Sektor biurowy w Polsce powraca na pierwsze miejsce

Utrzymujące się wysokie koszty budowy i finansowania nowych projektów, w połączeniu ze znaczną ilością wolnej powierzchni biurowej, wpływały na decyzje deweloperów dotyczące rozpoczynania kolejnych inwestycji. Aktywność najemców w niemal wszystkich głównych miastach zauważalnie wzrosła, co może wskazywać na powrót popytu na powierzchnie biurowe do poziomu sprzed pandemii. Od strony inwestycyjnej, sektor biurowy wyprzedził rynek magazynowy i z zainwestowanym kapitałem na poziomie 2,12 mld euro w 2022 roku uplasował się na pierwszym miejscu pod względem wolumenu inwestycyjnego.

Całkowite zasoby biurowe na koniec 2022 roku wyniosły około 12,7 mln mkw. Po raz pierwszy ponad połowa powierzchni zlokalizowana była w ośmiu największych miastach regionalnych, a w samej Warszawie było to 49%. W ubiegłym roku w całej Polsce wolumen nowej podaży wyniósł ponad 642 000 mkw., z czego 37% nowo oddanej powierzchni biurowej ukończono w Warszawie. Odnotowany wynik był wyższy o 17% w porównaniu z 2021 rokiem, ale znacznie poniżej realizacji w latach 2016-2020, kiedy na rynek trafiało rekordowo dużo powierzchni biurowej.

– Analizując aktywność deweloperów, szala przechyla się w stronę ośmiu miast regionalnych, gdzie na koniec 2022 roku w budowie było około 567 000 mkw. W porównaniu z rokiem 2021 wynik ten był jednak o 40% niższy. Wstrzymywanie się deweloperów z realizacją nowych projektów jeszcze bardziej widać w Warszawie, gdzie aktualnie realizowane jest jedynie 185 000 mkw. Zestawiając to z 2021 rokiem oraz latami przedpandemicznymi, kiedy to podaż w budowie utrzymywała się na poziomie między 700 000 a 800 000 mkw., wynik ten jest na znacznie niższym poziomie. Wpływ na to mają niewątpliwie wyższe koszty zarówno finansowania, jak i samej budowy – komentuje Katarzyna Bojar, Konsultant w dziale badań rynku w Knight Frank.

Dwa lata pandemii, które charakteryzowały się słabszymi wynikami po stronie najemców zauważalnie uległy poprawie w 2022 roku. Ożywiony popyt na powierzchnię biurową ze strony firm zbliżył się do wyników sprzed 2019 roku. – Od stycznia do grudnia 2022 roku wolumen transakcji najmu w głównych aglomeracjach osiągnął ponad 1,48 mln mkw., co oznaczało blisko 20% wzrost w porównaniu do 2021 roku. Przyglądając się strukturze lokalizacyjnej, niecałe 60% popytu zarejestrowano w Warszawie, zaś pozostała część odnotowana była w miastach regionalnych, przy czym prym tutaj wiodły Kraków (198 000 mkw.) i Wrocław (137 000 mkw.) – dodaje Katarzyna Bojar.

Jakub Zazula

Wspólną cechą prawie wszystkich analizowanych ośrodków miejskich była dominacja nowych umów w wolumenie transakcji najmu. Wyjątkiem w tej analizie był Szczecin, w którym na pierwszym miejscu były renegocjacje – 56%. W Warszawie nowe umowy odpowiadały za 52% transakcji, a w pozostałych miastach wahały się od 49% do nawet 93%. W dalszym ciągu wyraźny udział przypadł renegocjacjom, które w Warszawie wyniosły 39%, a na rynkach regionalnych od 16% do 44%. Umowy typu pre-let odpowiadały średnio za 10% transakcji.

Mimo wyższej aktywności najemców, średnioroczny wskaźnik pustostanów dla wszystkich miast wzrósł o 0,1 pp. i na koniec 2022 roku wyniósł 13,5%. – Spadek dostępnej powierzchni biurowej odnotowaliśmy tylko w Warszawie, Wrocławiu i Poznaniu, zaś w pozostałych głównych miastach nastąpił jej wzrost. W prawie wszystkich lokalizacjach (poza Szczecinem) współczynnik pustostanów na koniec grudnia 2022 roku przekraczał 10%. Najwyższy współczynnik zanotowano w Łodzi – 21%, a najniższy niezmiennie w Szczecinie – 5,8%. W Warszawie przewidywane jest obniżanie się wskaźnika pustostanów, jeśli popyt na biura w kolejnych kwartałach pozostanie na wysokim poziomie – wskazuje Katarzyna Bojar.

Szczególnie w Warszawie zauważalny jest wzrost stawek czynszu – w Centralnym Obszarze Biznesu na koniec grudnia 2022 roku kształtowały się w przedziale 20-26 euro/mkw./miesiąc. W pozostałych lokalizacjach centralnych stawki znajdowały się w przedziale od 15 do 23 euro/mkw./miesiąc. Czynsze wywoławcze poza centrum stolicy wynoszą od 10 do 16 euro/mkw./miesiąc. W miastach regionalnych miesięczne wywoławcze stawki wahały się od 8 do 16 euro/mkw. Wciąż zauważalny jest wzrost stawek opłat eksploatacyjnych z uwagi na postępujący wzrost cen usług oraz mediów.

– Po dwóch latach pandemii, które przetasowały układ sił w strukturze transakcji inwestycyjnych, sektor biurowy powrócił na pozycji lidera. W 2022 roku inwestorzy ulokowali w biurowce powyżej 2,12 mld euro, co było wynikiem wyższym o ponad 25% w porównaniu do roku 2021. Należy jednak zwrócić uwagę, że za ponad 40% tego wolumenu odpowiadają jedynie dwie transakcje biurowe w Warszawie. Perspektywy inwestycyjne dla rynku biurowego w stolicy są bardzo pozytywne, jeżeli chodzi jednak o rynki regionalne widzimy dużą konkurencję wśród sprzedających, a znacząca podaż nowej powierzchni nie pozwala na razie na istotne ograniczenie poziomu pustostanów i wzrost czynszów – komentuje Michał Grabara, Dyrektor w dziale rynków kapitałowych w Knight Frank.

Jakub Zazula

Zainwestowany w aktywa biurowe kapitał rozłożył się w równych proporcjach między Warszawą a rynkami regionalnymi.

– Dynamiczne zmiany zanotowały w ubiegłym roku stopy kapitalizacji. Dwie transakcje aktywami biurowymi typu prime, które negocjowane były w I połowie 2022 roku, zakończono na poziomie poniżej 4,5%. Z kolei drugie półrocze ze względu na zaostrzenie polityki monetarnej przez banki centralne i zmianie oczekiwań inwestorów, oznaczały wzrost stóp kapitalizacji. Najlepsze aktywa biurowe w Warszawie wyceniane są aktualnie przy stopach kapitalizacji 5,25-5,50%, a z kolei w miastach regionalnych jest zbliżony do poziomu 6,50% – dodaje Michał Grabara.