Dwa brzegi Wisły nareszcie spięte metrem
Mieszkańcy Warszawy doczekali się w końcu centralnej części II linii metra. Miała ona funkcjonować wprawdzie już podczas Euro 2012 r., jednak pasażerowie skorzystali z nowej linii dopiero z początkiem marca 2015 r. W ramach oddanego do użytku odcinka udostępnionych zostało 7 stacji, a przejazd z Pragi Północ na Wolę będzie zajmował teraz zaledwie 13 min. Czy skokowa poprawa dostępności komunikacyjnej odmieni losy spiętych ze sobą dzielnic?
W przypadku Woli rozwój dzielnicy wyprzedził uruchomienie metra, chociaż niewątpliwie był podsycany tymi planami (i pierwotnie zakładanymi terminami). Dzielnica stała się w ostatnich latach największym placem budowy, zarówno jeśli chodzi o inwestycje mieszkaniowe, jak i biurowe. Przyczyniło się do tego centralne położenie dzielnicy i duża dostępność terenów poprzemysłowych umożliwiających intensywną zabudowę. Wola mimo bliskości centrum pod względem funkcjonalnym mocno odstawała do tej pory od Śródmieścia. Teraz granice te już w dużym stopniu się zatarły.
Można było się spodziewać, iż plany przeprowadzenia metra na drugą stronę Warszawy wreszcie otworzą szansę na bardziej dynamiczny rozwój mocno zaniedbanej, chociaż dysponującym wyjątkowym charakterem Pragi Północ. Rzeczywiście stało się tak, chociaż nie było tu widać takiej eksplozji inwestycyjnej, jaka obserwowana była na Woli. Nie zmienia to jednak faktu, iż dzielnica z dnia na dzień staje się coraz bardziej atrakcyjnym miejscem dla inwestorów, a obserwacja podejmowanych przez nich działań wskazuje, iż nie powiedzieli oni jeszcze ostatniego słowa. Porównując ze sobą obie połączone nową nitką metra dzielnice warto zauważyć, iż o ile na Woli dominują duże, raczej standardowe projekty, tak na Pradze Północ większość inwestycji wnosi jakąś wartość dodaną (przestrzenie tworzące tkankę miejską, rewitalizacja starej substancji, itd.). Coraz więcej osób z pewnym zdziwieniem odkrywa uroki tej części miasta stwierdzając, iż nie jest to już po prostu odległa dzielnica po drugiej stronie Wisły, a pełnoprawna centralna lokalizacja. W czasie gdy wiele dzielnic boryka się z rosnącymi problemami komunikacyjnymi Praga Północ zyskała właśnie możliwość szybkiego dojazdu do centrum. A to z pewnością wpłynie na ocenę jej atrakcyjności pod kątem mieszkaniowym. O ile na rynku pierwotnym deweloperzy już dostrzegli rosnący potencjał i zaproponowali adekwatną wartość do oferowanego produktu, tak na rynku wtórnym można znaleźć jeszcze zupełnie przyzwoite ceny.
Postanowiliśmy sprawdzić, jak kształtują się ceny mieszkań na rynku wtórnym w dzielnicy Wola i Praga Północ. W pierwszej z nich średnia cena sięga 8 606 zł/mkw., podczas gdy w drugiej jest już wyraźnie niższa i wynosi 7 303 zł/mkw. Jak więc widać decydując się na zakup mieszkania z rynku wtórnego po prawej stronie Wisły możemy wciąż sporo zaoszczędzić. Poniżej podajemy przykładowe oferty z jednej, jak i drugiej dzielnicy.
