Gotowy budynek czy niezabudowany grunt pod nową inwestycję? Dylemat, przed którym staje dziś coraz więcej firm

Przez lata rozwój działalności produkcyjnej lub logistycznej kojarzył się przede wszystkim z budową od podstaw. Firma potrzebowała nowej powierzchni, więc szukała gruntu, przygotowywała projekt, przechodziła przez procedury administracyjne i rozpoczynała inwestycję od pierwszej łopaty wbitej w ziemię.

• Ten model nadal ma swoje uzasadnienie i swoich zwolenników

• Są projekty, których nie da się zrealizować inaczej niż na gruncie przygotowanym specjalnie pod konkretną działalność

• Dotyczy to zwłaszcza inwestycji o bardzo wymagających parametrach technicznych, dużej skali, szczególnych potrzebach środowiskowych lub konieczności precyzyjnego zaprojektowania procesów produkcyjnych

Coraz częściej jednak przedsiębiorcy i inwestorzy zadają sobie inne pytanie: czy rzeczywiście zawsze trzeba zaczynać od pustej działki?

W warunkach rosnących kosztów budowy, ograniczonej dostępności dobrze położonych gruntów, długich procedur administracyjnych i presji czasu, istniejące nieruchomości przemysłowe wracają do łask. Gotowy budynek, nawet wymagający modernizacji, może okazać się rozwiązaniem szybszym, bardziej racjonalnym kosztowo i lepiej odpowiadającym realnym potrzebom biznesu niż inwestycja prowadzona całkowicie od zera.

Fot. Materiały prasowe / INWI

Czas jako najważniejszy parametr inwestycji

W nieruchomościach przemysłowych i magazynowych przez lata najwięcej mówiło się o lokalizacji, czynszu, kosztach budowy i standardzie technicznym. Dziś coraz częściej równie ważnym parametrem staje się czas.

Proces przygotowania inwestycji na gruncie pod nową zabudowę może być długi i wieloetapowy. Obejmuje analizę planistyczną, nabycie terenu, decyzje środowiskowe, warunki techniczne przyłączenia mediów, projektowanie, pozwolenia wodnoprawne, pozwolenie na budowę, przetarg na wykonawcę i samą realizację. Nawet przy sprawnym prowadzeniu procesu oznacza to często perspektywę kilku lat.

Dla firm, które rozwijają produkcję, obsługują nowych klientów albo muszą szybko zwiększyć możliwości operacyjne, taki horyzont czasowy bywa zbyt odległy.

Gotowy budynek daje inną perspektywę. Jeżeli posiada odpowiednią lokalizację, dostęp do infrastruktury i parametry możliwe do dostosowania, pozwala znacząco skrócić drogę od decyzji inwestycyjnej do rozpoczęcia działalności. Modernizacja, przebudowa układu funkcjonalnego, dostosowanie instalacji czy poprawa efektywności energetycznej mogą być mniej czasochłonne niż pełny proces inwestycyjny od podstaw.

Nie oznacza to, że każdy istniejący budynek jest automatycznie dobrą alternatywą. Oznacza raczej, że coraz częściej warto go poważnie przeanalizować, zanim zapadnie decyzja o budowie nowego obiektu.

Fot. Materiały prasowe / INWI

Lokalizacja, której nie da się odtworzyć

Jedną z największych przewag istniejących nieruchomości przemysłowych jest lokalizacja.

Wiele starszych zakładów produkcyjnych i magazynów powstawało w miejscach, które dziś mają bardzo dużą wartość logistyczną. Są położone w granicach administracyjnych lub blisko miast, obwodnic miejskich, tras wylotowych, linii kolejowych lub istniejących skupisk pracowników. Często posiadają też dostęp do mediów, placów manewrowych, infrastruktury technicznej i układu drogowego, których realizacja od podstaw byłaby kosztowna, złożona pod względem proceruralnym lub oddalona w czasiea.

Tymczasem podaż nowych gruntów inwestycyjnych w najlepszych lokalizacjach jest coraz bardziej ograniczona. W wielu regionach konkurencja o teren przemysłowy jest wysoka, a ograniczenia planistyczne, środowiskowe i infrastrukturalne zawężają pulę atrakcyjnych działek.

