Jak zostać inwestorem i zacząć zarabiać w branży nieruchomości?

Wiele osób, posiadających określone zasoby finansowe, obserwuje aktualną sytuację w wielu branżach i zastanawia się, czy to odpowiedni czas na angażowanie środków w sektorze nieruchomości. Jakim wstępnym budżetem należałoby dysponować? I czy należy ograniczać się do inwestycji długoterminowych?

Nieruchomości od wielu lat są atrakcyjnym sposobem na ulokowanie środków. Wykresy przedstawiające cenę metra kwadratowego zarówno powierzchni mieszkaniowych, jak i biurowych od dawna wskazywały stałą tendencję zwyżkową. Choć rok 2022 nie jest łaskawy dla całej branży warto zastanowić się, czy obecna sytuacja na rynku, przez wielu określana jako niepewna, to dobry czas na rozpoczęcie inwestowania w nieruchomości?

– Każdy czas jest dobry na rozpoczęcie inwestowania w nieruchomości. Trzeba jedynie zwrócić uwagę na to, żeby wcześniej bardzo dobrze sprawdzić i zweryfikować nieruchomość, w którą się inwestuje. Należy zwrócić szczególną uwagę na cenę, którą płacimy. Jeśli kupimy dobrą nieruchomość, w bardzo dobrej cenie, to bez względu na zmiany rynkowe nigdy na takiej inwestycji nie stracimy, a szczególnie w dzisiejszych czasach, kiedy realnie inflacja przekracza już 20 proc. – podsumowuje Adrian Niewiadomski, CEO HomeLand Development, który wyjaśnia, że warto inwestować w nieruchomości, które dadzą nam w tym momencie ok. 7% stopy zwrotu średnio rocznie, a ponadto zyskamy w tym samym czasie na wzroście ich wartości.

– Dobrym przykładem jest nasza inwestycja Forest Międzyzdroje. W ubiegłym roku, podczas rozpoczęcia sprzedaży metr kwadratowy kształtował się na średnim poziomie 9,5 tysiąca złotych. Dziś ta sama powierzchnia to koszt 14,5 tys. złotych, czyli ponad 50% więcej. W taki sposób warto zwrócić uwagę na samą inwestycję – dodaje Niewiadomski.

Jakim portfelem należy dysponować na starcie?

Rozpoczynając swoją przygodę z zarabianiem na obrocie nieruchomości, trzeba liczyć się z koniecznością posiadania wkładu własnego. Oczywiście można opierać się o kredytowanie, jednak metoda ta jest bardziej ryzykowna. Czy istnieje zatem próg, który należy mieć na uwadze kupując pierwszą nieruchomość?

– Ciężko wskazać minimalny kapitał jaki należy posiadać, aby zacząć zarabiać na nieruchomościach. Tak naprawdę zależy od formy zarabiania. Jeśli ma być to zwrot z inwestycji to pewnie wystarczy kilkadziesiąt tysięcy złotych na wkład własny, szczególnie przy tzw. fliperach – mówi Adrian Niewiadomski.

To coraz bardziej popularna metoda, która polega na kupnie nieruchomości w systemie 10-90, czyli płatność 10 proc. wartości przy podpisaniu umowy wstępnej i 90 proc. po oddaniu do użytkowania.

– Przez okres budowy, który średnio trwa 2 lata inwestorzy szukają nabywcy na lokal, z racji, że wraz z postępem budowy, ceny nieruchomości rosną. Przykładowo inwestując dzisiaj w mieszkanie warte 10 tys. złotych za metr kwadratowy pod koniec budowy taki lokal będzie warty już 13 tys. za mkw. lub więcej – tłumaczy Niewiadomski, wyjaśniając, że jeszcze przed oddaniem mieszkania do użytku można odsprzedać umowę z zyskiem w formie cesji.

fot. Piotr Kuc, Adrian Niewiadomski, CEO HomeLand Development

Nieruchomości, zarobek krótko- czy długoterminowy?

