DODAJ

Co zrobić, gdy lokator unika zapłaty za czynsz?

Polska
Co zrobić, gdy lokator
Malwina Szczygłowska
2016-09-22 15:49:01
Wziąłeś się za wynajem mieszkania. Miało być wszystko pięknie – pieniądze z czynszu na koncie, zadbane mieszkanie przez lokatora, święty spokój. Niestety okazuje się, ze twój lokator jest nieuczciwy. Nie płaci czynszu i do tego nie chce się wyprowadzić z mieszkania. Istnieją prawne sposoby, by odzyskać lokal i zaległy czynsz.

Najemca ma obowiązek płacić czynsz w umówionym terminie (art. 669 kodeksu cywilnego). Każdego najemcę zobowiązują do tego umowa najmu i przepisy kodeksu. Przepisy te mówią, że czynsz należy płacić z góry. Uzależniają też termin wpłaty od czasu, na jaki zawarto umowę. Jeżeli podpisano ją na:
nie dłużej niż miesiąc – płaci się za cały czas najmu,
na dłużej niż miesiąc albo gdy umowa była zawarta na czas nieoznaczony – płaci się z góry do 10. dnia każdego miesiąca.

Kiedy należy wypowiedzieć umowę najmu?
Kiedy lokator nie płaci czynszu przede wszystkim należy wypowiedzieć mu umowę najmu. Później możemy skorzystać z praw przysługujących nam z kodeksu cywilnego. Jeżeli umowa nic nie mówi na temat wypowiedzenia najmu, mamy prawo wypowiedzieć umowę na podstawie kodeksu cywilnego. A ten pozwala na to dopiero wtedy, gdy najemca nie płaci przez dwa okresy, na jakie się z nim umówiliśmy. Jeżeli np. miał płacić co miesiąc, to po dwóch miesiącach, jeśli co trzy miesiące – po sześciu miesiącach. Tutaj wato wspomnieć o tym, iż wystarczy, jak najemca raz nie zapłaci. Mimo, że w następne miesiące reguluje terminowo czynsz, to w momencie gdy ponownie zaprzestanie płacić,  wtedy możemy rozwiązać umowę. Kodeks cywilny przewiduje dwie formy wypowiadania umowy najmu: z zachowaniem terminu wypowiedzenia albo ze skutkiem natychmiastowym.
Jeżeli najemca nie płaci, możesz wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym. Nie ma przy tym znaczenia, czy umowa była zawarta na czas oznaczony, czy też nieokreślony (art. 672 k.c.).
Decyzja zależy od wynajmującego lokal oraz od tego, co zawiera umowa najmu. Można dać lokatorowi więcej czasu na wyprowadzkę i rozwiązać umowę z zachowaniem terminu wypowiedzenia. Jeżeli umowa nic o terminach nie mówi, stosuje się te kodeksowe (art. 673 k.c.). Czas trwania wypowiedzenia zależy od terminu zapłaty czynszu:
- gdy czynsz płaci się w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc – to trzy miesiące (wypowiada się na koniec kwartału kalendarzowego),
- jeżeli uiszczano go co miesiąc – jest to miesiąc (liczy się od końca miesiąca kalendarzowego),
- jeżeli najemca wnosił go częściej niż co miesiąc – to umowę wypowiada się z trzydniowym wyprzedzeniem.
Umowę najmu trzeba wypowiedzieć na piśmie. W razie problemów z rozwiązaniem umowy mamy  dowód w sądzie, że wynajmujący lokal dochował właściwych terminów.

Co jeśli lokator nie chce się wyprowadzić

Bywa, że najemca nie chce się wyprowadzić. Wtedy należy udać się do sądu i złożyć pozew o eksmisję. Sąd po rozpatrzeniu sprawy, może wydać wyrok eksmisyjny, jeżeli uzna, że racja jest po twojej stronie.
Najemca lokalu użytkowego nie jest lokatorem w rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów (która przewiduje obowiązek dostarczenia lokalu socjalnego osobom w niej wymienionym). Nie chronią go też przepisy kodeksu postępowania cywilnego mówiące o obowiązku dostarczenia eksmitowanemu pomieszczenia zastępczego, jeżeli nie otrzyma on lokalu socjalnego. Najemcę lokalu użytkowego można więc eksmitować na bruk.
Kiedy ma się już prawomocny wyrok eksmisyjny (tj. upłynęło 14 dni od jego wydania, a strona przeciwna nie odwołała się w tym czasie od tego orzeczenia), trzeba w sądzie złożyć wniosek o nadanie wyrokowi klauzuli wykonalności. Następnie można się udać do komornika.

Jak ściągnąć czynsz od lokatora?
Właśnie pozbyłeś się z lokalu dłużnika. Co z tego, jeżeli nadal nie zapłacił zaległych czynszów? Musisz wystąpić do sądu o zapłatę i złożyć pozew. Możesz zastosować uproszczoną formę dochodzenia należności. Wówczas trzeba wyraźnie zaznaczyć w pozwie, żeby sprawa była rozpatrywana w trybie nakazowym lub upominawczym. Pamiętaj o wszystkich oryginałach dokumentów, potwierdzających twoje racje. Musisz załączyć je do pozwu. 
Dokumenty powinny być oryginalne lub, co jest często praktykowane, poświadczone przez notariusza, a gdy w twoim imieniu występuje adwokat lub radca prawny – przez te osoby.

Zajęcie komputera i mebli
Może się zdarzyć, że najemca zalega z czynszem ponad rok. Wtedy masz prawo skorzystać z ustawowego prawa zastawu na rzeczach ruchomych znajdujących się w wynajmowanym lokalu. Ale zastaw ma swoje wady. Podstawowa jest taka, że podlega przepisom egzekucyjnym z rzeczy ruchomych, co oznacza, że proces zaspokajania nie będzie szybki ani łatwy. Przede wszystkim musisz zaangażować do tego komornika, który sporządzi protokół opisujący zajęte rzeczy, a potem przeprowadzić licytację, by odzyskać swój dług.