Dlatego gotowy budynek nie powinien być oceniany wyłącznie przez pryzmat roku budowy czy aktualnego standardu technicznego. Kluczowe pytanie brzmi: czy jego lokalizacja, infrastruktura i potencjał adaptacyjny mają wartość, której nie da się łatwo odtworzyć gdzie indziej?

Fot. Materiały prasowe / INWI

W praktyce zdarza się, że starsza nieruchomość po modernizacji daje użytkownikowi więcej korzyści niż nowy obiekt wybudowany na tańszym, ale gorzej położonym gruncie.

Modernizacja istniejącego budynku bywa niesłusznie postrzegana jako rozwiązanie zastępcze. Tymczasem dobrze przygotowany projekt adaptacji może być świadomą strategią inwestycyjną.

Zakres prac może obejmować wzmocnienie posadzek, wymianę pokrycia dachowego, modernizację instalacji elektrycznych i grzewczych, poprawę izolacyjności, zmianę układu doków, przebudowę części biurowo-socjalnej, dostosowanie obiektu do wymogów przeciwpożarowych lub wdrożenie rozwiązań poprawiających efektywność energetyczną.

W efekcie budynek, który na pierwszy rzut oka wydaje się przestarzały, może zostać dostosowany do współczesnych wymagań operacyjnych. Oczywiście wymaga to rzetelnego audytu technicznego i finansowego. Trzeba sprawdzić stan konstrukcji, instalacji, dachu, posadzek, warunki przeciwpożarowe, możliwości rozbudowy, zapisy planistyczne oraz ograniczenia środowiskowe. Dopiero wtedy można odpowiedzieć na pytanie, czy remont ma sens. Największą pułapką jest patrzenie wyłącznie na cenę zakupu. Nieruchomość tania na wejściu może okazać się droga po uwzględnieniu nakładów adaptacyjnych. Z kolei budynek droższy, ale lepiej przygotowany technicznie i lokalizacyjnie, może w całym cyklu użytkowania być bardziej opłacalny.

Niezabudowany grunt pod nową inwestycję nadal ma swoje ugruntowane miejsce w sektorze komercyjnym.

Nie chodzi o to, aby przeciwstawiać gotowe budynki nowym inwestycjom.

Fot. Materiały prasowe / INWI

Grunt pod nową inwestycję pozostaje najlepszym rozwiązaniem w wielu sytuacjach. Szczególnie wtedy, gdy firma potrzebuje obiektu projektowanego dokładnie pod swój proces technologiczny, dużej możliwości ekspansji, konkretnej wysokości składowania, nietypowej nośności posadzki, specjalistycznych instalacji albo bardzo precyzyjnego układu logistycznego.

Budowa od podstaw daje największą kontrolę nad parametrami technicznymi. Pozwala zaprojektować obiekt zgodnie z potrzebami użytkownika, zoptymalizować przepływy operacyjne, zaplanować przyszłą rozbudowę i wdrożyć nowoczesne rozwiązania środowiskowe już na etapie projektu.

To rozwiązanie szczególnie atrakcyjne dla firm, które myślą długoterminowo i mają czas na przeprowadzenie pełnego procesu inwestycyjnego.

Ale właśnie czas jest tu kluczowy. Jeżeli firma potrzebuje powierzchni szybko, a istniejący budynek spełnia większość jej wymagań, budowa od podstaw nie zawsze będzie najlepszą odpowiedzią.

REKLAMA

Fot. Materiały prasowe / INWI

Nowe życie starych aktywów

Polski rynek nieruchomości przemysłowych dojrzewa. Coraz więcej obiektów, które przez lata pełniły funkcje produkcyjne, magazynowe lub serwisowe, trafia dziś ponownie do obrotu. Część z nich wymaga nakładów. Część wymaga zmiany funkcji. Część wymaga nowego właściciela, który zobaczy w nich potencjał.

To naturalny etap rozwoju rynku.

