Rynek magazynowy w Polsce w obliczu zmian

Grupa REDD opublikowała raport podsumowujący stan rynku powierzchni magazynowych na koniec 2023 roku, a także pokazujący prognozy na rok 2024. Czynniki gospodarcze i polityczne, podwyżki cen energii i rosnąca inflacja to tylko niektóre powody dynamicznych zmian, jakie dotknęły polski rynek magazynowy w 2023 roku.

Ostatnie kilkanaście miesięcy stanowiło duże wyzwanie dla branży. Tendencjami, które wyraźnie dominowały były dynamiczny wzrost kosztów czynszów i rosnący współczynnik pustostanów. 30 mln mkw. – tyle wyniosła całkowita podaż na rynku magazynowym w poprzednim roku w Polsce.

Niezmiennie od kilku lat, największe jej zasoby skupiały się na pięciu głównych rynkach w kraju. Podaż w Warszawie, Górnym Śląsku, Polsce Centralnej, Wrocławiu oraz Poznaniu wynosiła ponad 23 mln mkw. – czyli aż 3/4 całego rynku. Mniejsze regiony tj. Trójmiasto, Polska Zachodnia, Szczecin i Polska Wschodnia przekroczyły natomiast liczbę 1 mln mkw. powierzchni.

W 2023 roku na rynek trafiło 3,4 mln mkw. nowej powierzchni. Najwięcej inwestycji powstało w regionie wrocławskim, warszawskim oraz w Polsce Zachodniej. W budowie znajdowało natomiast 2,5 mln mkw. – znakomita większość na kluczowych rynkach tj. w Warszawie, we Wrocławiu, w Polsce Centralnej oraz na Górnym Śląsku.

Pod koniec roku, rynek oferował najemcom ponad 2,23 mln mkw. powierzchni dostępnej od zaraz. Regionami z największą liczbą wolnych metrów kwadratowych były Warszawa, Górny Śląsk, Polska Centralna, Poznań, Wrocław oraz Polska Zachodnia. Na pozostałych rynkach wielkość powierzchni dostępnej od zaraz nie przekraczała 100 tys. mkw.

Polski rynek magazynowy stale się rozrasta – obecnie planowana jest budowa blisko 11 mln mkw. powierzchni magazynowych w 380 budynkach. Największy potencjał rozbudowy bazy podaży magazynowej jest aktualnie w Polsce Centralnej, Poznaniu, Górnym Śląsku, Warszawie oraz Wrocławiu.

Grupa REDD

Grupa REDD

Grupa REDD

Grupa REDD

Ważnym sygnałem dla branży jest rosnący współczynnik pustostanów, który na koniec 2023 roku wyniósł 7,5%. Najwięcej takich powierzchni znalazło się w Polsce Zachodniej (19,4%), a najmniej w Trójmieście (1,5%).

Grupa REDD

Grupa REDD

Okiem ekspertów: co czeka rynek magazynowy w 2024 roku?

Krzysztof Foks, Head of Research w Grupie REDD: W 2024 roku prognozujemy dalszy, aczkolwiek nieco wolniejszy, wzrost czynszów, co wymagać będzie elastyczności i strategii dostosowania się firm do nowych warunków rynkowych. Ponadto obserwujemy coraz większe zaangażowanie biznesu w kwestie zrównoważonego rozwoju (ESG).

Piotr Flugel, Managing Director Poland, CTP Polska: Głównym trendem przyspieszającym rozwój sektora przemysłowo-logistycznego w Polsce będzie, zapoczątkowany w ubiegłych latach, nearshoring. Utrudnieniem dla tego trendu jest zdecydowanie fakt, że takie inwestycje wymagają więcej czasu na przygotowanie i realizację. Stąd wciąż relatywnie niska dynamika realizacji tego, o czym wszyscy mówią.

Paweł Sapek, Senior Vice President i Regional Head na region Europy Środkowowschodniej, Prologis: Biorąc pod uwagę, że właściwie od początku 2022 roku stopa pustostanów znajdowała się w trendzie wzrostowym, w trzecim kwartale 2023 roku osiągając niezwykle wysoki poziom bliski 8 proc., możemy spodziewać się, że nawet pozytywne zmiany w tym zakresie nie będą na tyle znaczące, abyśmy je od razu odczuli. Wobec tego deweloperzy staną przed nowym wyzwaniem – jak zatrzymać obecnych klientów i przyciągnąć nowych, aby zapełnić rosnącą liczbę nieużywanych magazynów. Dlatego jeszcze większego znaczenia nabiorą działania ESG i inwestycje w bardziej nowoczesne i oszczędne parki magazynowe.

Michał Ptaszyński, Country Manager, Logicor Polska: Wciąż widzimy ostrożność klientów – wydłuża się ich proces decyzyjny. Taka sytuacja to wynik nie tylko wysokiej inflacji, ale także sytuacji geopolitycznej, która ma wpływ na globalny łańcuch dostaw. Produkcja i montaż coraz częściej przenoszą się na najbliższe rynki zbytu. To zjawisko znane jest jako nearshoring, a Polska, z racji swego położenia geograficznego i stosunkowo niskich barier wejścia na rynek, może być beneficjentem tego trendu.

Tomasz Puch, Współzałożyciel, Partner Zarządzający, BTV: O magazynach realizowanych w formule BTO (Build-to-Own) słyszymy już od dawna, jednak na przestrzeni ostatnich trzech lat trend się nasilił i nawet firmy, które przedtem wynajmowały powierzchnie, zaczynają coraz częściej rozpatrywać tę opcję. Wszystko wskazuje na to, że trend BTO będzie się nasilał ze względu na nearshoring wywołany skracaniem łańcuchów dostaw po pandemii, ze względu na wymagania ESG i w obliczu ogólnej sytuacji geopolitycznej na świecie.

Dorota Mogielnicka, Właściciel, Greensite Consulting: W ostatnich latach widać mocny zwrot w obszarze logistyki i nakierowanie działań na rozwój zrównoważony. Przejawia się to zarówno w podnoszeniu standardu wykonania budynków przemysłowo magazynowych, jak również w dbałości o ich przyjazne dla środowiska funkcjonowanie. I choć termin „ESG” odnosi się głównie do funkcjonowania instytucji i spółek, to dbałość o środowisko przekłada się również na realizowane budynki logistyczne.

O Grupie REED:

Firma technologiczna, która stworzyła największą i najnowocześniejszą bazę danych o rynku nieruchomości komercyjnych w tej części Europy. Uznana za jeden z 25 najlepszych start-upów PropTech w Europie (wg Vestbee). W 2024 roku, za pomocą autorskiego portalu finne, Grupa REDD znacząco rozszerzyła zakres monitorowanych obiektów wychodząc poza Polskę i wkraczając ze swoją ofertą do czterech nowych krajów jednocześnie: Czech, Słowacji, Węgier i Rumunii. Obecnie firma monitoruje blisko 2900 budynków biurowych na terenie 51 miast oraz blisko 3600 budynków magazynowych. W bazie znajduje się już ponad 200 miliardów „data points”, a wartość ta systematycznie rośnie o kilka miliardów miesięcznie.

Grupa REDD jest też pierwszą w Polsce firmą technologiczną na rynku nieruchomości komercyjnych, która podpisała porozumienie z Głównym Urzędem Statystycznym (GUS). GUS wykorzystuje dane REDD do raportowania do Eurostatu.