[Warszawa] Rynek nieruchomości na Służewcu. Metamorfoza największego zagłębia biznesowego w Polsce

Pierwsze zapiski na temat Służewca pochodzą z XIV wieku. Do stolicy Polski obszar ten przyłączony został dopiero w 1938 r. W 1951 r. podjęto decyzję o stworzeniu w Warszawie dzielnicy przemysłowej. Na jej potrzeby wydzielono 250 hektarów pól uprawnych na Służewcu, co zapoczątkowało urbanizację tego regionu. Po przemianach ustrojowych Służewiec potrzebował zaledwie trzech lat, by na jego terenie powstał Curtis Plaza. Boom na rynku nieruchomości biurowych nadszedł dopiero później, a jego apogeum osiągnięte zostało w latach 2008-2009.

– Służewiec to historia polskiego rynku nieruchomości w pigułce. Gdy równo 25 lat temu przy ul. Wołoskiej do użytku oddany został pierwszy nowoczesny budynek biurowy, nikt jeszcze nie przypuszczał, że wokół niego powstanie największe zagłębie biznesowe w Polsce. Służewiec przechodzi obecnie metamorfozę. Z dynamicznie rozwijającego się obszaru biurowego staje się miejscem do życia – mówi Tomasz Buras, dyrektor zarządzający Savills Polska.

Według raportu @Służewiec, genezą zmian na Służewcu była konieczność poradzenia sobie z konsekwencjami wysokiej aktywności deweloperów biurowych, za którą nie nadążał rozwój infrastruktury transportowej. Już zakończone modernizacje, m.in. dodatkowy tor do zawracania tramwajów przy stacji Metro Wierzbno, jak i trwające prace, w tym poszerzenie ul. Marynarskiej, są jednak szansą na poprawę komfortu dojazdu do okolicznych budynków.

Nieruchomości biuroweSłużewiec to największa podstrefa biurowa w Warszawie. Zasoby biurowe Służewca wynoszą ponad 1 mln m kw. na co składa się powierzchnia w 77 budynkach. Aktywność deweloperów w tym segmencie w ostatnich latach zmniejszyła się. Obecnie w trakcie budowy znajduje się jedynie 73 100 m kw. powierzchni biurowej, a największym powstającym obiektem jest D48 firmy Penta Investments. Dokładnie pięć lat temu popyt na powierzchnie biurowe na Służewcu osiągnął najwyższy wynik w historii. W ciągu zaledwie 12 miesięcy wynajęto wówczas blisko 200 000 m kw. Pomimo, że od 2007 roku, za wyjątkiem 2009 roku, roczny wolumen aktywności najemców na Służewcu wynosił co najmniej 100 000 m kw. to podaż przekraczała realne potrzeby najemców. Spowodowało to wzrost współczynnika pustostanów z 6% zarejestrowanych w 2011 r. do blisko 20% na początku 2016 r. Od stycznia ubiegłego roku wskaźnik ten jednak zaczął się znowu powoli obniżać i na koniec marca 2017 r. wynosił 18,9%. 

– Pomimo wyzwań, jakim czoła musi stawić ten region Mokotowa, popyt na powierzchnie biurowe na Służewcu utrzymuje się na wysokim poziomie. Od 2016 r. stopa pustostanów maleje i przewidujemy, że tendencja ta ma szansę być kontynuowana. Korzystnie na rywalizację Służewca z nowym obszarem biznesowym na bliskiej Woli wpłynie zakończenie remontów dróg oraz utrzymanie się konkurencyjnych stawek czynszowych. Jednym z kluczy do sukcesu okazać się może aktywne zarządzanie budynkami biurowymi, m.in. adaptowanie przestrzeni wokół biurowców oraz organizowanie różnego rodzaju inicjatyw, które pozwolą zatrzymać obecnych najemców i pozyskać nowych – mówi Wioleta Wojtczak, Associate z działu Badań i Analiz, Savills.

Nieruchomości mieszkanioweDziś z podobną hossą, jaką przed laty na Służewcu przeżywał rynek biurowy, mamy do czynienia na rynku mieszkaniowym. Również tak samo jak na w przypadku nieruchomości biurowych, tak w sektorze nieruchomości mieszkaniowych Służewiec, jako część Mokotowa, rywalizuje z Wolą. Oba obszary zajmują odpowiednio drugie oraz pierwsze miejsce w Warszawie pod względem liczby transakcji sprzedaży mieszkań. Według analiz firmy redNet Służewiec nabiera coraz wyraźniejszego charakteru mieszkaniowego tworząc atrakcyjną tkankę miejską. W 2016 r. na Służewcu wprowadzonych na rynek zostało blisko 1050 nowych mieszkań, natomiast na rynku pierwotnym i wtórnym sprzedanych zostało 1606 mieszkań. W pierwszym kwartale bieżącego roku proporcje te wynosiły odpowiednio 145 nowych mieszkań oraz 424 mieszkań sprzedanych. Inwestycje te sprawiają, że Służewiec coraz częściej żyje również po godz. 17.00 oraz w weekendy.

