Rynek magazynowy z rekordową liczbą projektów w budowie

Sektor magazynowy po pierwszej połowie 2022 r. pozostaje w dobrej kondycji. Na rynku utrzymuje się wysoka aktywność najemców (3,7 mln mkw.; +12% r/r), którą generują głównie firmy z segmentów e-commerce, sieci handlowych i logistyki. Na koniec czerwca br. deweloperzy oddali kolejne 1,8 mln mkw. (+64% r/r), przy czym na rynku wciąż odczuwalny jest brak wolnej powierzchni. Wysoki współczynnik absorpcji wpływa na decyzje o rozpoczęciu nowych inwestycji, a wynik na poziomie 5,6 mln mkw. (+56% r/r) obecnie realizowanych projektów jest najwyższą wartością odnotowaną w historii całego sektora. Firma AXI IMMO prezentuje podsumowanie pierwszego półrocza na rynku magazynowym w raporcie "Polski Rynek Magazynowy w I połowie 2022 r.".

Po pierwszej połowie 2022 r. wolumen transakcji inwestycyjnych z udziałem aktywów magazynowych zamknął się z wynikiem 0,7 mld euro (-25% r/r). Niski rezultat jest skutkiem wysokiej bazy z 2021 r. oraz niskiej dostępności produktów na rynku. Dodatkowymi czynnikami wpływającymi na obecny stan pozostają rosnąca inflacja oraz wojna na Ukrainie, która dzieli inwestorów na dwie grupy interesariuszy. W pierwszej znajdują się podmioty dopiero poznające realia rynku nieruchomości w Polsce, w drugiej natomiast są fundusze, które od lat inwestują w krajowe aktywa. Przykładami tych aktywności są zakupy portfeli 7R przez CTP (127 500 mkw.) czy Panattoni przez EQT Exeter (ok. 500 000 mkw.). Pomimo chwilowych zawirowań sytuacja w sektorze pozostaje stabilna. Produkty magazynowe w kolejnych kwartałach pozostaną interesującym aktywem przez wzgląd na rosnące stawki czynszu czy nadal wysoki popyt obserwowany na polskim rynku magazynowym.

– Podkreślany przez nas od kilku kwartałów brak jakościowych projektów magazynowych do kupienia od zaraz spowodował oczekiwany spadek wielkości transakcji z udziałem tego sektora na rynku inwestycyjnym. Ewentualnych zmian i ponownego zainteresowania aktywami logistyczno-przemysłowymi należy spodziewać się bliżej końca bieżącego roku, kiedy to zostanie oddana znacząca część powierzchni będącej obecnie w budowie. W cenie pozostaną w pełni skomercjalizowane, spełniające wymagania ESG magazyny, które również otrzymały wysokie oceny w zakresie certyfikacji środowiskowych. Spodziewamy się, także, że obiekty nieco starsze, ale zlokalizowane na kluczowych rynkach logistycznych będą musiały przejść proces modernizacji, aby utrzymać status inwestycji core i core – wyjaśnia Renata Osiecka, Partner Zarządzająca, AXI IMMO.

Na zakończenie I poł. 2022 r. popyt brutto na rynku magazynowym w Polsce wyniósł 3,7 mln mkw. (+12% r/r). Z kolei nowe umowy najmu i ekspansje (popyt netto) stanowiły 68% całości, co odzwierciedla wynik na poziomie 2,5 mln mkw. (0% r/r). W analizowanym okresie największą aktywność najemców zarejestrowano na Górnym Śląsku (725 000 mkw.), w regionie Warszawy (620 000 mkw.) i Poznaniu (506 000 mkw.). Z kolei na rynkach poza tzw. wielką piątką na uwagę zasługują Trójmiasto (360 000 mkw.) i Polska Zachodnia (290 000 mkw.). W kontekście najciekawszych podpisanych transakcji w I poł. 2022 r. należy wskazać nową umowę podpisaną przez klienta z sektora e-commerce w Panattoni Park Sulechów III (88 500 mkw.), przedłużenie i ekspansję sieci handlowej w Segro Logistics Park Gliwice (65 300 mkw.) czy dwie transakcje z udziałem logistyków kolejno w Mapletree Wrocław I (przedłużenie; 64 000 mkw.) i P3 Poznań I (przedłużenie; 53 000 mkw.).

