[Polska] Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce stabilny w większości sektorów

Zgodnie z raportem „Marketbeat Polska – Wiosna 2013” przygotowanym przez międzynarodową firmę doradczą Cushman & Wakefield, ubiegłoroczny wolumen transakcji najmu na rynku powierzchni biurowych świadczy o intensywnym rozwoju i wzroście znaczenia tego sektora w stosunku do pozostałych segmentów nieruchomości komercyjnych. W 2012 r. rozwój rynku nieruchomości handlowych był wolniejszy niż w latach ubiegłych. Inwestycyjny rynek magazynowy odnotował najwyższy w historii wynik pod względem wolumenu transakcji.

„Kondycja rynku inwestycyjnego nieruchomości komercyjnych w Polsce w 2012 r. była bardzo dobra, mimo słabnącego tempa wzrostu gospodarczego. Źródłem siły krajowego rynku nieruchomości komercyjnych są jego stabilność oraz płynność minimalizujące ryzyko wyjścia z inwestycji. Wolumen transakcji zanotował najlepszy wynik od 2007 r., osiągając 2,8 mld EUR. Warto dodać, że w minionym roku wartość transakcji w Polsce stanowiła 75% wolumenu wszystkich transakcji w Europie Środkowej” – powiedział Wojciech Pisz, Dyrektor Grupy Rynków Kapitałowych z firmy Cushman & Wakefield.

Rynek inwestycyjny

Wzorem ubiegłych lat największą wartość miały transakcje przeprowadzone w sektorach handlowym i biurowym, odpowiednio 1,15 mld EUR oraz 1,09 mld EUR. Najszybciej rozwijał się sektor magazynowy, którego wartość wzrosła w ostatnim roku o ponad 180%, do 462 mln EUR, głównie dzięki upłynnieniu znacznej części ukończonych i skomercjalizowanych obiektów dwóch największych deweloperów na rynku, Prologis oraz Panattoni. To najlepszy wynik w historii inwestycji w ten sektor w Polsce.

Inwestycyjny rynek biurowy był skoncentrowany w Warszawie, gdzie przeprowadzono 97,7% wszystkich transakcji. Największą była sprzedaż Warsaw Financial Center za 210 mln EUR przez konsorcjum firm Pramerica i CA Immo na rzecz konsorcjum firm Allianz i Tristan Capital Partners. Wartość umów zawartych na rynku handlowym była zbliżona do tej z 2011 r. Warto jednak zaznaczyć, że ponad 60% ogólnego wolumenu w tym sektorze przypadło na dwie umowy: zakup Złotych Tarasów w Warszawie przez Unibail-Rodamco oraz nabycie łódzkiej Manufaktury za 390 mln EUR przez niemiecki fundusz Union Investment.

„Prognozy na 2013 r. nie przewidują gwałtownych zmian na rynku inwestycyjnym. Zainteresowanie inwestorów polskimi nieruchomościami komercyjnymi powinno utrzymać się na dotychczasowym poziomie, zwłaszcza w odniesieniu do najlepszych obiektów. Ich podaż będzie kluczowym czynnikiem utrzymania się bieżącej dynamiki rynku. Jeśli sprawdzą się zapowiedzi o ożywieniu gospodarczym, w drugiej połowie roku można również liczyć na wzrost zainteresowania inwestorów transakcjami oportunistycznymi” – mówi Wojciech Pisz, Dyrektor Grupy Rynków Kapitałowych firmy Cushman & Wakefield.

Nieruchomości biurowe

W minionym roku w całej Polsce oddano do użytku ponad 509 000 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej – przeszło dwukrotnie więcej niż w 2011 r. (218 000 mkw.). Ponad 50% nowej powierzchni stanowiły projekty zrealizowane w Warszawie. Dużym zainteresowaniem deweloperów cieszyły się również główne miasta regionalne, w szczególności Wrocław, Kraków i Poznań. Dzięki 24 nowym budynkom, zasoby nowoczesnej powierzchni w stolicy wzrosły do 3 859 000 mkw. Dla porównania, w Berlinie wynoszą one ponad 17 mln mkw., a w Pradze niecałe 3 mln mkw. W Warszawie w budowie znajduje się 540 000 mkw. powierzchni biurowej, a plany deweloperów zakładają oddanie do końca 2015 r. kolejnych 620 000 mkw.

W 2012 r. w Polsce było wynajęte przeszło 960 000 mkw. powierzchni biurowej, z czego 607 000 mkw. na rynku stołecznym. W Warszawie popyt wzrósł o 4% w porównaniu z rokiem poprzednim. Największą transakcją 2012 r. było podpisanie przez T-Mobile umowy najmu na 27 000 mkw. w budowanym kompleksie Marynarska 12 firmy Ghelamco.

Z miast regionalnych największym rynkiem pozostaje Kraków z zasobami powierzchni na poziomie 602 350 mkw. Jednak w 2012 r. zainteresowanie deweloperów skupiło się na Wrocławiu, gdzie w minionym roku oddano do użytku 66 000 mkw. W 2013 r. można się spodziewać dalszego dynamicznego rozwoju tego rynku.

W porównaniu z końcem roku 2011 największy spadek ilości pustostanów zanotowano w Katowicach (ok. 4,6 p.p.) i Krakowie (4,4 p.p.). Więcej niewynajętej powierzchni pojawiło się natomiast w Poznaniu (wzrost o ok. 4,1 p.p.) i Wrocławiu (wzrost o ok. 3,4 p.p.). Wskaźnik pustostanów wzrósł również w Warszawie i na koniec IV kw. 2012 r. osiągnął 9%. Czynsze za powierzchnie w centrum stolicy wahają się w granicach 22–26,5 EUR/mkw./miesiąc, a poza centrum 14–16,5 EUR/mkw./miesiąc. W pozostałych miastach wynoszą 12–16 EUR/mkw./miesiąc.

