Kraków – najmocniejsza marka turystyczna w Polsce, środkowoeuropejski hub dla sektora nowoczesnych usług dla biznesu oraz lider rynku biurowego wśród polskich miast regionalnych. Nie da się jednak ukryć, że nawet tak świetnie prosperująca lokalizacja biznesowa odczuła w minionych trzech latach skutki globalnych zawirowań.
Według najnowszego raportu "Krakowski rynek IT 2023" opublikowanego przez MOTIFE we współpracy z Cushman & Wakefield, na krakowskim rynku biurowym od około roku można już jednak obserwować ożywienie po stronie aktywności najemców. Dalszej odbudowie sytuacji w sektorze mogą sprzyjać wzrosty zatrudnienia generowane przez firmy IT oraz trend nearshoringu. Jak wynika z raportu, w 2022 roku w Krakowie zarejestrowano 40 spółek ukraińskich, które przeniosły swoją działalność operacyjną do stolicy Małopolski.
Firmy doceniają krakowską różnorodność
W 2022 roku Kraków utrzymał pozycję największego rynku biurowego w miastach regionalnych. W ciągu ubiegłego roku oddano tam do użytku 9 budynków o łącznej powierzchni ponad 100 000 mkw. Z kolei pierwszy kwartał 2023 roku zamknął się rezultatem blisko 43 000 mkw. nowej powierzchni, która trafiła na rynek.
– Aktualne zasoby biurowe w Krakowie to już prawie 1,8 mln mkw. powierzchni. Należy tu podkreślić, że krakowski rynek jest oferuje wyjątkowo różnorodne opcje biurowe. Niektóre z nich to duże kompleksy budynków, które mogą pomieścić ponad 5000 osób, czego przykładem jest Fabryczna Office Park, High5ive czy Quattro Business Park. Ponadto, najemcy mogą też wybierać spośród mniejszych projektów o bardziej prywatnym charakterze, zabytkowych kamienic na Starym Mieście lub industrialnych budynków w poprzemysłowych obszarach miasta. Tak szeroką ofertę doceniają nowe grupy najemców, które wchodzą na krakowski rynek, np. firmy technologiczne i start-upy poszukujące lokalizacji o wyjątkowym charakterze, wspierających ich działania rekrutacyjne – komentuje Dariusz Madej, Associate, Cushman & Wakefield.
Według raportu „Krakowski rynek IT 2023”, aktualnie w Krakowie pracuje ok. 55 000 specjalistów IT, co stanowi znaczącą część z 360 000 zatrudnionych w tym sektorze w Polsce.
– Zatrudnienie w sektorze technologicznym w Krakowie rośnie średnio o około 10% rocznie. Trend ten jest napędzany zarówno przez dalsze rozszerzanie działalności obecnych w Krakowie firm, jak i wejście na tutejszy rynek nowych graczy IT. Warto również zauważyć, że w ubiegłym roku w mieście zarejestrowano 40 ukraińskich firm informatycznych, wśród których są te, które przeniosły część swoich operacji do stolicy Małopolski. Kontynuowany wzrost sektora IT oraz przyspieszenie trendu „powrotu do biura” to bodziec dla deweloperów i inwestorów nieruchomościowych do rozpoczęcia nowych projektów na terenie Krakowa – tłumaczy Michał Piątkowski, CEO, MOTIFE.
Rosnąca liczba start-upów i zaawansowanych technologicznie firm w Krakowie przyspieszyła rozwój przestrzeni coworkingowych, biur serwisowanych oraz przestrzeni hybrydowych. Jak wynika z danych międzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield, aktualna podaż tego typu przestrzeni to 56 000 mkw.
– Po okresie zmniejszonej aktywności w segmencie elastycznych przestrzeni biurowych w 2020 roku, w 2021 roku mogliśmy już zaobserwować powrót zainteresowania firm tą formą wynajmu. W ciągu ostatnich 12 miesięcy trend ten zyskał na sile w związku z potrzebą optymalizacji kosztów utrzymania biura oraz rosnącą liczbą podmiotów z Ukrainy przenoszących swoich pracowników do Polski – dodaje Jan Szulborski, Ekspert rynku biurowego, Cushman & Wakefield.
