Międzynarodowa firma doradcza Cushman & Wakefield podsumowała pierwsze półrocze na rynku biurowym w Polsce. Na rynkach regionalnych można zaobserwować stopniową odbudowę aktywności najemców. Jednocześnie największe miasta poza Warszawą już w przyszłym roku mogą wejść w okres luki podażowej, która będzie wywołana obserwowanym od pewnego czasu spadkiem wolumenu realizowanych inwestycji.
POPYT: ZAINTERESOWANIE POWIERZCHNIAMI ŚREDNIEJ WIELKOŚCI W WARSZAWIE, ODBUDOWA POPYTU W REGIONACH
Całkowita aktywność najemców w Warszawie w pierwszej połowie 2023 roku wyniosła 325 700 mkw. i była niższa o 32% r/r. Warto zauważyć, że w przypadku stolicy spadek wynika głównie z wysokiego efektu zeszłorocznej bazy z uwagi na zawarcia wielu transakcji wielkopowierzchniowych w 2022 roku. Liczba transakcji była natomiast zaledwie 3% mniejsza od pierwszej połowy poprzedniego roku.
W pierwszym półroczu 2023 roku w strukturze popytu w Warszawie przeważały nowe umowy, które stanowiły ok. 61% wszystkich zawartych transakcji. Renegocjacje i ekspansje odpowiadały odpowiednio za 35% i 4% wszystkich zawartych umów.
– Na rynkach regionalnych aktywność najemców była relatywnie duża i wyniosła około 334 000 mkw. w pierwszym półroczu 2023 r., co stanowi jedynie 2% spadku względem bardzo dobrego wyniku z pierwszego półrocza roku poprzedniego. W dyskusjach z najemcami wielokrotnie słyszę głosy niezadowolenia ze stopnia wykorzystania biura przez pracowników. Wiele firm zredukowało wielkość biura, a część najemców mimo wzrostu zatrudnienia, zdecydowała się nie dobierać nowej powierzchni. Tym bardziej ciekawa wydaje się analiza danych makro, która w mojej ocenie wskazuje, że faktyczny obraz rynku to kontynuacja stopniowej odbudowy zainteresowania najemców powierzchniami biurowymi w miastach regionalnych – komentuje Michał Galimski, Partner, Head of Regional Markets, Cushman & Wakefield.
PODAŻ: LUKA PODAŻOWA W REGIONACH SPODZIEWANA JUŻ W 2024 ROKU
Na koniec drugiego kwartału całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na dziewięciu największych rynkach w Polsce[1] wyniosły niemal 12,8 mln mkw.
– W pierwszej połowie 2023 roku skala oddanych projektów była relatywnie niewielka, z czego najwięcej powierzchni powstało w Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście – komentuje Vitalii Arkhypenko, ekspert rynku biurowego, Cushman & Wakefield.
Do największych ukończonych w ciągu sześciu miesięcy budynków biurowych należała rozbudowa kompleksu Ocean Office Park w Krakowie (28 600 mkw., Cavatina), ukończenie kolejnego etapu poznańskiego kompleksu Nowy Rynek E (25 100 mkw., Skanska) oraz oddanie trzeciego budynku wrocławskiego kompleksu Centrum Południe (20 900 mkw., Skanska).
– W ciągu ostatnich trzech lat na rynku widoczny jest spadek wolumenu nowej powierzchni realizowanych inwestycji. Mimo nieznacznego odbicia, z uwagi na rozpoczęcie budowy pojedynczych biurowców w stolicy i miastach regionalnych, trend ten jest nadal widoczny zwłaszcza w Warszawie, gdzie obecnie w budowie znajduje się ok. 221 000 mkw. W miastach regionalnych w realizacji pozostaje natomiast około 450 000 mkw., w porównaniu do 850 000 mkw. sprzed pandemii – tłumaczy Ewa Derlatka-Chilewicz, Head of Research at Cushman & Wakefield.
Spadek liczby realizowanych nowych inwestycji wynika z utrzymania się wysokiego poziomu kosztów budowy i wykończenia powierzchni, niepewności spowodowanej wojną w Ukrainie oraz ogólnego trudniejszego klimatu gospodarczego w Polsce i na świecie. Według szacunków Cushman & Wakefield warszawski rynek biurowy powiększy się w tym roku o ok. 66 000 mkw., wchodząc jednocześnie w okres tzw. „luki podażowej”, który może potrwać nawet do 2025 r.
W miastach regionalnych łączna nowa podaż w 2023 wyniesie prawdopodobnie 350 000 mkw., co jest wartością o 15% niższą w porównaniu do średniej z ostatnich pięciu lat. Efekt „luki” w regionach będzie opóźniony względem rynku warszawskiego o około rok i może się rozpocząć już w 2024.
WSKAŹNIK PUSTOSTANÓW I CZYNSZE LEKKO W GÓRĘ
Średni wskaźnik pustostanów w Polsce na koniec czerwca wyniósł 14,2%, co stanowi wzrost o 0,4 pp. względem pierwszego kwartału tego roku i oznacza kontynuację trendu wzrostowego. W stolicy wskaźnik niewynajęcia spadł o 0,2 pp. względem poprzedniego kwartału i wyniósł 11,4%, natomiast wzrosty odnotowano w większości miast regionalnych poza Wrocławiem i Lublinem, osiągając średni wskaźnik 16,8%. Na wszystkich rynkach biurowych objętych analizą dostępna powierzchnia wyniosła 1,81 mln mkw. co oznacza wzrost o 3% względem początku roku.
Stawki za najlepsze powierzchnie biurowe w strefie Centrum w Warszawie wynosiły przeciętnie 22-26 EUR/ mkw./ miesiąc, najwyższe zaś osiągały poziom nawet 28 EUR/ mkw./ miesiąc, natomiast w lokalizacjach poza Centrum oscylowały w granicach 13,50-16,50 EUR/ mkw./ miesiąc.
– W miastach regionalnych najlepsze biura w centrum były oferowane średnio w przedziale cenowym 12,50-16,50 EUR/ mkw./ miesiąc. Jednocześnie od początku roku obserwowany jest wzrost stawek czynszu zwłaszcza w budynkach nowo oddawanych – podsumowuje Jan Szulborski ekspert rynku biurowego, Cushman & Wakefield.
[1] Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Lublin i Szczecin