Co słychać na rynku biurowym we Wrocławiu?

Firma Newmark Polska przygotowała najnowszy raport, dotyczący rynku powierzchni biurowych w stolicy Dolnego Śląska. Wrocław, to trzeci pod względem wielkości rynek biurowy w Polsce, zaraz za Warszawą i Krakowem. W 2024 roku aktywność najemców w mieście utrzymywała się na stabilnym poziomie.

Jak wynika z raportu „Office Occupier – Rynek biurowy we Wrocławiu”, największy udział w strukturze popytu miały firmy z sektora IT, usług dla biznesu i produkcyjnego – sięgnął on prawie 70 proc. Zarówno podaż nowych biur, jak i aktywność deweloperów pozostawały na niskim poziomie, głównie z powodu znacznej ilości niewynajętej powierzchni w istniejących biurowcach.

Na koniec IV kwartału 2024 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej we Wrocławiu wyniosły niemal 1,4 mln mkw., co oznacza wzrost o około 2 proc. w ujęciu rocznym. W minionym roku deweloperzy dostarczyli łącznie ponad 38,3 tys. mkw. biur. Na ten wolumen złożyły się tylko trzy budynki biurowe, w tym Quorum Office Park A (18,2 tys. mkw., strefa Północ/Wschód) i B10 (14,1 tys. mkw., Legnicka/Strzegomska).

– Warto zauważyć, że jest to drugi najniższy poziom nowej podaży od 2012 roku, zaraz po 2021, w którym zasoby biurowe stolicy Dolnego Śląska powiększyły się o niecałe 22 tys. mkw. Jeżeli wszystkie obecnie planowane inwestycje zostaną ukończone w terminie, nowa podaż w 2025 roku nieznacznie przekroczy 34 tys. mkw., co oznacza, że będzie zbliżona do ubiegłorocznej – podkreśla Karol Wyka, dyrektor zarządzający Działu Powierzchni Biurowych, Newmark Polska.

Utrzymujący się niski poziom podaży nowej powierzchni biurowej to efekt spowolnienia aktywności deweloperów. Na koniec grudnia 2024 roku w budowie pozostawało ponad 34,3 tys. mkw., co stanowi spadek o ponad 50 proc. w porównaniu z 2023 rokiem i najniższy wynik w historii wrocławskiego rynku biurowego. W najbliższym czasie eksperci Newmarka nie spodziewają się znaczącego wzrostu aktywności deweloperów, głównie ze względu na znaczną dostępność wolnej powierzchni biurowej w istniejących budynkach.

Wrocław od lat jest atrakcyjną lokalizacją dla wielu międzynarodowych firm, zwłaszcza z sektora nowoczesnych usług dla biznesu. Według danych ABSL, w I kwartale 2024 roku funkcjonowały tu 234 centra nowoczesnych usług dla biznesu, zatrudniające łącznie 66,2 tys. pracowników.

– Duże zainteresowanie stolicą Dolnego Śląska przekłada się na wysoki popyt, który od 2015 roku rokrocznie przekracza 110 tys. mkw. W całym 2024 roku aktywność najemców wyniosła ponad 146,4 tys. mkw., co oznacza spadek o 11,5 proc. rok do roku, ale jednocześnie wzrost o ponad 4 proc. w porównaniu ze średnią z ostatnich 10 lat (140,5 tys. mkw.). Największą popularnością wśród najemców niezmiennie cieszą się następujące strefy biurowe: Legnicka/Strzegomska, Dworzec Główny/Powstańców Śląskich oraz Śródmieście i Rynek. W 2024 roku przypadło na nie prawie 75 proc. całkowitego popytu – mówi Anna Domańska, associate, odpowiedzialna za rejon Dolnego Śląska w Newmark Polska.

Podobnie jak w całej Polsce, również we Wrocławiu w strukturze popytu w 2024 roku dominowały renegocjacje i odnowienia najmu, które stanowiły 57 proc. wszystkich podpisanych umów. Pozostałe 43 proc. przypadło na nowe transakcje (36 proc.), umowy na potrzeby własne (5 proc.) i ekspansje (2 proc.). Warto podkreślić, że za 69 proc. całkowitego wolumenu najmu w ubiegłym roku odpowiadały firmy z sektora IT, usług dla biznesu oraz produkcyjnego, których udział sięgnął odpowiednio 37 proc., 18 proc. i 14 proc.

Na koniec grudnia 2024 roku wskaźnik pustostanów we Wrocławiu wyniósł 19,3 proc., czyli o 0,4 p.p. mniej niż w III kwartale 2024 roku, ale 1,1 p.p. więcej w porównaniu z IV kwartałem 2023 roku.

– W kolejnych kwartałach spodziewamy się stopniowego spadku współczynnika pustostanów ze względu na ograniczoną aktywność deweloperów i dalszą absorpcję niewynajętej powierzchni w istniejących biurowcach. Pod koniec ubiegłego roku we Wrocławiu najemcy mogli wybierać spośród prawie 266 tys. mkw. biur dostępnych do wynajęcia od zaraz, z czego ponad 80 proc. znajdowało się w trzech głównych strefach biurowych: Legnicka/Strzegomska, Dworzec Główny/Powstańców Śląskich oraz Północ/Wschód – dodaje Anna Domańska.

W IV kwartale 2024 roku czynsze bazowe we Wrocławiu wynosiły od 13 do 16,50 euro/mkw./ miesięcznie. Najwyższe miesięczne stawki za powierzchnię biurową dochodziły do 21 euro za mkw. w strefach centralnych (Rynek i Śródmieście), natomiast w strefach Południe oraz Północ/Wschód niektóre biura oferowane były w cenie poniżej 12 euro/mkw./miesiąc. Według prognoz czynsze bazowe w najbliższych kwartałach pozostaną na dotychczasowym poziomie.

– Nieznaczne wzrosty czynszów są prawdopodobne w przypadku najbardziej poszukiwanych i atrakcyjnych lokalizacji, jak i biurowców oferujących nowoczesne rozwiązania technologiczne i ekologiczne. Wynika to z faktu, że zaledwie 20 proc. dostępnej powierzchni znajduje się w biurowcach o wysokim standardzie ukończonych w ostatnich pięciu latach (niecałe 55 tys. mkw.) – mówi Agnieszka Giermakowska, dyrektorka Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, liderka ds. ESG, Newmark Polska.

fot. Jakub Zazula