Stabilny popyt oraz znaczący wolumen przyszłej podaży na głównych rynkach biurowych.
Poznań przekracza granicę 300 000 mkw. całkowitej podaży
Eksperci Jones Lang LaSalle podsumowali dane i trendy na rynku nieruchomości biurowych w Warszawie i największych miastach Polski na koniec III kw. 2013 r.
Anna Kot, Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych i Reprezentacji Najemcy, Jones Lang LaSalle, komentuje: „Aktywność deweloperów utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie. W Warszawie w III kw. oddano do użytku 94 000 mkw. biur, a w budowie pozostaje 573 000 mkw., m.in. w tak prestiżowych projektach jak Atrium 1 czy Warsaw Spire. Biorąc pod uwagę plany deweloperów, z których wynika, że w ostatnich trzech miesiącach roku warszawski rynek zasili kolejne 80 000 mkw., możemy się spodziewać, że cały 2013 r. zamknie się nową podażą na poziomie ok. 320 000 mkw., co oznacza ok. 20% wzrost w porównaniu do 2012 r. Z analiz Jones Lang LaSalle wynika ponadto, że w Warszawie w 2014 r. może zostać oddane do użytku ok. 290 000 mkw. biur, z czego 30% jest już zabezpieczone umowami przednajmu. W sumie w latach 2013 – 2014 na stołeczny rynek trafi około 600 000 mkw. nowej powierzchni biurowej. Popyt na powierzchnie biurowe w Warszawie utrzymuje się na stabilnym poziomie – od początku roku do końca września br. podpisano umowy najmu na ponad pół miliona mkw. Ciekawym zjawiskiem jest wzrost popytu netto, czyli nie uwzględniającego odnowień umów, co potwierdza, że Warszawa jest jednym z najbardziej aktywnych rynków biurowych w Europie Środkowo – Wschodniej. Pomimo silnego popytu, a ze względu na szereg realizowanych nowych projektów biurowych, spodziewamy się jednak wzrostu współczynnika powierzchni niewynajętej w nadchodzących miesiącach, co przyczyni się do dalszego umacniania pozycji negocjacyjnej najemców”.
Popyt
W III kw. 2013 r. w Warszawie odnotowano rekordowy popyt netto na poziomie 136 000 mkw. (184 600 mkw. brutto, czyli z przedłużeniami umów). W III kw. bank BZ WBK zawarł największą umową typu pre-let w Centrum w tym roku (11 800 mkw., Atrium 1 realizowanym przez Skanska). Poza Centrum kontrakty tego typu zawarły: Polkomtel (22 680 mkw., Konstruktorska 4 – podpisana przed rozpoczęciem budowy) i Aegis Media (7 500 mkw., X2 Boutique Office). Inne duże transakcje to: relokacja Dyrekcji Generalnej Lasów Państwowych (5 800 mkw., Grójecka 127) oraz przedłużenia najmów podpisane przez takie firmy jak Sygma (6 400 mkw., Trinity Park II) oraz Sanofi-Aventis (5 500 mkw., North Gate).
Na największych rynkach biurowych w Polsce (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Katowice, Łódź, Szczecin i Lublin, z wyłączeniem Warszawy) w III kw. 2013 r. firmy wynajęły 65 000 mkw. biur (52 500 mkw. netto). Największą aktywność najemców w III kw. zaobserwowano w Katowicach i Krakowie, natomiast w okresie I – III kw. – w Krakowie i Wrocławiu. 47% (24 700 mkw.) popytu netto w III kw. stanowiły umowy przednajmu. Największe umowy tego typu w III kw. podpisał IBM (8 700 mkw., A4 Business Park I) oraz ING Services Polska (5 600 mkw., GPP Business Park II) w Katowicach. Inne znaczące transakcje zawarł Eurobank (odnowienie, 6 100 mkw., Wratislavia Center, Wrocław), BPH (przednajem, 3 100 mkw., Avia, Kraków) oraz Arvato Polska (nowa umowa, 2 000 mkw., Piastów Office Center, Szczecin).
Podaż
Ponad 246 000 mkw. nowych biur zostało oddanych do użytku od początku roku w Warszawie (na sam III kw. przypadło 94 000 mkw.)
W III kw. 2013 r. zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w głównych miastach w Polsce poza stolicą zwiększyły się o około 60 400 mkw., w takich projektach jak m.in. Malta House (14 700 mkw., Poznań), Quattro Business Park III (12 200 mkw., Kraków), Lastadia Office (11 500 mkw., Szczecin) czy West House 1B faza I (6 000 mkw., Wrocław). W analizowanym okresie Poznań przekroczył poziom 300 000 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. W aktywnej budowie pozostaje ok. 533 600 mkw. powierzchni biurowej, z czego 90 500 mkw. prawdopodobnie zasili największe rynki biurowe w IV kw. 2013 r. (46% tej powierzchni jest wynajęte), a kolejne 300 000 mkw. w 2014 r. W III kw. rozpoczęła się budowa 108 000 mkw. biur (poza Warszawą). Najwięcej nowej powierzchni powstaje w Krakowie, Wrocławiu i Katowicach.
Wskaźnik powierzchni niewynajętej
Wysoka aktywność budowlana, pomimo silnego popytu, wpływa na wzrost poziomu pustostanów w Warszawie, który na koniec III kw., osiągnął 10,9% (0,4 pp wyżej niż w II kw.). Ponad 442 000 mkw. powierzchni biurowej w stolicy pozostaje bez najemców.
Na koniec III kw. 2013 r. współczynnik pustostanów utrzymywał się na stabilnym poziomie na pięciu z ośmiu głównych rynkach biurowych w Polsce (z wyłączeniem Warszawy). Zwyżkowe presje na wskaźnik w odniesieniu do II kw. odnotowano w Krakowie, Lublinie i Szczecinie. W IV kw. 2013 r. analitycy Jones Lang LaSalle nie spodziewają się większych zmian w tym obszarze.
Czynsze
Zwiększająca się dostępność powierzchni cały czas wywiera wpływ na najwyższe czynsze transakcyjne w Warszawie, które w III kw. wyniosły 22-24 euro i 14,50-14,75 euro za metr kwadratowy miesięcznie poza nim, np. na Mokotowie.
Obecnie w najlepszych obiektach biurowych stawki czynszowe kształtują się od 11-12,5 euro w Lublinie, do 15,50 euro za metr kwadratowy miesięcznie we Wrocławiu.