Wolumen transakcji w sektorze magazynowym w 2025 r. może osiągnąć nawet 1,6 mld EUR

Sektor magazynowy udowodnił w pierwszej połowie 2025 roku swoją pozycję niekwestionowanego motoru napędowego na polskim rynku nieruchomości komercyjnych. Z wolumenem transakcji na poziomie niemal 700 mln EUR, co stanowi wzrost o niemal 140 proc. w stosunku do analogicznego okresu w 2024 roku, odnotowaliśmy najlepszy wynik dla pierwszego półrocza od 2021 roku – komentuje Michał Mania, Dyrektor w dziale Rynków Kapitałowych, JLL Polska.

Rosnące zaufanie do tej klasy aktywów potwierdza zarówno zwiększający się średni rozmiar transakcji, jak i duża liczba procesów w toku. Szczególną uwagę przykuwa rosnąca popularność transakcji sprzedaży i najmu zwrotnego (SL&B), czego flagowym przykładem jest przejęcie dwóch fabryk Eko Okna przez fundusz Realty Income. Przewidujemy, że tego typu operacje mogą stanowić nawet 30-40 proc. całorocznego wolumenu, cementując pozycję Polski jako kluczowego rynku dla tego typu kapitału.

Obecnie na rynku najbardziej widoczni są inwestorzy z regionu Europy Środkowo-Wschodniej, tacy jak Trigea, Generali czy Accolade. Ich aktywność jest napędzana stałymi napływami kapitału do lokalnych funduszy oraz doskonałą znajomością specyfiki rynku, co pozwala im sprawnie lokować środki w bezpiecznych, generujących stabilny dochód aktywach. Równie dużą aktywność wykazują wyspecjalizowane fundusze koncentrujące się na transakcjach sprzedaży i najmu zwrotnego.

W segmencie mniejszych transakcji (do 30 mln EUR) widoczne są też podmioty z krajów bałtyckich, a także francuskie fundusze SCPI poszukujące projektów o wyższym potencjale wzrostu wartości (tzw. value-add). Graczem wartym wyszczególnienia są również Rysy Properties – podmiot reprezentujący kapitał izraelski, który był i pozostaje aktywny szczególnie w segmencie core+. Z ostrożnym optymizmem obserwujemy też potencjalny powrót kapitału instytucjonalnego z Niemiec i USA.

REKLAMA

Warto zauważyć, że istniejąca wciąż luka między oczekiwaniami cenowymi sprzedających a możliwościami kupujących prowadzi do wydłużenia procesów decyzyjnych. W efekcie część właścicieli przyjmuje strategię „wait-and-see”, wstrzymując się z ofertowaniem swoich aktywów w oczekiwaniu na poprawę sentymentu i zwiększenie konkurencji między kupującymi. Aktualnie, większość produktu dostępnego na rynku to projekty typu core+, ze stopami kapitalizacji na poziomie od 6,75 proc. do 7,25 proc. i wartością kapitałową około 800 euro za mkw., zbliżoną do poziomu kosztu odtworzenia nieruchomości. W perspektywie najbliższych 18-24 miesięcy na rynek może stopniowo trafiać portfel projektów o łącznej wartości blisko 3,0 mld EUR.

Spodziewamy się, że całkowity wolumen transakcji w sektorze magazynowym w 2025 roku może osiągnąć nawet 1,6 mld EUR, co oznaczałoby wzrost o blisko 30 proc. rok do roku. Prognozę tę wspiera fakt, że transakcje o wartości około 900 mln EUR znajdują się już na zaawansowanym etapie. W kontekście stóp kapitalizacji, spodziewamy się stabilizacji dla większości aktywów magazynowych. Wyjątkiem będą najlepsze projekty, zlokalizowane w Warszawie, posiadające unikalne certyfikaty środowiskowe oraz te zabezpieczone długimi umowami najmu, które osiągną ceny powyżej średniej rynkowej. Na ogólny wzrost cen na szerokim rynku przyjdzie nam jednak poczekać najprawdopodobniej do drugiej połowy przyszłego roku.

Autor: Michał Mania, Dyrektor w dziale Rynków Kapitałowych, JLL Polska.