Przykładowe oferty na rynku wtórnym – Wola i Praga Północ
Wola | cena (zł/mkw.) | Praga Północ | cena (zł/mkw.) |
Blok z 1960 r. blisko metra (Rondo Daszyńskiego) , 60 mkw. po kapitalnym remoncie | 8 583 | Kamienica z 1952 r., 600 m do wejścia do metra, 63 mkw., w dobrym stanie | 6 143 |
Kamienica z 1948 r., 36,5 mkw., pełne wyposażenie w cenie | 9 452 | Kamienica z 1914 r. 56 mkw., po remoncie, kamienica w bardzo dobrym stanie | 6 705 |
Blok z 1972 r., spółdzielcze własnościowe, 48 mkw. 4 min. spacerem do stacji metra, budynek po całościowym remoncie | 8 479 | Blok z 1973 r., spółdzielcze własnościowe, 57 mkw., blisko Metro Wileńska | 5 439 |
Opracowanie: Grupa Emmerson S.A., Dział Badań i Analiz na podstawie danych otoDom.pl |
| ||
Zwolennicy nowych mieszkań mają na Woli ogromny wybór, gdyż dzielnica ta dysponuje największą ofertą spośród wszystkich. Prawdziwym zagłębiem mieszkaniowym jest rejon ul. Jana Kazimierza, gdzie realizowanych jest 12 z 46 zlokalizowanych na Woli inwestycji.
| ||
Deweloper | Nazwa inwestycji | Zakres cenowy (zł/mkw.) |
LC Corp | Osiedle na Woli etap II | 6 499 - 7 300 |
Samko Inwestycje | Czorsztyńska 4 | 8 500 - 12 500 |
Grupa Deweloperska Robyg | Park Wola Residence etap I | ok. 6 600 |
Opracowanie: Grupa Emmerson S.A., Dział Badań i Analiz |
| |
Tymczasem oferta mieszkań na Pradze Północ, pomimo obserwowanej ekspansji, ze względu na brak wystarczającej liczby wolnych terenów nie jest w stanie osiągnąć zbliżonego poziomu. Co nie znaczy, iż poszukujący nie znajdą tu odpowiedniej oferty. Zwłaszcza w ostatnich miesiącach obserwowano tu wysyp nowych inwestycji. Co ciekawe oprócz typowych budynków mieszkalnych znajdziemy tu bez trudu duże, kompleksowe projekty, które odcisną piętno na całej dzielnicy (Centrum Praskie Koneser, Port Praski). Jeszcze bardziej cieszy fakt, iż inwestorzy dostrzegli też potencjał w mocno zniszczonej, acz wciąż oryginalnej, historycznej zabudowie. Obserwujemy rosnące zainteresowanie rewitalizacją praskich kamienic. Najnowszym przykładem jest ogłoszenie przez spółkę Magmillon decyzji o całkowitej rewitalizacji zabytkowej kamienicy Menachema Rotlewiego przy ul. Brzeskiej 18. Przedsięwzięcie zakłada gruntowną renowację budynku według wytycznych konserwatora zabytków. Prace budowlane mają potrwać niespełna 2 lata i w jej efekcie odtworzona zostanie kompleksowo cała kamienica wraz z wewnętrznym dziedzińcem. Obserwując rozwój dzielnicy można spodziewać się kontynuacji tego trendu.
| ||
Deweloper | Nazwa inwestycji | Zakres cenowy (zł/mkw.) |
SP Invest | Szwedzka 43 | 6 500 - 7 850 |
Magmillon | Brzeska 18 | bd. |
Bouygues Immobilier Polska | Okrzei 18 | 8 176 – 13 006 |
Opracowanie: Grupa Emmerson S.A., Dział Badań i Analiz |
| |
Agata Polińska z serwisu otoDom.pl dodaje, iż dobrym zwiastunem dla Pragi Północ są informacje płynące z Urzędu Miasta, który zapowiada zmianę strategii w zakresie działań dotyczących rewitalizacji kamienic. Do tej pory swoje programy rewitalizacyjne prowadziły poszczególne dzielnice. W nadchodzącej perspektywie unijnej miasto skoncentruje wysiłki na prawobrzeżnej Warszawie, uznając ten obszar za kryzysowy z punktu widzenia miasta. Oznacza to napływ ogromnych środków, które w widocznym stopniu będą poprawiać standard tej części miasta. Jeszcze większy wpływ na jakość życia na Pradze będzie miała budowa śródmiejskiej obwodnicy. Wyprowadzenie tranzytu poza historyczne centrum Pragi spowoduje uspokojenie ruchu i umożliwi w przyszłości stworzenie reprezentacyjnej przestrzeni miejskiej na ul. Ząbkowskiej, czy Targowej.
Aleksandra Kubicka otoDom.pl
Jarosław Skoczeń Emmerson S.A.
