Deweloperzy dogonieni przez rynek wtórny. W niektórych miastach ceny są już identyczne

W niektórych miastach ceny mieszkań na rynku wtórnym i pierwotnym są… niemal takie same. Największe różnice sięgające blisko 4 tysięcy złotych za metr kwadratowy mają miejsce w Katowicach oraz w Szczecinie. Za to w Trójmieście, Warszawie czy w Krakowie ceny niemal się zrównały. Jeszcze ciekawsza sytuacja ma miejsce w Rzeszowie, gdzie według informacji NBP ceny transakcyjne w przypadku rynku wtórnego są wyższe niż rynku deweloperskiego.

– Informacje dotyczące rynku transakcyjnego w kontekście nieruchomości za II kwartał roku 2024 pokazują, że ceny na rynku wtórnym i pierwotnym niemal zrównały się w miastach, w których wartość nieruchomości jest najwyższa. To może oznaczać, że podaż nowych mieszkań i ich dostępność w tych miastach jest mniejsza, co generuje duży wzrost zainteresowania mieszkaniami z rynku wtórnego – mówi Mirosław Król, ekspert rynku nieruchomości.

Warszawa, Kraków i Gdynia mają wyrównane ceny mieszkań. Na przeciwległym biegunie Szczecin i Bydgoszcz

Eksperci przyznają, że naturalnym jest, że między cenami na rynku wtórnym, a pierwotnym utrzymuje się pewna różnica. Nowe mieszkania prosto od deweloperów zwykle są droższe od tych, które kupujemy od prywatnych właścicieli, którzy już użytkowali lokal. Za standard uznaje się różnicę na poziomie ok. 20-25%. W wielu miastach w Polsce taka różnica właśnie występuje. Zrównanie cen transakcyjnych na rynku wtórnym i pierwotnym na największych rynkach w Polsce należy uznać za sytuację, która jasno i wyraźnie pokazuje, że wzrost cen mieszkań jest faktem, a jednocześnie nie brakuje osób zainteresowanych zakupem.

– Wahania cen na rynku pierwotnym i wtórnym wydaje się być zjawiskiem coraz częstszym. Jeszcze rok temu w niektórych miastach różnica w cenach przekraczała nawet 5500 złotych, co uznawaliśmy za ewenement i dowód na to, jak mocno ceny na rynku deweloperskim uciekały rynkowi wtórnemu. Obecnie widzimy wyrównanie. W większości miast różnica ceny na rynku wtórnym i pierwotnym nie przekracza 2 tysięcy złotych za metr kwadratowy – mówi Mirosław Król, ekspert rynku nieruchomości.

Największe dysproporcje widać w miastach, gdzie popyt na mieszkania jest największy, a jednocześnie wzrost cen najbardziej dynamiczny. W Krakowie, Gdyni, Gdańsku czy w Warszawie mieszkania na rynku wtórnym kosztują niemal tyle samo, co na rynku pierwotnym. Właściciele mieszkań na sprzedaż wiedzą, jakie jest zapotrzebowanie i nie zamierzają obniżać cen – mówi Mirosław Król, ekspert rynku nieruchomości.

Na drugim biegunie są mniejsze miasta.

– W Szczecinie czy w Bydgoszczy różnice sięgają od czterech do pięciu tysięcy złotych. Wynika to z faktu, że zasób ofert sprzedaży na rynku pierwotnym jest relatywnie mniejszy. Wiele także zależy od standardu mieszkań, jakie są dostępne na rynku. Można spodziewać się, że z powodu zapowiedzi programu „Kredyt na start” wiele ofert zniknęło z rynku – mówi Mirosław Król.

Ceny mieszkań nie będą spadać. Możliwe są jednak atrakcyjne oferty na rynku wtórnym

Czy najbliższy czas może przynieść korekty cen mieszkań? Eksperci rynku nieruchomości nie mają wątpliwości, że ceny nagle nie zaczną spadać. Wiele zależy od dostępności do kredytów hipotecznych oraz podaży ofert – zarówno w kontekście mieszkań od deweloperów jak i ofert z rynku wtórnego.

– Mieszkania na rynku deweloperskim sprzedają się słabiej, ale w interesie deweloperów nie jest obniżanie ich cen. Wiele firm, mając naprawdę wysokie marże, zamiast obniżać ceny, woli po prostu czekać na czas, gdy ceny będą rosnąć lub gdy możliwości konsumentów wzrosną. Pod tym kątem rynek wtórny jest bardziej nieprzewidywalny. Na rynku pojawiają się atrakcyjne oferty, zwykle, gdy sprzedający jest po prostu zmuszony do zbycia nieruchomości – mówi Mirosław Król, ekspert rynku nieruchomości.

Szacuje się, że do końca roku wzrost cen powinien być zahamowany, ale dynamika sytuacji na rynku nieruchomości w dużej mierze uzależniona jest od tego czy program „Bezpieczny kredyt 2%” wejdzie w życie czy nie.

Fot. Jakub Zazula