Najemcy wracają
Dane zebrane przez Cushman & Wakefield pokazują, że podczas pandemii aktywność najemców na krakowskim rynku biurowym utrzymywała się na średnim poziomie 155 000 mkw. wynajętej powierzchni biurowej, czyli o blisko 40% mniej niż w rekordowym 2019 roku.
– Po dwóch latach ograniczonej aktywności najemców, w ciągu ubiegłego roku na rynku widać było pewne ożywienie po stronie popytowej, głównie za sprawą powrotu tych firm, które zawiesiły swoje decyzje transakcyjne pomiędzy 2020 a 2021 rokiem. W 2022 roku w Krakowie wynajęto prawie 200 000 mkw., co oznacza wzrost o 25% r/r. Wynik ten był też zbliżony do poziomu aktywności sprzed pandemii. Warto również zauważyć, że ponad 70% wynajętej powierzchni stanowiły nowe umowy i ekspansje. Z kolei w I kwartale br. najemcy podpisali umowy na ponad 38 000 mkw. Spodziewamy się, że w tym roku popyt na powierzchnię biurową w Krakowie utrzyma trend wzrostowy – komentuje Michał Galimski, Partner, Head of Regional Markets, Cushman & Wakefield.
Jednocześnie dalszy rozwój rynku będzie w dużej mierze napędzany przez sektor nowoczesnych usług dla biznesu, w tym również firmy technologiczne. Według danych ABSL, zatrudnienie w tym segmencie gospodarki wzrośnie w 2023 roku o blisko 8% i przekroczy 100 000 mkw., co może pozytywnie przełożyć się na poziom popytu na rynku biurowym.
Czynsze bez niespodzianek – najdrożej jest w centrum
Na koniec I kwartału tego roku stawki bazowe za najlepsze powierzchnie biurowe w Krakowie wahały się od 15,20 do 16,50 EUR/mkw. w zależności od lokalizacji. W tym czasie najemcy odczuli wzrost czynszów w związku z indeksacją umów najmu denominowanych w EUR o około 9% i 14,4% dla umów denominowanych w PLN.
– Dalszej presji na wzrost stawek czynszowych mogą spodziewać się zwłaszcza te firmy, które są zainteresowane powierzchniami biurowymi w budynkach zlokalizowanych w centrum. Skala podwyżek będzie natomiast zależała od szeregu czynników – planów inwestycyjnych deweloperów, dostępności gruntów, a także sytuacji makroekonomicznej. Pamiętajmy, że Kraków to mocna marka biznesowa, a to powinno pozytywnie wpływać na stabilizację sytuacji na rynku biurowym – dodaje Dariusz Madej.
Wysoki wakat? Tylko tymczasowo!
Ograniczona aktywność najemców spowodowana pandemią COVID-19 oraz stosunkowo wysoki poziom podaży nowej powierzchni biurowej doprowadziły do znacznego wzrostu dostępności powierzchni biurowej w ciągu ostatnich 36 miesięcy. Wskaźnik pustostanów na koniec I kwartału tego roku wyniósł 17,4%.
Wysoka dostępność powierzchni biurowej w Krakowie jest jednak zjawiskiem krótkoterminowym, na które wpłynie zmniejszenie liczby nowych projektów planowanych do ukończenia w latach 2024-2025 i stopniowe ożywienie aktywności transakcyjnej. Spodziewamy się, że w ciągu najbliższych 12 miesięcy wskaźnik pustostanów powróci na ścieżkę kompresji, a tempo absorpcji powierzchni biurowej zmobilizuje deweloperów do uruchomienia nowych projektów planowanych do ukończenia w latach 2025-2026 – podsumowuje Jan Szulborski.