Rynek powierzchni magazynowych na Górnym Śląsku

Przemysłowe tradycje, wyspecjalizowane zasoby kadrowe oraz rozwinięta infrastruktura transportowa budują pozycję Górnego Śląska jako produkcyjnego centrum kraju oraz jednej z kluczowych lokalizacji dla projektów magazynowych w Europie Środkowo-Wschodniej.

Jones Lang LaSalle publikuje raport „Rynek powierzchni magazynowych na Górnym Śląsku”. Oto najważniejsze wnioski płynące z opracowania:

• 
  
• Popyt napędzany przez operatorów logistycznych i sektor motoryzacyjny  
• 
  

Dynamiczny rozwój górnośląskiego rynku powierzchni magazynowych po wejściu Polski do UE spowolnił w konsekwencji globalnego kryzysu gospodarczego z 2008 r. Od tamtego sytuacja ulega stopniowej poprawie. Jednak w 2012, między innymi na skutek niższego bezpośredniego popytu ze strony sieci handlowych, popyt zanotował spadek. Nowe umowy w I kw. 2013 r. na 25 000 mkw. stanowiły 43% całkowitego popytu. Pozostała część przypadła na odnowienia kontraktów, co może świadczyć o tym, że działające już w regionie Górnego Śląska firmy postrzegają go jako lokalizację z dużym potencjałem.

Największy udział w popycie w 2012 r. mieli operatorzy logistyczni (52%), którzy często korzystają z górnośląskich obiektów, aby obsługiwać także duży rynek lokalny aglomeracji Krakowa. Na kolejnych miejscach znalazły się sektory: motoryzacyjny (23%) i lekkiej produkcji (11%), który odpowiadał także za 60% nowego popytu w I kw. 2013. Można również zaobserwować rosnące zainteresowanie ze strony koreańskich firm, dla których Górny Śląsk stanowi atrakcyjną lokalizację ze względu na niewielką odległość od ich zakładów w Czechach i Słowacji.

• 
  
• Możliwy deficyt wolnych powierzchni                                             
• 
  

Przed spowolnieniem gospodarczym wolumen powierzchni oddawanej do użytku charakteryzował się wysoką dynamiką, charakterystyczną dla młodych rynków. Nowy wolumen w 2009 przekroczył 280 000 mkw. Od tego czasu deweloperzy znacznie ograniczyli budowy spekulacyjne, a wskaźnik powierzchni oddawanej do użytku oscyluje wokół 100 000 mkw. rocznie i trend ten zapewne utrzyma się w kolejnych latach. Jednocześnie rynek w regionie wchłonął większość dostępnej powierzchni, co skutkowało spadkiem wskaźnika pustostanów z 19% w 2009 r. do ok. 5% w 2012 r. Pod koniec I kw. 2013 wzrósł on nieznacznie do poziomu 6.7% (93 000 mkw. bez najemcy). Co istotne, wolna powierzchnia jest rozproszona w wielu obiektach i tylko w jednym projekcie – Prologis Park Chorzów – przekracza 15 000 mkw.

• 
  
• Duże zainteresowanie deweloperów pomimo niskiej aktywności   
• 
  

Górny Śląsk, z łącznymi zasobami nowoczesnej powierzchni magazynowej i produkcyjnej na poziomie prawie 1 400 000 mkw. (19% całkowitego krajowego wolumenu), jest drugim po Warszawie największym rynkiem w Polsce. Zdecydowana większość powierzchni magazynowych na Górnym Śląsku znajduje się w Aglomeracji Katowickiej. Prologis, Panattoni i SEGRO to wciąż trójka największych graczy w regionie. Jednak w efekcie ubiegłorocznej transakcji kupna przez Hines portfelu nieruchomości o powierzchni ponad 100 000 mkw. należących do Prologis, również ta firma silnie zaznaczyła swoją obecność w regionie.

Obecnie w fazie realizacji znajduje się łącznie ok. 38 000 mkw. w ramach SEGRO Industrial Park Tychy (18 000 mkw.) dla firmy Dayco, MLP Tychy (8 000 mkw.) m.in. dla Eurosoft oraz MLP Bieruń (8 000 mkw.) dla firmy Flexider. Projekty spekulacyjne stanowią jedynie 10% powstającej powierzchni. Deweloperzy nie są zbyt skłonni do podejmowania ryzyka i budują w oparciu o zawarte wcześniej umowy najmu. Aby móc liczyć budowę nowego obiektu, najemcy muszą liczyć się z tym, że jego powierzchnia nie powinna być mniejsza niż 7 000 mkw. Umowy są zazwyczaj zawierane na okres 7-10 lat.

• 
  
• Mniejsza dostępność może wpłynąć na wzrost stawek najmu                   
• 
  

Stawki bazowe oscylują w zależności od lokalizacji w granicach od 3,1 do 3,9 euro za metr kwadratowy miesięcznie, co na tle kraju jest poziomem średnim. Czynsze efektywne wynoszą od 2,45 do 3,40 za metr kwadratowy miesięcznie. Mając na uwadze ograniczoną dostępność oraz niemały popyt na magazyny w regionie, można oczekiwać, że wolne dziś powierzchnie będą się stopniowo znajdować najemców, co może skutkować presją na podwyżkę czynszów.

Popyt netto: Powierzchnia wynajęta bez odnowionych umów.

Źródło: Jones Lang LaSalle, 2013