„W większości lokalizacji w kraju czynsze bazowe za powierzchnię biurową pozostały stabilne. Jednak w sytuacji dalszego wzrostu konkurencji wśród deweloperów oraz rosnącej presji na obniżanie cen, najemcy będą oczekiwać bardziej dogodnych warunków najmu, co przełoży się na niższe stawki czynszów efektywnych” – mówi Richard Aboo, Partner, Dyrektor Działu Powierzchni Biurowych firmy Cushman & Wakefield.

Nieruchomości handlowe

Zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce wynoszą 11 mln mkw. W ubiegłym roku zbudowano 550 000 mkw. GLA nowoczesnej powierzchni handlowej. Największe obiekty oddane do użytku w pierwszej połowie roku to Korona Kielce i NoVa Park Gorzów Wielkopolski, w drugiej – Galeria Rzeszów. Deweloperzy skoncentrowali się jednak na popularnych wśród najemców i konsumentów niewielkich obiektach handlowych – liczne kameralne centra powstały w mniejszych i średnich miastach, np. w Grudziądzu (Alfa), Bełchatowie (Galeria Olimpia), Ciechanowie (Marcredo Center), Starachowicach (Galeria Kamienna), Kędzierzynie-Koźlu (Odrzańskie Ogrody) czy w Sieradzu (Dekada). Otwarto również dwa centra wyprzedażowe – w Szczecinie i Łodzi. W 2013 r. większość nowych centrów handlowych zostanie otwarta w największych aglomeracjach.

Ważnym wydarzeniem na rynku handlowym było kupno hipermarketów Real przez francuską sieć Auchan.

Stopa pustostanów w Polsce utrzymuje się w przedziale 1,5–5%. W najbliższych latach możemy się spodziewać stabilizacji czynszów. W najlepszych centrach handlowych najwyższe stawki nadal będą osiągać poziom 75–85 EUR/mkw./miesiąc.

„Rozwój rynku nieruchomości handlowych w Polsce w 2012 r. był wolniejszy niż w latach ubiegłych. Wobec pogarszającej się koniunktury gospodarczej najemcy większą uwagę zwracali na całkowite koszty najmu. Sieci handlowe osiągnęły zakładany udział w rynku, spowolniły tempo ekspansji i skupiają się na najbardziej dochodowych lokalizacjach, optymalizując swoje portfele. W 2013 r. łączna podaż powierzchni handlowej w Polsce wyniesie 750 000 mkw. GLA z uwagi na planowane ukończenie kilku dużych centrów handlowych (Atrium Felicity Lublin, Galeria Katowicka, Galeria Bronowice Kraków, Poznań City Center, Wzgórze Gdynia faza II). W kolejnych latach będziemy raczej obserwować rozwój jakościowy niż ilościowy – dominować będą modernizacje i rozbudowy obiektów. Deweloperzy zagospodarują nowe obszary inwestycyjne, np. duże węzły komunikacyjne, lokalizacje w sąsiedztwie węzłów autostradowych, niezabudowane tereny w ścisłych centrach miast czy lokalizacje w rozwijających się obszarach mieszkaniowych” – mówi Katarzyna Michnikowska, Starszy konsultant z Działu Wycen i Doradztwa firmy Cushman & Wakefield.

Nieruchomości magazynowe

W minionym roku w Polsce oddano do użytku ponad 500 000 mkw. powierzchni magazynowej, dzięki czemu całkowite zasoby kraju wzrosły do 7 530 000 mkw. Na koniec 2012 r. w budowie pozostawało ok. 200 000 mkw. Największym rynkiem jest Warszawa, gdzie koncentruje się 36% powierzchni magazynowej kraju. Najważniejszymi rynkami regionalnymi są: Górny Śląsk, Poznań, Polska Centralna i Wrocław. Najwięcej pustostanów jest natomiast w regionach o niewielkich zasobach, w Lublinie (37%), Szczecinie (36%) i Rzeszowie (30%).

Większość powierzchni oddanej do użytku została wynajęta jeszcze przed ukończeniem budowy. Popyt na nowoczesną powierzchnię magazynową wyniósł w 2012 r. ponad 1,5 mln mkw. Wolumen zawartych transakcji zmniejszył się o ok. 17%. Najbardziej aktywnymi najemcami pozostali operatorzy logistyczni (40%). Wskaźnik pustostanów spadł i wyniósł 10,7%. Stawki czynszowe pozostały niezmienione lub nieznacznie spadły. Obecnie najwyższe czynsze nominalne są w strefie miejskiej Warszawy (4,50–5,80 EUR/mkw./miesiąc), a najniższe w Polsce Centralnej i na przedmieściach stolicy (2,40–4,00 EUR/mkw./miesiąc).

„W 2012 r. dzięki rozbudowie infrastruktury drogowej nastąpił wyraźny rozwój rynków magazynowych w rejonie Trójmiasta, Krakowa, Rzeszowa, Torunia, Szczecina i Lublina. W najbliższym czasie popyt na nowoczesne powierzchnie magazynowe będzie stymulowany między innymi przez wzrost znaczenia handlu internetowego oraz budowę nowych zakładów przemysłowych w specjalnych strefach ekonomicznych” – mówi Tom Listowski, Partner, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w Polsce i Relacji z Klientami Korporacyjnymi na Europę Środkowo-Wschodnią firmy Cushman & Wakefield.