Te zmiany w prawie budowlanym to prawdziwy test dla branży

Budowa domów jednorodzinnych bez pozwolenia na budowę, a jedynie na zgłoszenie, to tylko początek rewolucyjnych zmian, które czekają nas od stycznia 2023 roku. Specjaliści alarmują, że branża nie konsultowała nadchodzących zmian, a ich wprowadzenie może prowadzić do braku właściwego nadzoru. – Czeka nas eksperyment prawny, który pokaże, czy branża jest gotowa na wzięcie takiej odpowiedzialności, by nie doprowadzić do chaosu funkcjonalnego i urbanistycznego – mówi Iwona Huryn, Counsel i członek zespołu w praktyce rynku nieruchomości i budownictwa w warszawskim biurze kancelarii Wolf Theiss.

Zmiany w Prawie budowlanym, które weszły w życie 1 stycznia 2023 r., objęły wiele reform, w tym między innymi, nową procedurę budowy domów jednorodzinnych bez pozwolenia na budowę, a jedynie na zgłoszenie. Pojawia się także rozszerzenie katalogu listy inwestycji realizowanych na tak zwanych uproszczonych zasadach m.in. o mikroelektorownie wiatrowe (o wysokości 3–12 m) czy bezodpływowych zbiorników na wody opadowe lub roztopowe. W przypadku obiektów do 5 m3 pojemności odbywa się to bez zgłoszenia i pozwolenia, zaś w przypadku pojemności od 5 do 15 m3 wystarczy jedynie zgłoszenie.

Oddawanie do użytkowania budynków mieszkalnych jednorodzinnych oraz obiektów budowlanych kategorii III odbywać się będzie jedynie po zawiadomieniu o zakończeniu budowy, a więc nie będzie konieczna decyzja o pozwoleniu na użytkowanie. Nie oznacza to jednak całkowitej rezygnacji z pozwoleń na użytkowanie. Pozwolenie na użytkowanie będzie wydane, jeżeli przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego ma nastąpić przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych oraz gdy sam inwestor dobrowolnie o to wystąpi, mimo że uzyskanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie nie jest wymagane.

– Z pewnością poszerzenie listy inwestycji realizowanych na uproszczonych zasadach o mikroelektrownie wiatrowe czy zbiorniki do gromadzenia wody można odbierać jako wspieranie idei zeroemisyjności budynków, co cieszyć powinno środowiska nastawione proekologicznie – mówi Iwona Huryn z Wolf Theiss.

Bez pozwolenia na budowę można będzie wybudować każdy dom – niezależnie od metrażu, jednakże pod warunkiem, że jest budowany na potrzeby własne i posiada maksymalnie dwie kondygnacje. Ustawodawca wskazuje, że zgłoszenia mają być realizowane na podstawie projektu sporządzonego z kierownikiem budowy. To właśnie kierownik budowy ma potwierdzać gotowość budynku do zamieszkania.

– Celem zmiany teoretycznie jest ułatwienie jak również dążenie do upraszczania procedur. Tyle że uzasadnione staje się pytanie o to, czy utrata ważnego etapu kontroli wstępnej i następczej prowadzonej do tej pory przez administrację publiczną nie będzie skutkować pewnym chaosem? Czy nie zabraknie właściwego nadzoru, który byłby swoistym gwarantem przestrzegania przepisów prawa – zarówno budowlanego jak również prawa lokalnego tj. miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego? Czy branża jest na to gotowa? – zastanawia się Iwona Huryn.

Przedstawiciele branży budowlanej wskazywali w toku prac, że o zmianach dowiedzieli się z konferencji prasowej przedstawicieli rządu.

Zdaniem jednego z ekspertów: – Czeka nas eksperyment prawny, który pokaże, czy branża jest gotowa na wzięcie odpowiedzialności, by nie doprowadzić do chaosu funkcjonalnego i urbanistycznego. Jest jeszcze jeden ważny aspekt tych zmian. Odpowiedzialność za budowę zostaje przerzucona na inwestora, projektanta i kierownika budowy. To potencjalne ryzyko sporów sądowych między nimi, które będą obciążać sądy i czas inwestorów. To właśnie budzi największe wątpliwości, a mianowicie – budując na zgłoszenie, nie otrzymujemy żadnej decyzji z urzędu, a więc z każdym problemem zostajemy niejako sami.

Bez udziału kierownika budowy i bez pozwolenia na budowę mają wciąż być budowane domy poniżej 70 m2. Nie bez znaczenia są także wprowadzone w nowelizacji zmiany Prawa Budowlanego, które dotyczą elektronicznych uprawnień:

- Elektroniczny Dziennik Budowy (system EBD) ma rejestrować przebieg wszelkich prac budowlanych.

- Elektroniczna Książka Obiektu Budowlanego ma gromadzić informacje o obiekcie budowlanym, jego właścicielach i zarządcach, przeprowadzonych kontrolach, ekspertyzach i opiniach technicznych.

- Powstać ma nowy elektroniczny System Nadzoru Rynku Wyrobów Budowlanych.

System został opracowany w Głównym Urzędzie Nadzoru Budowlanego. W swoim założeniu system ma umożliwić realizację czynności on-line. Powyższe rozwiązanie stanowi pogłębianie procesu cyfryzacji. Elektroniczny Dziennik Budowy ma być udostępniony w systemie EDB na stronie Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Biuletynie Informacji Publicznej.

– Budowa systemów dostępów elektronicznych to oczywiście wielkie wyzwanie. Trzeba więc trzymać kciuki za powodzenie tego projektu. Widzimy także szansę na przyspieszenie budów nowych domów, w tym rozbiórek istniejących domów, ponieważ zgodnie ze zmianami wchodzącymi przepisy nakładają bowiem kary za nieterminowe wydawanie pozwoleń na rozbiórkę – podsumowuje mecenas Huryn.

Przedstawiciele branży są zdania, że wzrośnie rola ekspertów od oceny technicznej. Od tego roku rzeczoznawcy mają otrzymać uprawnienia do sporządzania opracowań technicznych dotyczących obiektów budowlanych.