Nieruchomości hoteloweSłużewiec obecnie jest hotelowym pustkowiem, jednak dla deweloperów nieruchomości z tego segmentu może niedługo stać się prawdziwym eldorado. Według firmy Hotel Professionals już w 2002 r. na Służewcu potrzebnych było ok. 500 pokoi hotelowych. Do dzisiaj jednak inwestycje biurowe w tym regionie nie mają żadnego zaplecza hotelowego, pomimo że obecnie szacuje się, że potrzeby Służewca wzrosły już do 1000 pokoi. Sytuacja ta w najbliższym czasie ulegnie zmianie, a hotele staną się integralną częścią rozwoju tej części miasta. Planowane inwestycje hotelowe na Służewcu to m.in.: Four Points by Sheraton (192 pokoje), Hampton by Hilton (163 pokoje), Holiday Inn Express Mokotów (167 pokoi), Moxy and Residence Inn (300 pokoi) oraz Focus Hotel Premium (238 pokoi).

Społeczność lokalnaSzacuje się, że obecnie na Służewcu pracuje od 80 000 do 100 000 osób. Biorąc pod uwagę klientów, poddostawców itd. dziennie rejon ten odwiedza nawet do 250 000 osób. Wspólna lokalizacja miejsca pracy stała się dla nich na tyle silnym elementem jednoczącym, że na Służewcu możemy mówić o wytworzeniu się lokalnej społeczności. Dowodem socjologicznego fenomenu Służewca jest popularność w mediach społecznościowych profilu Mordor na Domaniewskiej (ponad 130 000 fanów). Kraina z powieści Władca Pierścieni zaczęła być symbolem korporacyjnego stylu życia, a humor w internecie sposobem na poradzenie sobie ze stresem związanym z pracą oraz minusami dojazdów.

– Moim zdaniem, poprzez popularyzację określenia "Mordor", wizerunek Służewca paradoksalnie nieco się ociepla. Wszyscy wiemy, że jest tu jeszcze dużo do zrobienia, ale fantastyczne jest to, że tak wielkie skupisko ludzi generuje tak dużo pozytywnej energii. I jeszcze więcej sarkastycznego humoru. Nie wydaje mi się aby jakieś inne miejsce biurowe w Warszawie miało szanse powtórzyć ten fenomen – mówi Rafał Ferber, założyciel fanpage Mordor na Domaniewskiej.

Przyszłość SłużewcaZmiany, jakie zachodzą obecnie na Służewcu rodzą pytania o to, jak będzie wyglądać jego przyszłość. Eksperci Savills opracowali trzy scenariusze przedstawiające potencjalne drogi rozwoju tej części stolicy. Wariant najbardziej optymistyczny i niestety najmniej prawdopodobny, zakłada powstanie mokotowskiego Central Parku, budowę dwóch odnóg pierwszej linii metra, a także powszechniejszą współpracę inwestorów z administracją publiczną w ramach projektów partnerstwa publiczno-prywatnego. Z kolei wizja przyszłości, której należałoby uniknąć obejmuje przerwanie w wyniku problemów z finansowaniem zmian infrastrukturalnych, zamknięcie się powstających osiedli na świat zewnętrzny oraz potrzebę zmian funkcji budynków biurowych, które musiałby zostać zaadoptowane np. na hotele pracownicze czy akademiki.

Na scenariusz najbardziej prawdopodobny według firmy Savills składa się lepsza przepustowość dróg, dzięki zakończeniu trwających obecnie remontów, popularyzacja alternatywnych firm dojazdów do pracy, w formie podwożenia się do pracy (tzw. carpooling) i korzystania z samochodów na wynajem (tzw. carsharing) oraz pozytywne zmiany na rynku nieruchomości. – Rosnący popyt na nieruchomości mieszkaniowe może spowodować wzrost ich cen, co skłoni część deweloperów do budowy inwestycji mieszkaniowych na działkach zabezpieczonych z myślą o projektach biurowych. Da to podstawę do rozwoju lokali handlowo-usługowych zlokalizowanych na parterach budynków. Z kolei mniejsza liczba realizowanych inwestycji biurowych wpłynie na stopniowe wchłanianie dostępnych powierzchni i zmniejszenie stopy pustostanów w tym segmencie rynku – prognozuje Wioleta Wojtczak, Associate z działu Badań i Analiz, Savills.