[Polska] 1, 2, 3 … czyli jak wygląda struktura oferty pod względem liczby pokoi

Zacznijmy od największego rynku pierwotnego w kraju – Warszawy. Na stołecznym rynku mieszkaniowym dominują mieszkania 2-pokojowe. Stanowią one niemal 46% całkowitej oferty. Co trzecie nowe mieszkanie znajdujące się na rynku dysponuje trzema pokojami. Udziały mieszkań 1- i 4-pokojowych są zbliżone (w obu przypadkach ok. 10% dostępnej podaży). W ofercie warszawskich deweloperów możemy znaleźć mikrokawalerki (nawet od 14,5 mkw.); metraże mieszkań 2-pokojowych zaczynają się od 30,07 mkw.; „trójek” od 44,65 mkw. Cztery pokoje proponowane są już od 56,63 mkw. Oczywiście podane powierzchnie to skrajne przykłady, niemniej jednak są to propozycje, które budzą żywe zainteresowanie klientów.      

Jak zaprezentowana struktura ma się do poprzednich lat? Dokładnie rok wcześniej była ona jeszcze zbliżona do obecnej. Nie trzeba natomiast daleko szukać, aby dostrzec istotne różnice. Wystarczy cofnąć się zaledwie o 1,5 roku, by zobaczyć, iż od tego czasu odsetek mieszkań dysponujących niewielką liczbą pokoi zauważalnie wzrósł.   

A jak prezentuje się sytuacja w Krakowie? W stolicy Małopolski na pierwszym miejscu także znajdują się „dwójki”, jednak ich przewaga nad mieszkaniami trzypokojowymi nie jest duża. Wybór mieszkań dysponujących czterema pokojami jest nieco większy, niż w przypadku kawalerek. Mieszkania 5-pokojowe to mniej więcej co pięćdziesiąta oferta. Dolne powierzchnie dostępnych mieszkań zaczynają się od 24,3 mkw. w przypadku kawalerek; 28,77 mkw. „dwójek”; 43,29 mkw. mieszkań trzypokojowych i 55,2 mkw. mieszkań czteropokojowych.

Jak wyglądała analogiczna struktura rok oraz dwa lata wcześniej? Na poniższym wykresie możemy zobaczyć, iż klienci poszukujący większych mieszkań mają obecnie proporcjonalnie bogatszy wybór niż w ostatnich dwóch latach. Najbardziej widoczną zmianą jest dużo większa oferta mieszkań trzypokojowych, która niemal dorównuje tradycyjnie najpopularniejszym mieszkaniom 2-pokojowym.

Przenieśmy się teraz na zachód, do Wrocławia. W mieście tym bezapelacyjnie królują mieszkania 2-pokojowe.  Odpowiadają one za niemal połowę całkowitej oferty. Przebierać w ofercie można także poszukując trzech pokoi. Kawalerki i „czwórki” nie znajdziemy już wszędzie (w obu przypadkach to 8% dostępnej na rynku podaży). W poszczególnych kategoriach można znaleźć tu naprawdę małe mieszkania. Kawalerki startują już od 12,1 mkw., „dwójki” od  27,9 mkw.,  a mieszkania trzypokojowe od 37,1 mkw.

W ostatnich dwóch latach struktura oferty wrocławskiego rynku pierwotnego ulegała jedynie nieznacznym modyfikacjom. Nie znaczy to, iż nic się nie zmieniło. W ich rezultacie udział mieszkań 4-pokojowych przewyższył bowiem analogiczny udział mieszkań 1-pokojowych.

Kolejnym miastem wziętym pod lupę jest Poznań. Mieszkania 2-pokojowe stanowią ponad połowę deweloperskiej oferty. Praktycznie co trzecie mieszkanie to lokal dysponujący trzema pokojami. Co dziesiąte mieszkania w ofercie to kawalerka. Duże mieszkania, czyli dysponujące co najmniej czterema pokojami to rzadkość (8% oferty). Najmniejsze metraże w poszczególnych typach mieszkań prezentują się następująco: 23,3 mkw. (kawalerki); 29,5 mkw. (2-pokojowe); 43,3 mkw. (3-pokojowe); 61,4 mkw. (4-pokojowe). 

Jedynym trwałym trendem obserwowanym w Poznaniu w zakresie struktury pokojowej był systematycznie rosnący udział najpopularniejszych mieszkań 2-pokojowych. W pozostałych kategoriach miały miejsce niewielkie wahania.

Grupa Emmerson S.A.