Zielona modernizacja - wyższy podatek od nieruchomości? Panele, ładowarki i magazyny energii pod lupą gmin

Panele na dachu magazynu, ładowarki EV na parkingu, magazyn energii przy hali i własna trafostacja mają dziś prostą biznesową logikę: niższe koszty energii, większa niezależność, lepszy standard obiektu i realizacja celów ESG. Właściciele biurowców, parków handlowych, centrów logistycznych i zakładów produkcyjnych coraz częściej traktują takie rozwiązania jako naturalny element modernizacji nieruchomości. Mniej oczywista jest ich podatkowa strona. Ta sama inwestycja, która ma obniżać rachunki, może uruchomić pytanie o podatek od nieruchomości: co pozostaje urządzeniem technicznym poza podatkiem, a co jest częścią budowlaną, budowlą albo urządzeniem budowlanym opodatkowanym od wartości?

Po reformie podatku od nieruchomości obowiązującej od 1 stycznia 2025 r. punkt wyjścia jest dla inwestorów korzystniejszy niż wcześniej, ale nie oznacza automatycznego bezpieczeństwa. Ustawa wprost wskazuje, że elektrownia fotowoltaiczna oraz magazyn energii są budowlą wyłącznie w zakresie części budowlanych. Same panele, inwertery, ogniwa, przekształtniki czy systemy zarządzania energią pozostają urządzeniami technicznymi, a więc co do zasady nie powinny podlegać podatkowi od nieruchomości. Opodatkowane mogą być natomiast fundamenty, konstrukcje wsporcze, elementy sieci, przyłącza i infrastruktura towarzysząca.

- Zielona inwestycja nie musi oznaczać wyższego podatku od nieruchomości. Może go jednak wygenerować, jeśli inwestor potraktuje całą instalację jako jedną pozycję. Po reformie kluczowe nie jest pytanie, czy opodatkować całość, lecz które elementy mają charakter budowlany i jaka jest ich wartość - mówi Wojciech Pławiak, partner w Kancelarii Litigato.

Nie cała instalacja, lecz jej budowlane elementy

Najważniejsza zmiana dotyczy sposobu patrzenia na złożone instalacje. Reforma odeszła od szerokiego podejścia, w którym organy próbowały obejmować podatkiem kompletne systemy jako całość techniczno-użytkową. Dziś analiza powinna być bardziej precyzyjna: osobno trzeba ocenić urządzenia techniczne, osobno części budowlane, osobno urządzenia budowlane i osobno obiekty wymienione w załączniku do ustawy. W podatku od nieruchomości taka kwalifikacja ma wymiar finansowy, bo budowle są opodatkowane od wartości, według stawki 2 proc. rocznie.

W praktyce problem często zaczyna się nie w samej ustawie, ale w dokumentacji. Jeżeli cała modernizacja trafia do ewidencji środków trwałych jako jedna zbiorcza pozycja, np. „instalacja fotowoltaiczna”, „budowle i urządzenia” albo „modernizacja energetyczna”, trudno później wykazać, jaka część wartości przypada na fundamenty, konstrukcje wsporcze czy przyłącza, a jaka na urządzenia techniczne poza podatkiem. To może prowadzić zarówno do zawyżenia podstawy opodatkowania, jak i do ryzyka sporu przy kontroli.

Dach, grunt i carporty: ten sam panel, inne skutki

Przy fotowoltaice decydujące znaczenie ma sposób montażu. Instalacja dachowa lub zamontowana na elewacji istniejącego budynku jest co do zasady neutralna podatkowo. Panele pozostają urządzeniem technicznym, nie tworzą powierzchni użytkowej, a typowa konstrukcja montażowa na dachu nie jest samodzielną budowlą. Inaczej wygląda fotowoltaika gruntowa. Fundamenty, stoły montażowe i konstrukcje wsporcze zakotwione albo posadowione na fundamencie mogą stanowić opodatkowaną część budowlaną.

Jeszcze więcej pytań pojawia się przy carportach fotowoltaicznych. Z perspektywy biznesowej to rozwiązanie atrakcyjne: parking zyskuje dodatkową funkcję, obiekt produkuje energię, a infrastruktura może wspierać ładowanie samochodów pracowników, klientów albo flot. Z perspektywy podatku od nieruchomości trzeba jednak oddzielić panele od fundamentów, konstrukcji wsporczych i ewentualnego zadaszenia. Nie można bezpiecznie założyć, że całość pozostanie poza podatkiem tylko dlatego, że inwestycja ma charakter OZE.

- Przy dużych instalacjach nawet sama konstrukcja wsporcza może stanowić istotną część wartości inwestycji - w praktyce nawet około 20 proc. To nie jest detal techniczny ani księgowy, ale element, który może wpływać na realny koszt utrzymania nieruchomości przez kolejne lata - wskazuje Wojciech Pławiak.

