Inwestycje w nieruchomości w wymagających czasach: gdzie szukać okazji?

W co inwestować w wymagających czasach? Jak dywersyfikować portfel inwestycyjny by zminimalizować ryzyko? W jakich nieruchomościach lokują teraz kapitał inwestorzy?

Jedna z podstawowych zasad inwestowania mówi: „nie trzymaj wszystkich jajek w jednym koszyku”. Zabezpieczyć kapitał możemy poprzez szeroko rozumianą dywersyfikację tj. podzielenie portfela na różne klasy aktywów. Rozproszenie ryzyka polegać może na przeznaczeniu części środków na inwestycje w „bezpieczne przystanie” na przykład inwestycje w złoto, obligacje, lokatę inwestycyjną, czy bardziej ryzykownie – w akcje spółek giełdowych, fundusze ETF, FOREX albo kontrakty terminowe. Działaniem, które również wydaje się najbezpieczniejsze w długim horyzoncie czasowym jest inwestowanie w nieruchomości mieszkaniowe i komercyjne. Patrząc obecnie na sektor mieszkaniowy i rosnące ceny gruntów, a także koszty budowy, które przekładają się na wzrost cen mieszkań, możemy zakładać, że wartość takiej inwestycji powinna się obronić oraz przynieść relatywne zwroty w przyszłości m.in. poprzez wzrost jej wartości.

Dywersyfikacja portfela i różnorodność jest podstawą strategii dla inwestorów. Rozproszenie ryzyka i inwestycje w różne klasy aktywów nie powinny być jednak nadmierne, aby nie stracić nad nimi kontroli. Pewna regularność w alokacji środków powinna ochronić inwestorów przed wahaniami rynku i cyklami koniunkturalnymi, a tym samym przed częściową utratą kapitału. Portfel inwestycyjny można dostosowywać do aktualnego poziomu ryzyk i ewentualnych zmian na rynku. Przyjęta strategia może również ewaluować od modelu konserwatywnego do bardziej agresywnego i odwrotnie.

Nieruchomości dla większych graczy

Jeśli rozpatrujemy aktywa komercyjne jako część składową portfela, trzeba się liczyć z dość wysoką barierą wejścia. Ponadto, na polskim rynku nie ma niestety obecnie zbyt wielu produktów, które pozwalałyby mniejszym inwestorom na wejście w ten sektor rynku. Brak jest typowych funduszy REIT (Real Estate Investment Trust), gdzie inwestor mógłby nabywać jednostki uczestnictwa i tym samym stawać się współwłaścicielem nieruchomości i czerpać z tego zwroty. Profesjonalny podmiot dbałby wtedy o dane nieruchomości i minimalizował ryzyka związane z inwestycją, czy to na etapie zakupu, aktywnego zarzadzania, czy też wyjścia z takiej inwestycji.

Inwestowanie w nieruchomości komercyjne – jak każde inne – obarczone jest oczywiście ryzykiem, natomiast atutem lokowania w nie kapitału są regularne i przewidywalne dochody z wynajmu, wzrost ich wartości na przestrzeni lat, czy też względna kontrola nad inwestycją.

Solidne fundamenty polskiego rynku nieruchomości

Polski rynek nieruchomości komercyjnych ma solidne fundamenty, a aktywni na nim inwestorzy udowodnili, że potrafią adaptować się do zmian. Świadczą o tym wyniki osiągnięte w ostatnich, trudnych latach. W tym roku na rynku transakcji inwestycyjnych mamy jednak do czynienia ze spowolnieniem, czego głównym powodem jest trwający proces dostosowywania oczekiwań cenowych sprzedających i kupujących. Ta sytuacja może stwarzać jednak okazje do strategicznych zakupów, gdyż ceny rynkowe stają się coraz bardziej korzystne.

Pomimo znacznie zmniejszonego wolumenu transakcji odnotowanego w tym roku, aktywność inwestycyjna pozostaje wysoka pod względem liczby transakcji. W strukturze transakcji dominują mniejsze projekty. Po pierwszym półroczu br., ubogim w transakcje portfelowe, w trzecim kwartale pojawiło się ich kilka w sektorze magazynowym i handlowym, jednak żadna z nich nie przekroczyła wartości 100 milionów euro.

Co ciekawe, pomimo trudniejszych warunków gospodarczych, polski rynek inwestycyjny powitał w tym roku 3 nowych graczy – EIKA Asset Management, FREY, który pozyskał park handlowy typu prime w Gdańsku, a także austriacki family office, który kupił portfel nieruchomości handlowych typu convenience na Śląsku.

