"Łódzkie - szyte na miarę": analiza sektora magazynowo–produkcyjnego w woj. łódzkim (Polska Centralna)

Region łódzki umacnia swoją pozycję jednego z najważniejszych hubów logistycznych w Polsce. Jak wynika z raportu największej polskiej firmy doradczej na rynku nieruchomości komercyjnych AXI IMMO „Łódzkie. Szyte na miarę. Analiza sektora magazynowo–produkcyjnego w województwie łódzkim”, w 2025 r. popyt na powierzchnie magazynowe w regionie osiągnął 1,17 mln mkw. (+17% r/r) i był to drugi najwyższy wynik w kraju.

• Całkowite zasoby rynku przekroczyły 5,1 mln mkw., a przy ograniczonej aktywności deweloperskiej nowa podaż spadła do 216 tys. mkw. (-37% r/r)

• Jednocześnie widoczny był trend spadkowy współczynnika powierzchni niewynajętej, który na koniec grudnia 2025 r. obniżył się o 2,7 p.p., w porównaniu rok do roku, do poziomu 7%

Popyt napędzany przez handel, logistykę i produkcję

Rok 2025 na rynku łódzkim upłynął pod znakiem wysokiej aktywności najemców, w której dominowały przedłużenia umów najmu odpowiadające za 60% całkowitego popytu. Jednocześnie popyt netto (obejmujący nowe umowy oraz ekspansje) wyniósł 475 tys. mkw. (-4% r/r). Najwyższą aktywność odnotowano w samej Łodzi, gdzie wolumen nowych transakcji osiągnął 141 tys. mkw. Struktura popytu w regionie pozostaje stabilna i oparta przede wszystkim na trzech głównych sektorach gospodarki. W 2025 r. za niemal całość wynajętej powierzchni odpowiadały firmy z branży handlowej (37,5%), operatorzy logistyczni i dystrybucyjni (36%) oraz firmy produkcyjne (23,5%).

Selektywna aktywność deweloperów

Podobnie jak na większości głównych rynków magazynowych w Polsce, również w regionie łódzkim widoczna była większa ostrożność deweloperów. W ciągu 2025 r. oddano do użytku 216 tys. mkw. nowej powierzchni (-37% r/r). Na koniec grudnia w budowie pozostawało 189 tys. mkw., z czego jedynie 14,8% stanowiła powierzchnia spekulacyjna, niezabezpieczona umowami najmu. Wstrzymanie części projektów wynikało m.in. utrzymującego się przez kilka kwartałów wysokiego poziomu pustostanów powyżej 10%. Sytuacja uległa jednak poprawie współczynnik niewynajętej powierzchni spadł do 7% na koniec 2025 r., ponadto dostępność dużych modułów magazynowych powyżej 20 tys. mkw. wyraźnie się zmniejszyła.

REKLAMA

Stabilne czynsze i konkurencyjność regionu

Według analityków działu badań i analiz rynkowych AXI IMMO rynek łódzki pozostaje jednym z najbardziej konkurencyjnych kosztowo w Polsce. W starszych projektach stawki bazowe kształtowały się w przedziale 3,60–4,20 EUR/mkw./mies., natomiast w nowych inwestycjach wynosiły 4,20–4,60 EUR/mkw./mies. Najniższe czynsze możliwe były do osiągnięcia w Piotrkowie Trybunalskim (3,1–3,7 EUR/mkw./mies.), a najwyższe w granicach administracyjnych Łodzi (4,0–4,6 EUR/mkw./mies.).

Komentarz eksperta

– „Region łódzki od wielu lat pełni rolę jednego z kluczowych hubów logistycznno-dystrybucyjnych w Polsce. Jego przewaga wynika przede wszystkim z centralnego położenia oraz bardzo dobrej dostępności infrastruktury transportowej, co umożliwia efektywną dystrybucję towarów w skali całego kraju.W 2025 roku widzieliśmy szczególnie dużą aktywność firm obsługujących rynek krajowy, które traktują region łódzki jako naturalne miejsce do budowania krajowych centrów logistycznych.W kolejnych latach popyt może być dodatkowo wspierany przez rozwój sektora produkcyjnego oraz nowe inwestycje infrastrukturalne.Coraz większe znaczenie będą również miały lokalizacje położone w pobliżu planowanego projektu „Port Polska”, który może w dłuższej perspektywie stać się istotnym impulsem rozwojowym dla całego regionu.” – podkreśla Hubert Wojtera, Dyrektor w Dziale Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, AXI IMMO.

Perspektywy rozwoju rynku

Według ekspertów AXI IMMO w 2026 r. rynek magazynowy w województwie łódzkim pozostanie stabilny, a popyt nadal w dużej mierze będzie opierał się na renegocjacjach istniejących umów najmu. Jednocześnie potencjał wzrostu generować będą firmy dystrybucyjne planujące ekspansję oraz sektor produkcyjny, który coraz częściej poszukuje rozwiązań umożliwiających oddzielenie funkcji produkcji i magazynowania.