Magazyny energii i ładowarki EV: decyduje sposób posadowienia

Podobna zasada dotyczy magazynów energii. Opodatkowane mogą być fundamenty lub płyty pod kontenery czy szafy bateryjne, natomiast same ogniwa, przekształtniki i systemy sterowania pozostają urządzeniami technicznymi poza podatkiem. Otwarta może być jednak kwalifikacja samego kontenera. Jeśli spełnia cechy budynku, może być opodatkowany od powierzchni. Jeśli nie spełnia tych cech, ale jest trwale związany z gruntem, może zostać oceniony jako budowla. Dlatego znaczenie ma nie samo podłączenie do instalacji, ale sposób posadowienia: fundamenty, kotwy, śruby mocujące i inne rozwiązania służące przytwierdzeniu do gruntu.

Stacje ładowania pojazdów elektrycznych są szczególnie ważne dla obiektów handlowych, logistycznych i TSL, w których rośnie zapotrzebowanie na infrastrukturę dla klientów, najemców i flot. Najnowszy kierunek interpretacyjny jest dla inwestorów korzystny: sama ładowarka, przewody i wyposażenie funkcjonalne mogą pozostawać poza podatkiem, a opodatkowaniu podlegać może wyłącznie fundament. Nie oznacza to jednak, że każda instalacja EV jest automatycznie bezpieczna. Wolnostojąca ładowarka na otwartym parkingu będzie oceniana inaczej niż urządzenie zintegrowane z parkingiem wielopoziomowym, stacją paliw albo inną infrastrukturą obiektu.

Największe ryzyko może stać obok paneli

W wielu zielonych projektach najpoważniejszym problemem nie są same panele ani ładowarki, lecz infrastruktura elektroenergetyczna. Transformatory, rozdzielnie, linie, przyłącza i trafostacje mogą generować większą ekspozycję podatkową niż elementy najbardziej widoczne dla użytkowników obiektu. Część urządzeń elektroenergetycznych bywa kwalifikowana jako odrębne budowle albo urządzenia budowlane związane z linią elektroenergetyczną, a takie podejście bywa akceptowane w sporach. Dla właściciela magazynu, parku handlowego czy zakładu produkcyjnego to często największa pojedyncza pozycja ryzyka.

Znaczenie ma także granica między budynkiem a budowlą. Murowana lub kontenerowa stacja transformatorowa, która spełnia cechy budynku, powinna być opodatkowana od powierzchni. Transformator znajdujący się w środku może pozostać urządzeniem technicznym poza podatkiem. Jeżeli jednak warstwy te nie zostaną prawidłowo rozdzielone, inwestor może albo niepotrzebnie zapłacić podatek od zbyt szerokiej podstawy, albo narazić się na zarzut zaniżenia zobowiązania.

Jeden błąd w ewidencji może kosztować

Ryzyko dobrze pokazuje przykład typowej zielonej modernizacji. Inwestor montuje panele na dachu, buduje carporty PV nad parkingiem, dodaje stacje ładowania, kontenerowy magazyn energii i własną trafostację. Jeżeli po zakończeniu prac cała inwestycja trafia do ewidencji jako jedna pozycja „budowle/urządzenia”, podatek może zostać naliczony od pełnej wartości, mimo że część urządzeń w ogóle nie powinna podlegać opodatkowaniu. Z drugiej strony brak wyodrębnienia fundamentów, konstrukcji, sieci czy przyłączy może utrudnić obronę rozliczeń podczas kontroli.

- Zielona inwestycja powinna być opisana podatkowo tak samo precyzyjnie, jak jest opisana technicznie. Trzeba oddzielić urządzenia od fundamentów, konstrukcji, sieci i przyłączy. Dopiero wtedy wiadomo, gdzie jest realne ryzyko, gdzie możliwa nadpłata, a gdzie potrzebna jest interpretacja indywidualna - podkreśla Wojciech Pławiak.

Dla inwestorów, CFO, tax managerów i zarządców nieruchomości oznacza to jedno: podatkowe skutki zielonej modernizacji warto analizować przed zakończeniem inwestycji, a nie dopiero po otrzymaniu decyzji lub wezwaniu z gminy. Trzeba sprawdzić ewidencję środków trwałych, deklarację DN-1, dokumentację techniczną, sposób posadowienia urządzeń, wartość poszczególnych warstw oraz relację instalacji z istniejącym budynkiem lub budowlą. Przy większych projektach uzasadnione może być wystąpienie o interpretację indywidualną.

Zielona modernizacja pozostaje dla rynku nieruchomości kierunkiem koniecznym. Nie powinna jednak być traktowana wyłącznie jako projekt energetyczny albo ESG. W dużych obiektach to również projekt podatkowy - a im bardziej rozbudowana infrastruktura, tym większe znaczenie ma prawidłowe rozdzielenie urządzeń, fundamentów, konstrukcji, sieci i przyłączy. W przeciwnym razie rozwiązania, które miały obniżać koszty operacyjne, mogą niepotrzebnie zwiększyć obciążenia w podatku od nieruchomości.

Fot. pexels.com, / zdjęcie ilustracyjne