Rynek nieruchomości komercyjnych: polscy inwestorzy za zakupach

W trzecim kwartale tego roku w polskie nieruchomości komercyjne zainwestowano 0,8 mld euro, z czego aż ponad 324 mln euro pochodziło od inwestorów krajowych – to rekord aktywności lokalnego kapitału.

• Tym samym wolumen inwestycyjny w Polsce od początku roku wyniósł łącznie 2,6 mld euro (23 proc. udziałów posiadał kapitał polski), a biorąc pod uwagę toczące się transakcje, eksperci Colliers przewidują jego wzrost do 4,5 miliarda euro na koniec roku

• Oczekują też wyższej aktywności inwestycyjnej w 2026 r

• Krajowi inwestorzy podwoili zeszłoroczny udział w inwestycjach (wzrost z 10 do 23 proc.), a w ciągu trzech kwartałów 2025 r. przekroczyli wyniki z całego poprzedniego roku (0,6 mld euro w okresie I-III kw. 2025 v. 0,5 miliarda euro w 2024)

Dla porównania, w latach 2017–2022 roczne inwestycje krajowego kapitału wynosiły średnio 100 mln euro. Trzy czwarte kapitału przyciągnął sektor biurowy (420 milionów euro), z kolei 115 milionów euro zainwestowane zostało w sektor handlowy (20-proc. udział). Jednak pomimo najwyższej od lat płynności na obu tych rynkach, Polska odnotowała spadek wartości transakcji o 6 proc. rok do roku.

– Coraz więcej prywatnych inwestorów w Polsce dostrzega w nieruchomościach atrakcyjną formę lokowania środków finansowych, chociażby ze względu na większe zyski w porównaniu do innych opcji inwestycyjnych. Można więc przypuszczać, że będzie ona zyskiwać na znaczeniu, co cieszy, ponieważ pod względem aktywności lokalnego kapitału w tym sektorze mamy wiele do nadrobienia w porównaniu do Europy Zachodniej, w szczególności do Wielkiej Brytanii, Niemiec i Francji. Niższy udział niż w Polsce odnotowuje jedynie Słowacja, a nasz wynik jest zbliżony do Rumunii, gdzie lokalny kapitał stanowi 29 proc. udziału – mówi Piotr Mirowski, senior partner, Dział Doradztwa Inwestycyjnego, Colliers.

Największą aktywność inwestycyjną na polskim rynku pod względem płynności, jak i łącznej wartości transakcji w 2025 roku odnotował rynek biurowy (35 proc. udziału w rynku od początku roku) oraz rynek nieruchomości produkcyjno-magazynowych (34 proc.). Bardzo wysoka płynność utrzymywała się w sektorze nieruchomości handlowych (18 proc. udział). Rosną inwestycje w sektorze mieszkań na wynajem – w tym roku inwestorzy wydali w tym segmencie ponad 200 mln euro, a kolejne 600 mln euro ma zostać zainwestowane do końca roku.

Największy udział w rynku polskim utrzymują inwestorzy z Europy Zachodniej – 29 proc. (ponad 700 mln EUR), polscy (23 proc.) oraz amerykańscy – 15 proc.

– Wszystkie rynki Europy Środkowo-Wschodniej wracają na ścieżkę wzrostu. Po okresie niepewności inwestorzy coraz częściej patrzą na region nie przez pryzmat ryzyka, lecz możliwości. Fundamenty makroekonomiczne – stabilny popyt wewnętrzny, umiarkowana inflacja i coraz lepszy dostęp do finansowania – sprawiają, że CEE wyróżnia się na tle Europy Zachodniej zarówno tempem wzrostu, jak i atrakcyjnością stóp zwrotu – mówi główny ekonomista Colliers Grzegorz Sielewicz.

Według najnowszego raportu Colliers The CEE Investment Scene Q1–Q3 2025, wolumen inwestycji w nieruchomości komercyjne w regionie Europy Środkowo-Wschodniej przekroczył 7 mld euro, co oznacza wzrost o 38 proc. rok do roku. Ponad 70 proc. całkowitej wartości transakcji przypadło na Polskę (2,6 mld euro) i Czechy (2,5 mld euro) – dwa największe i najbardziej płynne rynki regionu. Dynamiczny wzrost odnotowano także na Słowacji (+234 proc.) i na Węgrzech (+237 proc.), podczas gdy Rumunia i Bułgaria utrzymały stabilny poziom aktywności. Najwięcej kapitału popłynęło do sektorów biurowego (2,1 mld euro), przemysłowo-logistycznego (2 mld euro), handlowego (1,4 mld euro) oraz hotelowego (700 mln euro). Colliers prognozuje, że całkowity wolumen inwestycyjny w CEE w 2025 r. osiągnie 10–11 mld euro, co potwierdza rosnące zaufanie inwestorów i powrót regionu na ścieżkę trwałego wzrostu.

Patrząc w przyszłość, oczekuje się wzrostu wolumenu transakcji w IV kwartale 2025 roku oraz na początku 2026 roku, wspieranego przez poprawiające się fundamenty rynkowe, stabilny wzrost czynszów i łatwiejszy dostęp do finansowania dłużnego. Wskaźniki pustostanów w sektorach przemysłowym i biurowym osiągają najniższy poziom, podczas gdy segmenty handlowy i mieszkaniowy nadal przyciągają selektywny kapitał.