W krajach Europy Zachodniej wykorzystanie istniejących aktywów przemysłowych jest ważnym elementem polityki inwestycyjnej i przestrzennej. Wynika to zarówno z ograniczonej dostępności gruntów, jak i z rosnącego znaczenia zrównoważonego rozwoju. W Polsce ten sposób myślenia również zaczyna zyskiwać na znaczeniu.

Najbardziej ekologiczny budynek to często ten, który już istnieje. Oczywiście pod warunkiem, że można go sensownie zmodernizować i dostosować do nowych funkcji.

W tym kontekście gotowe nieruchomości przemysłowe przestają być traktowane jako „gorsza alternatywa”. Stają się częścią szerszej strategii: efektywnego wykorzystania zasobów, ograniczania ryzyka inwestycyjnego i skracania czasu wejścia operacyjnego na rynek.

Decyzja powinna wynikać z analizy, nie z przyzwyczajenia. Najważniejsze jest to, aby nie podejmować decyzji pochopnie.

Ani gotowy budynek nie jest zawsze najlepszym rozwiązaniem, ani grunt pod nową inwestycję nie daje gwarancji sukcesu. Każdy projekt wymaga osobnej analizy: lokalizacji, kosztów, czasu, ryzyk technicznych, możliwości rozbudowy, dostępności pracowników, infrastruktury i długoterminowej strategii firmy.

Dobrze przygotowana analiza powinna odpowiedzieć na kilka podstawowych pytań:

• Czy istniejący budynek można dostosować do potrzeb operacyjnych użytkownika?

• Czy koszt modernizacji jest uzasadniony wobec kosztu budowy od podstaw?

• Czy lokalizacja daje przewagę, której nie zapewni tańszy grunt poza głównym ośrodkiem?

• Czy harmonogram inwestycji odpowiada realnym potrzebom biznesu?

• Czy obiekt ma potencjał dalszej rozbudowy lub zmiany funkcji?

Dopiero odpowiedzi na te pytania pozwalają rzetelnie porównać oba scenariusze.

Fot. Materiały prasowe / INWI

Rynek potrzebuje bardziej elastycznego myślenia

Przyszłość nieruchomości przemysłowych nie będzie należała wyłącznie do nowych parków magazynowych ani wyłącznie do modernizowanych obiektów. Będzie należała do tych inwestorów i użytkowników, którzy potrafią elastycznie łączyć różne modele.

Czasem najlepszym wyborem będzie nowy obiekt zaprojektowany od podstaw. Czasem będzie nim gotowy budynek po modernizacji. A czasem rozwiązaniem optymalnym okaże się model mieszany: zakup istniejącej nieruchomości, jej przebudowa i dalsza rozbudowa na sąsiednim terenie.

W tym podejściu najważniejsza jest nie sama etykieta, ale zdolność dostrzeżenia wartości.

Bo w nieruchomościach przemysłowych wartość nie zawsze leży tam, gdzie widać nową elewację i świeżo wybudowaną halę. Czasem ukrywa się w istniejącej infrastrukturze, dobrej lokalizacji, pozwoleniach, dostępie do mediów i historii miejsca, które po odpowiedniej modernizacji może stać się nowoczesnym zapleczem dla kolejnego etapu rozwoju firmy.

Nie zawsze trzeba zaczynać od pustej działki. Czasem rozsądniej jest zobaczyć potencjał w tym, co już stoi

Z naszej perspektywy widać to bardzo wyraźnie. W INWI realizujemy nie tylko projekty typu greenfield ale coraz większą część zapytań dotyczy obiektów typu brownfield. Odpowiadamy na ten trend także własnym portfelem istniejących nieruchomości o łącznej powierzchni przekraczającej 80 000 m², z których część daje możliwość dalszej ekspansji. Dla firm działających pod presją czasu bywa to najszybsza droga do uruchomienia działalności.

Kontakt:

KAROLINA SKURCZYŃSKA

Director of Sale-Leaseback and Transactions

+48 789 046 179

karolina.skurczynska@inwi.pl

www.inwi.pl