Pierwszy raz od ponad dwóch lat współczynnik pustostanów w biurowcach zanotował spadek

I kwartał na rynku biurowym w Warszawie potwierdził wcześniejsze przewidywania dotyczące nowej podaży, ale przyniósł również kilka zaskakujących obserwacji w kwestii popytu. O ile deweloperzy w dalszym ciągu ostrożnie podchodzą do rozpoczynania nowych projektów, o tyle najemcy już chętniej podpisują nowe umowy oraz umowy przednajmu. Czy rynek biurowy odczuwa już skutki wojny w Ukrainie i jakie to może mieć przełożenie na przyszłe wyniki?

Wolumen nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie w trzech pierwszych miesiącach 2022 roku powiększył się o około 90 tys. mkw. Porównując to z analogicznym okresem w roku ubiegłym wynik był o 60 proc. mniejszy, jednak biorąc pod uwagę skalę powierzchni biurowej w budowie wolumen ten nie był zaskoczeniem dla rynku. Niemal 80 proc. nowej powierzchni zlokalizowane było w Forest Tower (51,5 tys. mkw., HB Reavis) oraz w trzecim budynku kompleksu Lixa (19,5 tys. mkw., Yareal).

– Z naszych analiz wynika, że wysoka dostępność powierzchni biurowej na warszawskim rynku (w tym również w nowo oddanych budynkach) pozostanie jedną z przyczyn dalszego ograniczania liczby budów rozpoczynanych w 2022 roku. Ten trend może kształtować również sytuacja w sektorze budowlanym, będąca konsekwencją trwającej od 24 lutego br. wojny w Ukrainie. Następstwem tego są trudności z pozyskaniem materiałów budowlanych (w następstwie zerwanych łańcuchów dostaw), ich dynamicznie rosnące ceny, a także problemy z siłą roboczą w związku z naborem ukraińskich pracowników do armii i ich wyjazdem do Ukrainy. W konsekwencji realizacja kontraktów budowlanych również może ulec tymczasowemu zahamowaniu – wyjaśnia Magdalena Czempińska, dyrektor w Dziale Badań Rynku w Knight Frank.

Na koniec I kwartału na etapie budowy zidentyfikowano 282 tys. mkw. powierzchni biurowej, z czego około 183 tys. mkw. planowane jest do oddania w kolejnych kwartałach 2022 roku, a kolejne 100 tys. mkw. w latach 2023-2024. Można zatem przewidywać, że trend spadkowy rocznej podaży w Warszawie utrzyma się co najmniej do 2023 roku. Podobnie jak w ubiegłym roku, również obecnie lokalizacje centralne dominują w strukturze lokalizacyjnej budowanej podaży, chociaż ich udział spadł z 75 proc. w ostatnim kwartale 2021 roku do 60 proc. na koniec marca 2022 roku.

Pozytywne sygnały płyną ze strony najemców, którzy od stycznia do marca 2022 roku podpisali umowy najmu na 273 tys. mkw., co było rezultatem 2,5 raza większym niż w analogicznym okresie 2021 roku. Duży wpływ na ten wynik miały dwie umowy typu pre-let zawarte przez podmioty z sektora bankowego: wynajęcie przez bank PKO BP całego, nowo powstającego biurowca SKYSAWA (35 tys. mkw., PHN) oraz wynajęcie 30 tys. mkw. przez poufnego najemcę w budynku Forest Tower. Ponadto, podmioty z grupy ING odnowiły istniejące kontrakty oraz powiększyły powierzchnię w budynku Plac Unii (łącznie 23,5 tys. mkw.).

– Skala podpisanych umów w pierwszym kwartale cieszy nas, ale wciąż pozostajemy umiarkowanie optymistyczni w zakresie popytu na biura w Warszawie. Można oczekiwać utrzymania aktywności najemców w Warszawie w kolejnych miesiącach 2022 roku, chociaż szacowanie popytu na podstawie danych z jednego kwartału może być obarczone błędem. Nową grupą najemców powierzchni biurowych w Warszawie w kolejnych kwartałach mogą być ukraińskie, białoruskie czy rosyjskie firmy przenoszące swoje biura do stolicy Polski. Kolejne miesiące pokażą z jaką skalą relokacji rynek będzie miał do czynienia – komentuje Izabela Dąbrowska, dyrektor w Dziale Reprezentacji Najemcy w Knight Frank.

Podobnie jak inwestorzy pod względem lokalizacji, najemcy równie chętnie wybierają strefy centralne. Tylko w I kw. 2022 roku stanowiły blisko 80 proc. wynajętego wolumenu. Drugi i trzeci w kolejności pod względem popularności obszar to Służewiec oraz Aleje Jerozolimskie, które osiągnęły udział po ok. 6 proc. (z wynajmem ok. 17 tys. mkw. każdy).

– Dzięki podpisaniu dwóch znacznych umów typu pre-let, udział tego rodzaju kontraktów w strukturze popytu wyniósł niemal 25 proc. Niewiele większy udział osiągnęły nowe umowy w budynkach istniejących oraz kontrakty renegocjowane (odpowiednio 28 proc. i 26 proc.). Ekspansje stanowiły ponad 13 proc. kwartalnego wolumenu najmu a powierzchnia przeznaczona na potrzeby własne właścicieli - niemal 8 proc. – dodaje Magdalena Czempińska.

Wysoki wolumen podpisanych umów najmu zauważalnie wpłynął na poziom dostępnej powierzchni biurowej i wskaźnik pustostanów. Na koniec marca 2022 roku na rynku warszawskim do natychmiastowego wynajęcia oferowano 760 000 m kw. powierzchni, co stanowiło 12,2% nowoczesnych zasobów stolicy. W porównaniu z końcem 2021 roku wskaźnik ten obniżył się o 0,5 pp. a dostępna powierzchnia zmniejszyła się o 20 000 m kw. Co więcej, systematycznie spada również dostępność powierzchni biurowej oferowanej w formule podnajmu. Na koniec I kw. 2022 roku na rynku zidentyfikowano ok. 60 000 m kw. takiej powierzchni.

Wywoławcze stawki czynszu za powierzchnię biurową w Warszawie pozostały stabilne w I kw. 2022 roku. W najlepszych budynkach biurowych w Centralnym Obszarze Biznesu stawki miesięczne kształtowały się na poziomie 20-25 EUR/m2. W pozostałych lokalizacjach centralnych wyjściowe czynsze znajdowały się w przedziale od 15 do 24 EUR/m2/miesiąc. Czynsze wywoławcze poza centrum wynoszą od 10 do 16 EUR/m2/miesiąc. Wysoka dostępność powierzchni na rynku skłania najemców do negocjacji wywoławczych warunków najmu. W konsekwencji stosowania szerokiego pakietu zachęt, stawki efektywne w Warszawie pozostają o ok. 20% niższe niż poziom wywoławczy.