JLL: rynek inwestycyjny wciąż na zaciągniętym hamulcu

Mimo trudnych okoliczności, na rynku nieruchomości komercyjnych można zaobserwować oznaki ostrożnego optymizmu. Część graczy liczy, że wzmożona aktywność inwestycyjna powinna wrócić wraz ze spadkiem inflacji i obniżką stóp procentowych w strefie euro w drugiej połowie 2024 r. Mniej optymistyczni inwestorzy twierdzą, że „normalność” na rynkach inwestycyjnych wróci dopiero w 2025 r. – uważają eksperci JLL.

– Zdecydowanie mniejszy optymizm widać wśród dużych instytucjonalnych funduszy inwestycyjnych. Część z nich nadal rejestrują niższe wpływy nowych środków do funduszy, co ma też wpływ na ograniczony apetyty na nowe zakupy. Dodatkowo gracze z segmentu core i core+ nadal czekają na ostateczne ustabilizowanie się cen i stóp kapitalizacji – komentuje Marcin Sulewski, Head of Office Investment, JLL. – Z drugiej strony, inwestorzy oportunistyczni i typu value-add pozostają aktywni i poszukują okazji cenowych w środowisku ograniczonej konkurencji. Obserwujemy również pojawienie się nowych podmiotów, które mają wyższe wymagania dotyczące zwrotów i poszukują „okazji”, gdzie obecni właściciele byliby pod presją ze strony banku lub z jakiegoś innego powodu wywołanego obecną sytuacją rynkową zmuszeni byliby do sprzedaży nieruchomości. Niestety tych inwestorów muszę „rozczarować”, bo obecnie na polskim rynku właściwie nie ma takiego produktu – dodaje.

Sytuacja w sektorze handlowym

Kolejnym źródłem kapitału, który chciałby skorzystać z ograniczonej konkurencji i wejść na Polski rynek są podmioty typu family office reprezentujące bardzo zamożne rodziny i bogate osoby indywidualne. Inwestorzy z tego segmentu są zainteresowani wszystkimi głównymi klasami aktywów (biura, logistyka i nieruchomości handlowe). Profil ryzyka jest też bardzo zróżnicowany, od bardzo core’wego produktu po inwestycje gdzie mogą wygenerować wysokie zwroty dla nowych właścicieli. Wspólnym mianownikiem tego typu inwestorów jest maksymalna wielkość transakcji, która nie powinna przekraczać 50 milionów euro.

– W sektorze handlowym inwestorzy koncentrują się nadal na segmencie zakupów codziennych, parkach handlowych oraz nieruchomościach oferujących długie umowy najmu, które typowo mają wolumeny nieprzekraczające 20-30 milionów euro, natomiast w odniesieniu do centrów handlowych, które charakteryzują się dużo wyższymi wolumenami, często kilkakrotnie przewyższającymi 100 milionów euro aktywność jest dużo niższa. Niemniej jednak większość graczy, w tym nawet ostrożne banki, doceniają brak wpływu e-commerce na bardzo dobre wyniki osiągane przez centra handlowe w Polsce, stabilny poziom odwiedzalności i liczymy również na powrót aktywności w tej klasie aktywów – komentuje Agnieszka Kołat, Head of Retail Investment CEE, JLL.

Pochodzenie kapitału

– Jeśli chodzi o pochodzenie kapitału, inwestorzy z Europy Środkowej nadal wykazują największe zainteresowanie polskim rynkiem. Jednak obserwujemy również wzrost zainteresowania ze strony podmiotów z Europy Zachodniej (Szwajcarii, Austrii, Holandii czy Francji), które poszukują możliwości wejścia na rynek polski, zwłaszcza w sektorach biurowym i logistycznym. W sektorze magazynowym najbardziej aktywnymi podmiotami są rynkowi profesjonaliści, którzy posiadając lokalne zespoły są w stanie efektywnie zarządzać ryzykiem związanym z wyzwaniami na lokalnych rynkach – dodaje Sławomir Jędrzejewski, Head of Industrial Investment CEE, JLL.