Rynek biurowy w Warszawie w I połowie 2024 r.

I poł. 2024 r. na warszawskim rynku biurowym w Warszawie upłynęła pod znakiem ewolucyjnego rozwoju rynku po stronie popytu i podaży. Aktywność deweloperska powoli wraca do poziomów sprzed pandemii, na koniec czerwca br. w budowie było 280 000 mkw. Po stronie popytu obserwujemy kontynuację trendu renegocjacji. Łącznie popyt wyniósł 320 000 mkw., co jest rezultatem porównywalnym do I poł. 2023 r. Największa polska firma doradcza na rynku nieruchomości komercyjnych AXI IMMO prezentuje raport „Rynek biurowy w Warszawie w I połowie 2024 r.”.

W I poł. 2024 r. na warszawski rynek biurowy trafiło ponad 60 000 mkw. nowej powierzchni biurowej. W całym bieżącym roku powinno zostać dostarczone na rynek od. 110 000 mkw. W I kwartale 2024 roku Yareal ukończył budowę obiektów Lixa D (9 300 mkw.) i Lixa E (16 900 mkw.), a po modernizacji na rynek powrócił Saski Crescent (15 500 mkw.) z portfela CA Immo, natomiast Makro Cash and Carry wybudował budynek przy Al. Jerozolimskich na własne potrzeby (6 900 mkw.). W II kwartale 2024 roku Ghelamco ukończył budowę pierwszej fazy kompleksu Vibe (15 000 mkw.). Oddania nowych inwestycji jednak nieznacznie, zaledwie o 0,03%, zwiększyło całkowite zasoby biurowe na rynku. Na koniec czerwca były one szacowane na 6,26 mln mkw. z racji zmiany funkcji wybranych, istniejących projektów.

Natomiast w kolejnych latach możemy oczekiwać wzrostu nowej podaży. Na koniec czerwca br. w budowie było 280 000 mkw. Wśród największych projektów w budowie możemy wymienić: The Bridge (47 000 mkw., Ghelamco), Upper One (35 900 mkw., Strabag), modernizowaną V Tower (33 700 mkw., Cornerstone) czy Skyliner II (24 000 mkw., Karimpol).

Emilia Trofimiuk, Research Manager, Dział Analiz i Badań Rynkowych, AXI IMMO, mówi:

– „Deweloperzy w swoich strategiach inwestycyjnych dostosowują się do oczekiwań najemców i ich pracowników. Dlatego ponad 80% biurowców w budowie to projekty zlokalizowane w centralnych strefach biurowych. Znacząca ich część zostanie oddana do użytku w 2025 r., ok. 160 000 mkw. Warto też dodać, że rozpoczęte w tym roku inwestycje w większości skoncentrowane są w centrum Warszawy”.

Na koniec I poł. 2024 roku średni wskaźnik pustostanów w Warszawie wyniósł 10,9%, co oznacza stabilizację w porównaniu z poprzednim kwartałem (-0,1 p.p.) ze spadkiem w ujęciu rocznym (-0,5 p.p.). Wskaźnik powierzchni niewynajętych w strefach centralnych pozostaje w trendzie spadkowym, na koniec I poł. 2024 roku wynosząc 9,1%. Największy udział wolnych powierzchni aktualnie znajduje się w strefach Służewiec (19,6%) oraz Żwirki i Wigury (13,5%).

Jakub Potocki, Associate Director, Dział Powierzchni Biurowych, AXI IMMO, komentuje:

– „Zmiany pokoleniowe, nowy styl pracy wpływają na decyzje najemców w kwestii organizacji przestrzeni biurowych. Z jednej strony najemcy są w stanie zapłacić więcej za metr kwadratowy biura wybierając lokalizacje centralne, dobrze skomunikowane. Z drugiej strony priorytetem staje się optymalizacja i efektywne wykorzystanie przestrzeni. Coraz ważniejsze staje się również spełnianie norm środowiskowych przez potencjalne biuro, tym bardziej chętnie wybierane są nowe projekty, legitymizujące się certyfikatami na poziomie nawet „Excellence” i wyżej”.

W I poł. 2024 r. po stronie popytu dominowały przedłużenia umów najmu (51%) względem nowych kontraktów (38%) i ekspansji (7%). W porównaniu do analogicznego okresu w roku ubiegłym popyt netto (aktywność najemców z wyłączeniem renegocjacji) zmalał o 26%. Łączna aktywność najemców wyniosła 320 000 mkw. i była o 2% niższa rok do roku. Strefą biurową z największym udziałem przedłużeń był Służewiec (66%). Pod względem branż największą aktywność odnotowaliśmy wśród najemców z następujących sektorów: bankowość, produkcja, usługi dla biznesu i IT. Największe transakcje w I poł. 2024 roku w przedziale pomiędzy 13 000 a 14 000 mkw. to przedłużenia kontraktów.

Bartosz Oleksak, Associate Director, Dział Powierzchni Biurowych, AXI IMMO, komentuje:

– „Przez wzgląd na powszechność hybrydowej organizacji pracy obserwujemy dominację na rynku transakcji średnich i małych. Średnia wielkość transakcji na rynku biurowym od stycznia do czerwca 2024 roku wyniosła niespełna 1 000 mkw. Największa nowa umowa najmu miała niespełna 4 000 mkw. To odwrotność do obserwowanego przed kilkoma laty trendu związanego z konsolidacją powierzchni, w której prym wiódł sektor bankowy”.

W I poł. 2024 r. stawki ofertowe utrzymywały się na stabilnym poziomie w przedziale od 19,50 / mkw./ mies. do 26,50 EUR/ mkw./ mies. w najbardziej prestiżowych budynkach biurowych w centralnych lokalizacjach Warszawy. W strefach pozacentralnych czynsze ofertowe zaczynają się od ok. 10,00 EUR/ mkw./ mies. Do końca roku w większości inwestycji stawki powinny pozostać stabilne. W czerwcu 2024 roku opłaty eksploatacyjne w większości nowoczesnych budynków biurowych w Warszawie wahały się od 17,00 PLN/ mkw./ mies. do 43,50 PLN/ mkw./ mies. w zależności od standardu powierzchni i lokalizacji. Stawki opłat eksploatacyjnych pozostają w trendzie wzrostowym.

Fot. Jakub Zazula