Atrakcyjność Krakowa wpływa na rynek najmu

Kraków jest największym rynkiem prywatnych akademików w Polsce oraz trzecim co do wielkości rynkiem najmu instytucjonalnego. Atrakcyjność inwestycyjna miasta sprawia, że oba sektory rozwijają się bardzo dynamicznie, a inwestorzy nie planują zwalniać tempa.

– „Dynamiczny rozwój sektora living, obejmującego prywatne akademiki i najem instytucjonalny, potwierdza rosnące zainteresowanie miastem jako miejscem do życia i pracy. Dogodna lokalizacja, renomowane uczelnie, silne zaplecze biznesowe oraz nowoczesna infrastruktura to tylko niektóre z atutów, które przyciągają inwestycje i umacniają pozycję Krakowa jako jednego z kluczowych ośrodków biznesowych w Polsce” – podkreśla Katarzyna Wysocka, Dyrektor Wydziału ds. Przedsiębiorczości i Innowacji w Urzędzie Miasta Krakowa.

Rynek prywatnych akademików (PBSA – Purpose-Built Student Accommodation)

Kraków jest jednym z czołowych ośrodków akademickich w Polsce. W roku akademickim 2023/2024 na 18 uczelniach wyższych studiowało tu ponad 130 000 osób, co stanowiło 10% wszystkich studentów w kraju. Liczba to systematycznie rośnie, również wśród studentów zagranicznych, którzy stanowią obecnie około 7% wszystkich studentów w mieście (około 8 500 osób), a liczba zwiększyła się o 4% w porównaniu do poprzedniego roku akademickiego.

– „Silna pozycja Krakowa na akademickiej mapie Polski wpływa na potrzebę rozwoju zaplecza mieszkaniowego. Obecnie w mieście znajduje się 45 akademików (publicznych i prywatnych), które oferują blisko 18 000 łóżek. Wskaźnik dostępności miejsc w akademikach wynosi jedynie 14%, co oznacza, że na każde łóżko przypada ponad 7 studentów. Niski stopień nasycenia akademikami i rosnąca liczba studentów stwarzają dalszy potencjał dla rozwoju rynku prywatnych akademików,” – wyjaśnia Dorota Lachowska w Knight Frank.

Obecnie w mieście funkcjonuje 8 prywatnych akademików, w których znajduje się blisko 3 700 łóżek, a w budowie jest kolejnych 1 200, miasto jest tym samym największym rynkiem w Polsce wyprzedzając pod względem liczby łóżek Wrocław, Łódź i Warszawę.

Obecnie największymi operatorami w Krakowie są Student Depot z 22% udziałem w rynku, Base Camp (19%) oraz SHED Living (19%). Innymi znaczącymi operatorami są m.in. Milestone, Zeitraum Student Housing, czy Van der Vorm Living.

Ze względu na wysoki popyty czynsze w prywatnych akademikach w Krakowie notują stały trend wzrostowy i obecnie znajdują się w przedziale od 2 250 do 3 400 PLN/miesiąc za łóżko w pokoju jednoosobowym oraz od 1 500 do 2 100 PLN/miesiąc za łóżko w pokoju dwuosobowym. Dodatkowo, studenci są zobowiązani do pokrycia kosztów administracyjnych, które w zależności od udogodnień oferowanych przez obiekt, znajdują się w szerokim przedziale od 29 do 325 PLN/miesiąc.

Rynek najmu instytucjonalnego (BTR – Build to Rent)

Krakowski rynek najmu instytucjonalnego oferuje około 3 400 mieszkań na wynajem, a ich udział stanowi 16% krajowych zasobów. Pod względem wielkości rynek BTR w Krakowie ustępuje jedynie Warszawie i Wrocławowi.

Aktywność deweloperska w segmencie mieszkań na wynajem w Krakowie pozostaje na wysokim poziomie. Dowodem na to jest rekordowa nowa podaż w 2024 roku, na którą złożyło się 1 200 mieszkań. Na koniec ubiegłego roku w budowie znajdowało się około 1 940 mieszkań, a największą realizowaną inwestycją jest Resi4Rent Romanowicza, która planowo ukończona ma być w pierwszej połowie tego roku i dostarczy na rynek około 860 mieszkań.

– „Sektor najmu instytucjonalnego będzie dalej rósł m.in. ze względu na duży deficyt mieszkaniowy. Malejąca siła nabywcza przy dynamicznie rosnących cenach zakupu na rynku mieszkaniowym powodują, że popyt przesuwa się w kierunku najmu, w tym najmu instytucjonalnego. Nie bez znaczenia pozostaje również zmiana pokoleniowa, odzwierciedlająca nowe podejście do zobowiązań długoterminowych,” – dodaje Dorota Lachowska.

Obserwujemy silny popyt na najem instytucjonalny, czego wynikiem jest spadający wskaźnik pustostanów. Pomimo znaczącego przyrostu nowej podaży, na koniec 2024 roku wskaźnik pustostanów wyniósł 3,9%. Zmiana była tym bardziej istotna, że współczynnik na koniec 2023 roku był na poziomie 6,5%. Średnia krajowa na koniec ubiegłego roku wyniosła 4,1%.

Czynsze wykazują tym samym tendencję wzrostową. Na koniec 2024 roku stawki wynajmu kształtowały się od 1 600 PLN do 2 760 PLN miesięcznie za mieszkanie jednopokojowe oraz od 2 060 PLN do 3 690 PLN miesięcznie za mieszkanie dwupokojowe. Ceny wynajmu mieszkań trzypokojowych sięgały nawet 6 260 PLN miesięcznie.