W Warszawie najemcy stawiają na kampusy biurowe

W ostatnim czasie dużo uwagi poświęcono nowym wysokościowym budynkom biurowym, które zmieniają panoramę Warszawy i cieszą się zainteresowaniem ze strony najemców. Jak przeanalizowali jednak eksperci międzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield, dane rynkowe wskazują, że to projekty kampusowe były najpopularniejsze wśród najemców. W Warszawie kampusy stanowią ok. 10% zasobów nowoczesnej powierzchni biurowej, ale w I połowie 2024 r. aż 16% popytu dotyczyło właśnie tego typu projektów. Jakie kryteria musi spełniać projekt biurowy, aby zakwalifikować go do grona kampusów i z czego wynika ta popularność?

Współczesne rozumienie projektu kampusowego opiera się na kilku różnych parametrach. Pierwszym z nich jest skala – co do zasady, kampusowy charakter inwestycji osiągany jest w przypadku nieruchomości wielkoskalowych. Nie ma tu jednoznacznie zdefiniowanej powierzchni granicznej, ale w warunkach warszawskich ciężko zakwalifikować do tej kategorii kompleksy biurowe oferujące poniżej 40 000 mkw. biur.

– Drugie kryterium to szeroka gama udogodnień dostępnych dla najemców, która sprawia, że kompleks zapewniając różnorodne usługi staje się niemal niezależny od otoczenia zewnętrznego bądź to otoczenie płynnie uzupełnia. W zasadzie użytkownicy kampusów znajdą wszystko, czego potrzebują na co dzień w ramach kompleksu biur. Kawiarnie, restauracje, siłownie, centra konferencyjne, przychodnie, kioski, myjnie czy usługi typu beauty sprawiają, że biuro wpisuje się w teorię „trzeciego miejsca”, co oznacza, że nie jest tylko środowiskiem pracy, ale miejscem spędzania czasu poza zadaniami zawodowymi – tłumaczy Piotr Capiga, Deputy Head of Occupier Services, Office Department, Cushman & Wakefield.

Niska, horyzontalna zabudowa jest kolejną charakterystyczną cechą kampusów. Dzięki temu budynki nie przytłaczają swoimi gabarytami, a wielkość przestrzeni na parterach daje swobodny dostęp do dodatkowych funkcji obiektu. Ponadto mniej uciążliwa jest kwestia zacieniania i nie wstępuje tu problem zaburzenia ruchu powietrza, co potrafi mieć miejsce przy intensywnie zagęszczonej zabudowie wysokościowej.

– Słowo „kampus” oczywiście kojarzy się przede wszystkim z ośrodkami uczelnianymi – i słusznie, bo to właśnie na nich wzoruje się idea kampusu biurowego, w której w ramach jednego kompleksu realizowane są różnorodne funkcje. Oprócz pracy biurowej tego typu obiekty mogą być miejscem spotkań towarzyskich i wypoczynku, dając więcej okazji do wymiany pomysłów i doświadczeń pomiędzy pracownikami. Najbardziej oczekiwanym formatem przestrzeni wokół budynków biurowych jest połączenie różnorodnej i dostępnej zieleni, z klimatem miasta, który mogą tworzyć wewnętrzne pasaże handlowo-usługowe. Dzięki temu kompleks ma funkcję miastotwórczą, otwierając się także na okolicznych mieszkańców, czy pozostałych gości – mówi Marcin Miazek, Associate Director, Office Department, Cushman & Wakefield.

Skala kampusów i ich wielofunkcyjność przyciąga najemców

Dzięki dużej skali, nawet najwięksi najemcy są w stanie zagwarantować sobie powierzchnię niezbędną dziś, z perspektywą jej zwiększenia wraz z rozwojem biznesu. Kampusy biurowe najczęściej są realizowane w modelu fazowanym, a ta formuła doskonale realizuje potrzeby najemców dynamicznie zwiększających swoje zapotrzebowanie na biura. Dodatkowo, w rozbudowanych kompleksach w naturalny sposób tworzy się w zróżnicowane otoczenie biznesowe.

– Zmiany, które nastąpiły w wyniku pandemii przy skrajnie niskim poziomie bezrobocia, sprawiają, że głos pracowników i ich szeroko rozumiany dobrostan jest coraz istotniejszym czynnikiem wyboru siedziby spółki. Biuro jest elementem, który wręcz może mieć decydujący wpływ na wybór pracodawcy, a atrakcyjna siedziba staje się jednym z kluczowych narzędzi HR. Dodatkowo, biorąc pod uwagę już dość powszechnie funkcjonujący model pracy hybrydowej, udogodnienia mogą stanowić ważną zachętę dla pracowników do częstszej obecności w biurze, co jest mile widziane przez zdecydowaną większość organizacji. Dlatego też funkcjonalne, ale nieprzytłaczające i otoczone zielenią kampusy są optymalną lokalizacją dla wielu firm – tłumaczy Piotr Capiga.