Inwestując na rynku nieruchomości należy określić perspektywę potencjalnych zarobków. Zakładając kierunek długoterminowy można zarobić właściwie bez większych problemów. Należy tylko wyczekać na odpowiedni moment, kiedy nieruchomość będzie najbardziej atrakcyjna. Trudniej jest o krótkoterminowy zysk. W tym przypadku należy bardzo ostrożnie dobierać inwestycje.

– Muszą być bardzo atrakcyjne cenowo i cieszyć się największym popytem w danej chwili. Mają najmniejszą podaż. Tylko na takich nieruchomościach, tych najbardziej atrakcyjnych można w krótkim terminie zarobić, lecz wiąże się to z dużo większym ryzykiem. Jest to jednak jak najbardziej możliwe. Teraz najbardziej opłacalne są małe mieszkania w centrach, natomiast najmniej mieszkania na uboczach i przedmieściach – wyjaśnia Adrian Niewiadomski, zalecając inwestycje w atrakcyjnych lokalizacjach, tj. centra miast, apartamenty, mieszkania do remontu czy bardzo tanie grunty w miejscach z potencjałem.

– My jesteśmy specjalistami od inwestycji w grunty i w dłuższej perspektywie czasowej uważam, że to jest najlepsza i najbardziej atrakcyjna inwestycja. Warunek jest jednak taki, że trzeba się na tym znać, każdorazowo wykonać due dilligence, dogłębnie sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w tym współczynnik zabudowy czy przeanalizować badania geologiczne. Podczas inwestowania w grunty jest bardzo dużo zmiennych, nie jest to takie proste i oczywiste – dodaje.

Rynek znowu ruszy!

Jeśli podczas zakupu nieruchomości nie zależy nam na szybkim spieniężeniu kupić można lokal w gorszej cenie, aktualnie trudniej zbywalny, który na start przynosić będzie środki poprzez najem. W dłuższej perspektywie czasowej jest jednak gwarancją dobrej stopy zwrotu.

– Nie oszukujmy się, kiedy za kilka lat koniunktura znowu się poprawi, a moim zdaniem za 2-3 lata ten rynek znowu się ruszy, ludzie znowu zaczną kupować mieszkania na kredyt, tak jak to miało miejsce jeszcze pół roku temu i będzie można bardzo dużo zarobić na takich nieruchomościach – podkreśla Niewiadomski.

Wsparcie ekspertów

Według prezesa HomeLand Development jeśli zależy nam na pewnym i atrakcyjnym zwrocie z inwestycji warto wesprzeć się doświadczeniem ekspertów.

– Oczywiście można podejść do tematu pobieżnie, zainwestować w mieszkanie w centrum dużego miasta itd. Do tego typu zakupów nie trzeba specjalistów, natomiast jeśli chcemy zainwestować w coś bardziej atrakcyjnego, na czym możemy więcej zarobić i szukać okazji rynkowych, warto się skonsultować ze ekspertem. Trzeba wiedzieć na co zwrócić uwagę tak, żeby nie popełnić żadnego błędu – mówi rozmówca.

Wskazuje również na poziom ryzyka danej transakcji, polecając zakup mieszkania jako inwestycji mniej ryzykownej. Dla ludzi akceptujących większe ryzyko i co za tym idzie większy budżet wciąż najlepszą opcją są nieruchomości gruntowe. Choć nawet te w ciekawych lokalizacjach, często mogą być swego rodzaju pułapką.

Czasem nawet najciekawiej zapowiadające się nieruchomości mają np. problem z mediami czy uzgodnieniem zjazdu, co w dłuższej perspektywie może doprowadzić do tego, że nie będą spełniać swojej pierwotnej funkcji, a co za tym idzie, mogą przynieść straty.

Rynek nieruchomości to niezmiennie interesujące miejsce dla osób poszukujących zarówno lokaty środków, jak i sposobu na regularny zarobek. Rozpoczynając trzeba mieć jednak na uwadze wiele czynników i z rozwagą podchodzić do zawieranych transakcji.