Rynek magazynowo-produkcyjny w centralnej Polsce

Rynek powierzchni magazynowych w regionie łódzkim wyróżnia się unikalnie różnorodną grupą najemców, stanowiąc jednocześnie jedyny w Polsce „ring autostradowy”. Ten aspekt jest kluczowy dla wzmacniania rozwoju logistyki e-commerce. Dodatkowo, nowoczesna infrastruktura magazynowa, przyciągająca globalnych graczy, odgrywa istotną rolę w kształtowaniu tego rynku. Takie wnioski płyną z najnowszego raportu międzynarodowej agencji doradczej Cushman & Wakefield.

Jak wynika z analizy „Uszyj biznes w Łodzi. Rynek magazynowo-produkcyjny Polski Centralnej”, potencjał zabezpieczonych przez deweloperów gruntów otwiera możliwość realizacji inwestycji o łącznej powierzchni nawet 2,5 miliona metrów kwadratowych.

– Polska Centralna z zasobami magazynowymi na poziomie około 4,33 mln mkw. jest trzecim pod względem wielkości rynkiem magazynowym w Polsce, ustępującym jedynie województwu mazowieckiemu i śląskiemu. Gdy jednak spojrzymy w statystyki głębiej, okazuje się, że ponad 50% istniejącego w regionie łódzkim wolumenu ma niecałe 5 lat, a w ciągu ostatnich 10 lat liczba metrów kwadratowych magazynów urosła tu ponad czterokrotnie. Mamy zatem do czynienia z absolutnie nowoczesną infrastrukturą magazynową, będącą kołem zamachowym zarówno dla lokalnych przedsiębiorstw, krajowych firm, jak i międzynarodowych koncernów, które właśnie w województwie łódzkim odnalazły idealne miejsce dla swojego biznesu – komentuje Damian Kołata, Partner, Head of Industrial & Logistics Agency Poland, Head of E-Commerce CEE, Cushman & Wakefield.

W strukturze oferty magazynowej Polski Centralnej dominują projekty typu „big-box”, charakteryzujące się średnią powierzchnią użytkową przekraczającą 30 000 metrów kwadratowych. Minimalne moduły magazynowe oferowane do wynajęcia zaczynają się z reguły od około 2000 do 3000 metrów kwadratowych. W ostatnich latach, dużą popularnością cieszą się również mniejsze projekty magazynowe z segmentu logistyki miejskiej, określane przez niektórych deweloperów jako „City Flex” lub „City Logistics”. Te projekty zazwyczaj znajdują się w centralnej strefie aglomeracji łódzkiej, na obszarze samej Łodzi lub w jej bezpośrednim otoczeniu, a ich średnia wielkość wynosi około 10 000 metrów kwadratowych.

– Pod koniec pierwszej połowy 2023 roku na rynku Polski Centralnej pozostawało w trakcie realizacji około 377 000 metrów kwadratowych powierzchni magazynowej, co stanowiło 18% ogólnokrajowego wolumenu budów. W tym samym okresie większy wolumen inwestycji można było obserwować jedynie w województwie mazowieckim, gdzie powstawało 448 000 metrów kwadratowych nowych obiektów. Warto zaznaczyć, że łódzki rynek jest postrzegany przez inwestorów jako dojrzały, lecz wciąż perspektywiczny. Z tego powodu nie brakuje firm, które w obecnych „niepewnych” czasach są gotowe podjąć większe ryzyko inwestycyjne, realizując projekty spekulacyjne na dużą skalę – zauważa Adrian Semaan, Senior Research Consultant, Industrial & Logistics Agency.

Potwierdzeniem tego stanu rzeczy jest fakt, że ponad 240 000 metrów kwadratowych, co stanowi 64% wolumenu inwestycji, nie było zabezpieczone umowami przednajmu w czerwcu 2023 roku. To dowodzi, że część projektów rozwijana jest na zasadzie spekulacyjnej, co świadczy o pewnym stopniu gotowości inwestorów do podejmowania ryzyka na rynku magazynowym w Polsce Centralnej.