Inwestorzy gotówkowi z silną przewagą

Banki bardzo wybiórczo podchodzą do finansowania projektów i obecnie podejmują głównie działania związane z refinansowaniem. W związku z tym, inwestorzy gotówkowi mają bardzo silną przewagę i możliwość zawierania dobrych transakcji. W ostatnich miesiącach możemy obserwować też większą aktywność polskiego kapitału, poszukującego przede wszystkim obniżek cen nieruchomości i dobrych okazji.

W 2024 roku będziemy zaś świadkami dużej liczby wykupów obligacji komercyjnych generowanych przez deweloperów lub inwestorów oraz dużej liczby refinansowań. Może to być zatem czas intensywnych rozmów pomiędzy właścicielami a bankami, co może przełożyć się na pojawienie się nowych aktywów na rynku.

Biurowce – stare budynki lub core+

Wraz z rosnącym popytem i coraz bardziej odczuwalnym niedoborem gruntów pod zabudowę, przedmiotem zainteresowania inwestorów stają się teraz coraz częściej starsze nieruchomości biurowe. Wiele podmiotów dostrzega potencjał w przekształcaniu takich obiektów w projekty PRS i co-living, ponieważ może to być często znacznie tańsze i szybsze niż budowa od zera.

Inwestorzy zainteresowani aktywami biurowymi koncentrują się na Warszawie, zwłaszcza na tańszych obszarach Mokotowa i Służewca. Wszystkie transakcje zarejestrowane w tym sektorze w dziewięciu pierwszych miesiącach br. miały miejsce w stolicy. Na radarze są aktywa typu core+ oraz value-add i oportunistyczne, przeznaczone do przebudowy lub zmiany funkcji.

Magazyny – przejęcia istniejących obiektów

W sektorze magazynowym inwestorzy także skupiają się aktualnie na mniejszych projektach. W okresie I-III kw. br. spośród 20 zamkniętych transakcji, tylko dwie przekroczyły próg 100 milionów euro. W tym czasie sektor magazynowy odpowiadał za połowę całkowitego wolumenu inwestycji zarejestrowanego w sektorze nieruchomości w Polsce. Jesteśmy też obecnie świadkami wielu transakcji sprzedaży i leasingu zwrotnego w sektorze magazynowym.

Nowa dynamika cen może zachęcić głównych deweloperów magazynowych do preferowania strategii przejęć zamiast budowy nowych obiektów. Koszty nowych inwestycji stopniowo zbliżają się do atrakcyjności przejęć, które stały się teraz realną alternatywą. Taki typ działania obrazuje m.in. przykład GLP, który w Q3 2023 nabył magazyn w Gdańsku od 7R i zapowiedział dalsze przejęcia na polskim rynku.

PRS – drzemiący potencjał

Inwestorzy obecni podczas CEE Property Forum w Wiedniu, wskazali sektor PRS jako drugą po magazynach klasę aktywów oferującą obecnie najlepsze perspektywy. Napływ imigrantów i deficyt mieszkaniowy w Polsce zwiększają popyt na tego typu nieruchomości. Spodziewamy się, że polski rynek przyciągnie zarówno lokalnych, jak i zagranicznych inwestorów, którzy mogą uzyskać w tym sektorze wyższe stopy zwrotu z inwestycji niż na innych rynkach zachodnioeuropejskich.

Parki handlowe i galerie do przebudowy poszukiwane

Rynek inwestycji w nieruchomości handlowe w Polsce przyciąga z kolei obecnie inwestorów trzema głównymi rodzajami aktywów. Największym zainteresowaniem cieszą się parki handlowe i obiekty typu convenience, które pozostają bezpieczną inwestycją. Z kolei wysokie zainteresowanie regionalnymi centrami handlowymi i oportunistycznymi aktywami przeznaczonymi do przebudowy potwierdza, że inwestorzy niezmiennie poszukują strategicznych zakupów. Konkurencyjne ceny i atrakcyjne lokalizacje starszych galerii handlowych sprawiają, że są one alternatywą o wyższej stopie zwrotu.

W czasach niepewności rynkowej inwestorzy koncentrują się na najlepszych projektach, oferujących perspektywę długiego i stabilnego dochodu. Spodziewamy się, że w najbliższym czasie rynek nieruchomości handlowych w Polsce będzie zdominowany głównie przez aktywa oportunistyczne i typu value-add. Niemniej jednak, z uwagi na coraz większą liczbę nowych obiektów typu convenience i parków handlowych w budowie, takie nieruchomości będą zapewne również interesujące dla inwestorów poszukujących stabilnych produktów inwestycyjnych o długim WAULT (średni ważony okres umów najmu).

Autorzy: Marcin Purgal, Senior Director, Investment oraz Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska, Research and Data Manager w Avison Young