Rynek mieszkaniowy w II kw. 2024 r. Siły popytu i podaży w niewidzianej od dawna równowadze

PKO Bank Polski przedstawił cykliczny raport dotyczący aktualnej sytuacji na rynku mieszkaniowym (rynek pierwotny) w Polsce. Jak czytamy w raporcie, sprzedaż nowych kredytów mieszkaniowych wg danych Związku Banków Polskich w I kw. 2024 r. wyniosła 26,9 mld zł (259% r/r; -4% kw./kw.), udzielono 64,5 tys. kredytów (193% r/r; -6% kw./kw.). Wyniki I kw. 2024 r. są nieco słabsze niż w IV kw. 2023 r., ale w dalszym ciągu należą do najwyższych na tle ostatnich lat. Są zbliżone do rekordowego IV kw. 2023 (efekt programu BK2%) czy 3q21 (szczyt ostatniego boomu mieszkaniowego).

Według BIK w maju 2024 r. miesięczna wartość zapytań o nowe kredyty mieszkaniowe wzrosła o 45% r/r, o kredyt wnioskowało 26,7 tys. potencjalnych kredytobiorców (+21% r/r). Popyt na kredyty zmalał po zakończeniu przyjmowania wniosków na BK2% na początku stycznia 2024 r., ale w I kw. 2024 r. pozostał relatywnie wysoki – jest o ok. 30% wyższy w porównaniu z I kw. 2023 r., czyli okresem przed BK2%. Średnia wartość wnioskowanego kredytu mieszkaniowego była na rekordowym poziomie i wyniosła 435 tys. zł (14% r/r).

Według monitoringu JLL oferta deweloperska w 6 największych aglomeracjach na koniec I kw. 2024 r. wynosiła 42,4 tys. mieszkań (+17% kw./kw.), była bliska poziomu z I kw. 2023 r. Sytuacja jest znacząco zróżnicowana zależnie od aglomeracji – oferta najbardziej zmalała r/r w Krakowie, Trójmieście i Wrocławiu, jej spadek był umiarkowany w Warszawie. Oferta wzrosła silnie w Łodzi (+51% r/r) i umiarkowanie w Poznaniu. W Łodzi oferta wzrosła trzeci kwartał z rzędu, na koniec I kw. 2024 r. Łódź pod względem wielkości dostępnej oferty zajmowała drugie miejsce po Warszawie.

Zapisy księgowe dużych firm deweloperskich (o zatrudnieniu pow. 49 osób) na koniec I kw. 2024 r. wskazują na dostosowanie deweloperów do sytuacji rynkowej – liczba projektów w toku jest większa o 28% r/r (spójne z obserwowaną od kilku kwartałów poprawą statystyki rozpoczynanych mieszkań), a kolejny kwartał solidnego (54% r/r) wzrostu przedpłat klientów wspiera podejmowanie nowych projektów. Liczba gotowych mieszkań jest niewielka (spadek o 13% r/r i o 42% wobec IV kw. 23 r.), co przy wolno rosnącej podaży pozwala na wysoki poziom cen oferowanych lokali.

Wskaźnik koniunktury budownictwa mieszkaniowego (różnica liczby mieszkań rozpoczętych i oddanych do użytku w ostatnich 4 kwartałach) w I kw. 2024 r. wskazuje na nieznaczny spadek liczby mieszkań w toku, ale trend wskaźnika jest silnie wzrostowy. Łączna liczba pozwoleń na budowę, wydanych w ostatnich 4 kwartałach, wzrosła. Zapowiada to w dalszej perspektywie wzrost podaży mieszkań.

W perspektywie roku (II kw. 2024 - I kw. 2025 r.) PKO Bank Polski oczekuje lekkiego hamowania wzrostu średnich cen transakcyjnych mieszkań do 5-8% r/r. Tendencje wzrostowe cen mieszkań są hamowane przez:

(1) odsuwanie się w czasie wznowienia obniżek stóp procentowych NBP, najbliższa obniżka jest oczekiwana dopiero w lipcu 2025;

(2) wygaśnięcie popytu kredytowego generowanego przez program BK2%; jednocześnie program Mieszkanie na start stoi pod znakiem zapytania, nie można też wykluczyć rezygnacji z niego czy też dalszych modyfikacji w kierunku ograniczania popytu;

(3) stopniowo (odczuwalnie od III kw. 2024 r.) zwiększaną podaż (uruchamianie wcześniej uzyskanych pozwoleń na budowę); niemniej niepewność odnośnie wsparcia popytu kredytowego ze środków publicznych może spowodować większą ostrożność deweloperów przy rozpoczynaniu kolejnych projektów;

(4) stabilizację/lekkie spadki stawek za wynajem, osłabiające motywację zakupu inwestycyjnego.

Jednocześnie utrzymują się przesłanki tendencji wzrostowych cen mieszkań. Po stronie popytu są to:

(1) kontynuacja konsumpcyjnego popytu kredytowego, wzmacnianego obserwacją rosnących cen mieszkań;

(2) oprocentowanie kredytów niższe w porównaniu z 2023 r.;

(3) kontynuacja wzrostu realnych wynagrodzeń;

(4) kontynuacja inwestycyjnych zakupów mieszkań za gotówkę motywowana dobrym doświadczeniem inwestorów z ubiegłych lat.

Po stronie podaży tendencjom wzrostowym cen sprzyjają:

(1) powolna odbudowa oferty, podczas gdy jej zwiększenie wymaga czasu i usprawnienia procedur administracyjnych;

(2) pogłębiający się deficyt dostępnych terenów budowlanych w dobrych lokalizacjach i z infrastrukturą w największych miastach;

(3) koszty nowelizacji warunków technicznych, które deweloperzy przeniosą na klientów; w dalszej perspektywie istotny stanie się wzrost kosztów budowy związany z nowelizacją dyrektywy budynkowej.

Źródło: PKO Bank Polski