Jak tłumaczy Damian Kołata – W najbliższych latach w Polsce Centralnej może powstać nawet 2,5 mln mkw. dodatkowej powierzchni magazynowej. Taki potencjał tkwi w ramach zabezpieczonego przez deweloperów banku gruntów położnych w atrakcyjnych lokalizacjach miejskich, jak i w pobliżu głównych dróg szybkiego ruchu. To doskonała wiadomość dla wielu inwestorów, również tych obecnych już w regionie łódzkim, tym bardziej, że z naszych rozmów z wieloma klientami jasno wynika, że Łódź i okolice to dla nich absolutny top magazynowych lokalizacji inwestycyjnych w tej części Europy.

Raport Cushman & Wakefield pokazuje, że przeważający udział mają w tym regionie firmy związane z logistyką, które stanowią blisko 71%, natomiast klienci z branży produkcyjnej to ok. 29%

– Największy procentowy odsetek firm z sektora logistycznego skupiony jest w rejonie Strykowa oraz Piotrkowa Trybunalskiego. Z kolei biorąc pod uwagę firmy z sektora produkcyjnego widzimy, że ich udział procentowy w okolicach Łodzi jest większy niż średnia w całym regionie i wynosi ok. 33%. Podobnie sytuacja wygląda w takich miastach jak Koluszki, Kutno czy Radomsko, gdzie najemcy produkcyjni stanową ok. 39% – komentuje Katarzyna Misztal, Negocjator, Industrial & Logistics Agency.

Klasyfikując aktywne firmy w regionie Polski Centralnej według branż, autorzy raportu wskazują na dwie główne grupy przedsiębiorstw. Przedstawiciele branży retail reprezentują około 33% udziału, natomiast firmy z branży logistycznej (3PL) stanowią 22% tego rynku. Kolejne grupy, choć z mniejszym udziałem, obejmują firmy z sektora inżynierii, budownictwa i maszyn, które stanowią około 10% udziału. Platformy sprzedażowe (e-commerce) oraz klienci z branży elektronicznej i sprzętu domowego, głównie producenci, reprezentują 9% udziału.

Damian Kołata wskazuje, że „województwo łódzkie jest świetnym przykładem synergii nowoczesnych przestrzeni produkcyjnych, ogromnych centrów dystrybucyjnych dla e-commerce, w tym dla największych globalnych platform modowych i marketplace, a także powierzchni logistycznych obsługiwanych przez znane światowe marki działające w ramach 3PL (ang. third party logistics). Oznacza to, że Polska Centralna tworzy unikalną w skali kraju sieć potencjalnych partnerów biznesowych, mogących stworzyć logistyczny system naczyń połączonych, działających już od pierwszych dni jak dobrze naoliwiona maszyna”.

Oczywiście trzeba wspomnieć, że jednym z kluczowych czynników wpływających na dużą atrakcyjność Polski Centralnej jest jej doskonała lokalizacja oraz bardzo dobrze rozwinięta infrastruktura drogowa.

– Lokalizacja regionu łódzkiego stała się czynnikiem tak oczywistym, że nie stanowi już nawet dodatkowej kategorii w analizach typu network study. Natomiast w ostatnim czasie o samej Łodzi było znowu głośno w kontekście oddania do użytku trasy S14, dzięki której stała się jedynym w Polsce miastem z tzw. „ringiem autostradowym”. Jest to pierwszy tak duży obszar aglomeracyjny w Polsce, wokół którego domknięto „ring” szybkiego ruchu, co będzie miało niebagatelny wpływ między innymi na dalszy rozwój logistyki e-commerce w aglomeracji łódzkiej, ja dalszy wzrost atrakcyjności inwestycyjnej całego regionu – podsumowuje Renata Krzyżanowska, Associate, Industrial & Logistics Agency, Cushman & Wakefield.

Autorami raportu są: Damian Kołata, Partner, Head of Industrial & Logistics Agency Poland, Head of E-Commerce CEE, Adrian Semaan, Senior Research Consultant, Industrial & Logistics Agency oraz Renata Krzyżanowska, Associate, Industrial & Logistics Agency.