Horyzontalna zabudowa ma swoje bardzo praktyczne oblicze biznesowe. Pozwala zapewnić dużą powierzchnię piętra. W następstwie, najemca nie jest zmuszany do powielania funkcji pomocniczych na kilku kondygnacjach co poprawia efektywność powierzchni, a poszczególne działy mają ze sobą więcej interakcji, co buduje kulturę organizacji oraz wspiera komunikację.

– W LIXA oferujemy w ramach jednej kondygnacji powierzchnie przekraczające nawet 3000 mkw., zapewniając tym samym najemcom pełną elastyczność w aranżowaniu przestrzeni pracy i zdecydowanie ułatwiając komunikację pomiędzy poszczególnymi działami firmy. Jest to bardzo doceniane przez naszych klientów, którzy niejednokrotnie poszukiwali alternatywy dla projektów wieżowych. Poruszając się pomiędzy budynkami LIXA, możemy poczuć się jak na kampusie uczelni. Biurowce zazwyczaj kojarzą nam się z niewielkim terenem przylegającym, czasami skwerem czy patio. W LIXA jest zupełnie inaczej. W całym projekcie bioróżnorodne tereny zielone zajmują łącznie około 5500 mkw. Kolejnym elementem wyróżniającym LIXA i nadającym mu kampusowy charakter jest koncept LIXA City Gardens. Tworzy on zupełnie nową tkankę miejską oraz wyjątkową, publiczną przestrzeń, która otwarta jest na wszystkich poszukujących nietuzinkowego miejsca do spędzania czasu i odpoczynku. W ramach konceptu na 4000 mkw. nowoczesnej powierzchni w parterach poszczególnych budynków (również wzdłuż 150-metrowego miejskiego pasażu) zaaranżowaliśmy liczne lokale handlowo-usługowe i gastronomiczne. Warto również podkreślić, że LIXA jest projektem otwartym, bez niepotrzebnych grodzeń, co umożliwia dogodne poruszanie się w kwartale ulic Kasprzaka, Karolkowej i Giełdowej – komentuje Marta Zawadzka, Leasing & Asset Management Director w Yareal Polska – firmie, która zrealizowała LIXA – najnowszy warszawski kampus biurowy.

Biura w kampusach niemal o 1/3 większe niż średnio w Warszawie

W ramach projektów kampusowych w Warszawie jest 630 000 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, co stanowi ok. 10% łącznych zasobów w mieście. Średnia wielkość pojedynczego budynku to ok. 11 000 mkw. Najczęściej spotykana ich wysokość to od 4 do 6 kondygnacji naziemnych, przy czym spotykane są także wyższe dominanty w ramach kompleksów zlokalizowanych bliżej centrum miasta.

W I połowie 2024 roku całkowita aktywność najemców biurowych wyniosła ok. 716 400 mkw., z czego 51 800 mkw. (41 transakcji) wynajęto w projektach kampusowych, co stanowi 16,4% udziału w rynku. Jednocześnie w ramach projektów kampusowych średnia wielkość wynajętej powierzchni była na poziomie 1260 mkw., a jest to o 31% więcej od średniej dla całego rynku w Warszawie w analogicznym okresie czasu. Ponadto 19% transakcji stanowiły nowe umowy najmy, a 81% przedłużenia umów najmu i ekspansje.

W I poł. 2024 r. wskaźnik pustostanów w ramach projektów kampusowych wynosił 7,7% i był niższy niż ogólny wskaźnik pustostanów w Warszawie (10,9%).

Kampusy wewnątrzmiejskie lub przy węzłach komunikacyjnych

Kampusy wewnątrzmiejskie, położone zwykle na obrzeżach centrum miasta, zapewniają takie udogodnienia, jak doskonała dostępność komunikacji publicznej oraz szeroka oferta handlowo-usługowa, przy jednoczesnym zachowaniu kameralnego charakteru budynków. Tego typu projekty wkomponowane są w kompleksy typu mixed-use, które tworzą bogatą tkankę miejską, zapewniając także funkcje handlowe, hotelowe czy mieszkaniowe, stanowiące tym samym nowoczesne centra lifestylowe w mieście.

Z kolei kampusy zlokalizowane na obrzeżach miasta charakteryzują się szybkim dostępem do dróg ekspresowych i autostrad, a także lotniska. Z tego względu bardzo często wybierane są przez najemców posiadających mobile zespoły oraz duże floty samochodowe. Ich cechą charakterystyczną jest również atrakcyjnie zorganizowana architektura krajobrazu w ramach kompleksu, w tym dużo zieleni zapewniającej komfortowy charakter pracy dla użytkowników.

Niezmiennie wspólnym mianownikiem każdego typu projektów kampusowych pozostają duże powierzchnie kondygnacji oraz udogodnienia wspierające nowoczesne strategie środowiska pracy nastawione na otwartość, inkluzyjność i kolaborację. Projekty kampusowe mają także więcej dostępnych miejsc parkingowych w przeliczeniu na 1 mkw. powierzchni biurowej porównując z budynkami wieżowymi czy też biurowcami typu ‘stand alone’.