Spadek wakatów i stopniowy powrót aktywności deweloperskiej na rynku biurowym w Warszawie

Na rynku nieruchomości biurowych w Warszawie maleje dostępność powierzchni biurowej. Jak podaje firma doradcza Savills, współczynnik wakatów w całym mieście spadł do 10,6%, a w samym centrum do nieco ponad 9%. Na większy wybór najemcy będą mogli liczyć wraz z odmrażaniem projektów kolejnych inwestycji biurowych. Proces ten powoli się rozpoczyna, na co wskazuje wzrost ilości powierzchni w budowie.

Jak wynika z najnowszego raportu firmy Savills, całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie na koniec września 2023 r. wyniosły 6,2 mln mkw. Rynek biurowy w stolicy wzbogacił się o 20 300 mkw. powierzchni, która została dostarczona w czterech nowych projektach, z których największy to kolejny budynek w kompleksie The Park (White Star Real Estate, 11 000 mkw.).

W budowie znajduje się obecnie blisko 263 000 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, z której aż 82% znajduje się w centrum miasta. Zgodnie z planami deweloperów, 143 000 mkw. ma zostać wybudowane do końca 2024 r.

– Po systematycznym spadku aktywności deweloperów, który trwał od wybuchu pandemii Covid-19 w 2020 r., obecnie obserwujemy stopniowe odwrócenie trendu. W 2023 r. w Warszawie rozpoczęto realizację pięciu nowych inwestycji biurowych. W dalszym ciągu część deweloperów wstrzymuje się jednak z uruchomieniem kolejnych projektów w oczekiwaniu na większy stopień komercjalizacji tych, które są obecnie realizowane – komentuje Daniel Czarnecki, dyrektor działu powierzchni biurowych, reprezentacja właściciela, Savills.

Do największych projektów biurowych, które zostaną dostarczone na rynek w latach 2025-2026 należą m.in. The Bridge (Ghelamco, 47 000 mkw.), Upper One (Strabag Real Estate, 35 500 mkw.) oraz Towarowa 22B (Echo Investment, 31 100 mkw.).

Całkowity popyt na powierzchnię biurową w Warszawie wygenerowany przez najemców między styczniem a wrześniem 2023 r. wyniósł 496 600 mkw., co stanowi spadek o około 18% w porównaniu z tym samym okresem ubiegłego roku. Mimo to eksperci Savills zaobserwowali delikatny wzrost popytu z kwartału na kwartał (157 400 mkw. w I kw., 165 200 mkw. w II kw. i 174 000 mkw. w III kw. br.).

Największy udział w popycie miały nowe umowy (52%). Umowy przednajmu wygenerowały prawie 7% całkowitego popytu, a ekspansje nieco poniżej 4%. Najemcy renegocjowali prawie 189 000 mkw., co oznacza 38% udział w całkowitym popycie. Dla porównania w całym 2022 r. renegocjacje wyniosły 39%, nowe umowy najmu 43%, ekspansje 8%, a umowy przednajmu 10%.

Operatorzy elastycznych powierzchni biurowych w Warszawie wynajęli 10 600 mkw. w sześciu transakcjach, z których trzy dotyczyły nowych lokalizacji: OmniOffice w budynkach Warsaw UNIT (3200 mkw.) i Grzybowska Park (1400 mkw.) oraz Business Link w budynku Studio B (3000 mkw.).

Zgodnie z danymi Savills, na koniec września 2023 r. współczynnik powierzchni niewynajętej w Warszawie wyniósł 10,6% i spadł o 1,5 pp. w ujęciu rocznym. Miesięczne stawki w najbardziej prestiżowych lokalizacjach strefy Centrum utrzymały się w przedziale 22,5-26 euro za mkw. miesięcznie, a na Służewcu na poziomie 13,00-15,00 euro za mkw. miesięcznie. Najemcy muszą się jednak liczyć z wysokimi kosztami związanymi z opłatami eksploatacyjnymi w budynkach.