Aktywność deweloperów na rynku magazynowym w drugim kwartale br. wyniosła prawie 700 500 mkw., co pozwoliło na uzyskanie wyniku 1,8 mln mkw. (+63% r/r) na koniec czerwca 2022 r. i powiększenie całkowitych zasobów sektora do poziomu niemal 27 mln mkw. (+25% r/r). W trójce makroregionów z największą nową podażą w I poł. 2022 r. znalazły się Poznań (prawie 333 000 mkw.), Polska Centralna (blisko 329 000 mkw.) oraz Górny Śląsk (ponad 295 000 mkw.). Natomiast wśród najciekawszych zrealizowanych projektów można wymienić największy ze zrealizowanych projektów w pierwszym półroczu 2022 r. Hillwood Bydgoszcz (BTS) o powierzchni 105 000 mkw., P3 Poznań II (82 300 mkw.), Panattoni Park Sosnowiec III (78 000 mkw.), 7R Park Goleniów II (62 500 mkw.) czy Exeter Park Szczecin II (45 000 mkw.).

– Zarówno wolumen powierzchni oddanej w I poł. 2022 r., jak i skala projektów będących obecnie w realizacji są niemałym zaskoczeniem dla wszystkich obserwatorów rynku magazynowego w Polsce. Zdecydowana większość spodziewała się, że czynniki takie jak utrzymujące się wysokie cen materiałów budowlanych czy wynikające przez wojnę na Ukrainie trudności z łańcuchami dostaw wpłyną na niewielkie spowolnienie w nowej podaży. Rynek magazynowy rozwija się dynamicznie w każdym zakątku Polski, zarówno w tzw. wielkiej piątce, jak i bardziej niszowych lokalizacjach tj. w Kielcach, Opolu czy Radomiu – mówi Anna Głowacz, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, AXI IMMO.

Na koniec czerwca 2022 r. według zapowiedzi deweloperów w trakcie realizowanych obecnie inwestycji znajduje się ponad 5,3 mln mkw. (56% r/r), czyli rekordowa w historii powierzchnia magazynowa w budowie. Najwięcej projektów w początkowych lub zaawansowanych fazach rozwoju jest na Górnym Śląsku (ponad 887 000 mkw.), w Polsce Zachodniej (niemal 801 000 mkw.), a także w Warszawie (prawie 727 000 mkw.). Z kolei ok. 53% z obecnie realizowanej powierzchni to inwestycje spekulacyjne. Nowa podaż nieznacznie wpłynęła na poziom pustostanów, który na koniec czerwca br. wyniósł 3,4% (-2 p. proc. r/r). Najmniej powierzchni do wynajęcia od zaraz znajduje się w Poznaniu (2,3%), a najwięcej na Górnym Śląsku (4,6%). Wysokie koszty budowy wpływają na politykę cenową deweloperów, czego rezultatem jest wzrost stawek czynszów we wszystkich rodzajach projektów. Na rynku obserwuje się wzrost stawek średnio o 0,2 do 0,5 euro/mkw./miesiąc.

– Rosnące koszty budowy i wydłużający się średnio o 3-4 miesiące termin dostarczenia gotowych inwestycji magazynowych może mieć bezpośrednie przełożenie na wynik popytu na koniec 2022 r. Przy bardzo niskim poziomie pustostanów, rezultat na poziomie 4,5 mln mkw. wynajętej powierzchni zostanie odnotowany jako duży sukces. Nastroje w sektorze regulują także rosnące stawki czynszów i różnica w kosztach najmu pomiędzy nowymi projektami a tymi już istniejącymi. W kolejnych miesiącach roku spodziewamy się kontynuacji tego trendu, przy czym duże znaczenie w tym zakresie będą miały ceny materiałów i wykonawstwa. Na koniec, sektor magazynowy pozostaje pod czujną obserwacją inwestorów. Oczekujemy, że finalizacja procesu sprzedaży kilku dużych projektów będzie tradycyjnie miała miejsce w IV kw. roku – podsumowuje Renata Osiecka.