Rynek powierzchni biurowych w Polsce w obliczu zmian

To był dobry, mocny początek 2022 roku na rynku biurowym w Polsce, który daje nadzieję, że po okresie bessy nadejdzie długo oczekiwana hossa w popycie. Firmy przystosowały się do nowych warunków pracy, a w wyniku luzowania ograniczeń związanych z pandemią Covid-19 rozpoczęły kampanię zachęcającą do powrotu do biur. Z drugiej strony Warszawę oraz osiem największych rynków regionalnych tj. Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Łódź, Poznań, Szczecin i Lublin może w najbliższych miesiącach czekać wyhamowanie w nowej podaży. AXI IMMO przygląda się aktualnym trendom po I kw. 2022 r. na rynku biurowym i analizuje, co będzie wpływać na jego rozwój w kolejnych miesiącach roku.

Na koniec marca 2022 r. deweloperzy biurowi w Polsce dostarczyli 22 projekty o łącznej powierzchni 336 900 mkw., które powiększyły całkowite zasoby rynkowe do ponad 12,5 mln mkw. Najwięcej projektów, bo aż 16 oddano w miastach regionalnych, wśród których wartymi odnotowania inwestycjami były .KTW II (39 900 mkw., TDJ Estate) oraz Global Office Park A1 i A2 (27 300 mkw. i 29 900 mkw., Cavatina) w Katowicach i biurowiec Midpoint71 (36 200 mkw., Echo Investment) we Wrocławiu. W Warszawie w analogicznym czasie pozwolenie na użytkowanie otrzymały m.in. budynek Forest Tower (51 500 mkw., HB Reavis) oraz kolejny etap kompleksu LIXA, bud. C (19 400 mkw., Yareal). Pod względem całkowitych zasobów to tradycyjnie Warszawa (ok. 6,23 mln mkw.) wyprzedza osiem regionalnych rynków biurowych, których liderem pozostaje Kraków (1,63 mln mkw.), przed Wrocławiem (1,28 mln mkw.) oraz Trójmiastem (992 200 mkw.). Z kolei pod względem nowej podaży na koniec I kw. 2022 pierwszą trójkę wyznaczały Katowice (ok. 116 300 mkw.), które wyprzedziły Warszawę (93 400 mkw.) oraz Wrocław (36 200 mkw.). W tym samym czasie wskaźnik pustostanów na polskim rynku biurowym wskazywał ok. 13,8% całkowitych zasobów, co oznacza, że wolumen dostępności wynosi obecnie ok. 1,73 mln mkw. W samej Warszawie jest to ok. 759 700 mkw. (12,2%; -0,5 pp. kw./kw.), z kolei w regionach 970 100 mkw. (15,5%; +1,4 pp. kw./kw.). Najemcy zainteresowani nowymi biurami poza stolicą powinni rozpatrywać takie miasta, jak Kraków (ok. 255 000 mkw.), Wrocław (ok. 200 000 mkw.) czy Trójmiasto (ok. 140 000 mkw.) gdzie było relatywnie najwięcej dostępnej powierzchni od ręki.

– Rynek powierzchni biurowych w Polsce w ostatnich dwóch latach musiał mocno zaciągnąć hamulec ręczny. W efekcie w perspektywie kolejnych miesięcy będziemy obserwować tzw. lukę podażową, która jest następstwem pandemii, niższego popytu przekładającego się na zmniejszenie aktywności deweloperskiej i podwyższającego się poziomu pustostanów. Dodatkowymi czynnikami wpływającymi negatywnie na rozpoczęcie nowych inwestycji są wciąż rosnące kolejno inflacja, przekładająca się na wzrost cen materiałów, a następnie kosztów wykonawstwa. Po oddaniu do użytku Varso Tower od HB Reavis czy P180 od Skanskiej w najbliższym czasie nie pojawi się żaden spektakularny projekt wieżowy. Przerwanie impasu luki podażowej szacuje się na przełom 2023/2024 r. kiedy Skanska planuje zakończyć budowę biurowca Studio, a Ghelamco – The Bridge. Spodziewanym impulsem do rozpoczęcia nowych inwestycji byłaby z pewnością kontynuacja i utrzymanie się wysokiego popytu obserwowanego w I kw. 2022 r. – ocenia Jakub Potocki, Starszy Negocjator, Dział Powierzchni Biurowych, AXI IMMO.