Pustostany na rynku magazynowym w Polsce osiągają swoje minimum

O szansach i wyzwaniach na rynku logistycznym – o tym, że nie zabraknie magazynów, e-commerce jest ciągle ważnym graczem, a deweloperzy chcą budować tak BTS-y, jak i powierzchnie spekulacyjne – mówi Jakub Kurek, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w Newmark Polska.

Na koniec 2022 roku w trakcie budowy było o ponad jedną czwartą mniej powierzchni magazynowej niż rok wcześniej. Jeśli przyjmiemy, że na nowy magazyn trzeba czekać około 10 miesięcy, nasuwa się pytanie, czy tej powierzchni może zabraknąć?

Obawy o lukę podażową w dużej mierze podyktowane były właśnie tymi gorszymi wskaźnikami odnotowanymi w ostatnim kwartale ubiegłego roku. Kończyły się budowy zakontraktowane w poprzednich latach, a nowe nie startowały. Ostrożność deweloperów była efektem wysokich kosztów budowy, rosnącej inflacji oraz pogarszającego się dostępu do finansowania projektów. Gdybyśmy patrzyli tylko na ten jeden wskaźnik – liczbę metrów w budowie – to być może mielibyśmy powody do niepokoju. Patrząc szerzej, musimy zauważyć, że ubiegły rok, a szczególnie pierwsze trzy kwartały, były pod względem nowej podaży rekordowe. W całym 2022 roku deweloperzy oddali na rynek ponad 4,4 mln mkw. nowoczesnych magazynów oraz hal przemysłowych. Większość z tej powierzchni została wynajęta, ale nie wszystko. Nadal mamy co wynajmować. I nie zdarzyło się jeszcze tak, żebyśmy musieli powiedzieć najemcy, że nie mamy dla niego żadnej propozycji, choć na niektóre będzie musiał chwilę poczekać.

Co będzie dalej, gdy zapasy się skończą?

Mamy za sobą dosyć trudny okres, ale poradziliśmy sobie właśnie dzięki ogromnej liczbie rozpoczętych wcześniej i sfinalizowanych w 2022 roku projektów. Rynek magazynowy był atakowany z wielu stron, jednak w najbliższych kwartałach spodziewamy się poprawy warunków makroekonomicznych. Obserwujemy już pierwsze pozytywne zmiany, jak spadki i stabilizację cen surowców. Spodziewamy się też, że średni współczynnik pustostanów, który dla całego kraju kształtuje się na poziomie ok. 4 proc., osiągnął już swoje minimum. Najlepszą sytuację, jeśli chodzi o dostępność magazynów, obserwujemy aktualnie w Polsce Centralnej oraz na Górnym i Dolnym Śląsku. Największe problemy z dostępnością powierzchni magazynowej widzimy natomiast w Trójmieście, Krakowie, Bydgoszczy i Toruniu.

Co w takim razie z nowymi inwestycjami?

Deweloperzy chcą budować i szukają na to sposobów, bo to jest ich biznes. Mają zabezpieczone banki ziemi i część z nich już komunikuje o kolejnych projektach, z którymi będą wchodzić na rynek. Jeśli sytuacja nagle się nie zmieni, to wszystko pozwala mi sądzić, że na rynku magazynowym nie zabraknie powierzchni. Uzyskanie finansowania cały czas jest wyzwaniem, ale nie jest to sytuacja bez wyjścia. Banki już od dłuższego czasu oczekują wyższego poziomu przednajmu, wyższego nie zawsze oznacza jednak 50 proc. Wszystko zależy od indywidualnej oceny ryzyka, podczas której instytucja finansująca bierze pod uwagę takie czynniki, jak lokalizacja, kondycja finansowa najemcy oraz dewelopera. W indywidualnych przypadkach może się zdarzyć, że bank udzieli kredytu już przy komercjalizacji na poziomie 25 czy 30 proc. inwestycji.

Czy w czasach tak dużej zmienności rynkowej rola doradztwa w nieruchomościach zyskuje na znaczeniu?

Obecny rynek wymaga od nas większej wiedzy i doświadczenia, a niejednokrotnie konsultacji w ramach zespołu. Po wszystkich zmianach, których doświadczaliśmy w ubiegłym roku rynek jest jeszcze nieustabilizowany cenowo – mamy duże rozbieżności w poziomach cen ofertowych. Dlatego łatwo jest się w tym pogubić. Porównując dziesiątki ofert i na bieżąco śledząc zmiany, nasi doradcy są w stanie ocenić propozycję, sprawdzić niejasne zapisy, poddać w wątpliwość. Jednocześnie jesteśmy wyczuleni na znajdowanie rozwiązań generujących oszczędności, bo tego klienci dzisiaj potrzebują najbardziej.

Niski poziom pustostanów to szansa dla deweloperów, którzy odważą się budować spekulacyjnie. Czy takie projekty nadal się zdarzają?

Mimo niepewności na rynku, kilku deweloperów podejmuje to ryzyko, budując spekulacyjnie. Nie jest to oczywiście wiodący trend, ale tych projektów nie jest też wcale tak mało. Według naszych obliczeń ze 167 hal magazynowych oddanych do użytku w całym 2022 roku, tylko 15 budynków (które stanowią ok. 10 proc. oddanej w tym okresie powierzchni), zostało wybudowanych bez żadnego zabezpieczenia umowami najmu, a kolejne ok. 40 zostało dostarczone na rynek bez 100% kompletu najemców.

Więc jak widać takie projekty powstają nadal. Wystarczy wymienić parki magazynowe: Hillwood Łódź II (ponad 97 tys. mkw.), Prologis Park Wrocław III (49 tys. mkw.), Panattoni Park Tuszyn (57,8 tys. mkw.) czy kolejny magazyn GLP w Lędzinach, na Górnym Śląsku (18 tys. mkw.). Dodatkowo CTP buduje obecnie ponad 400 tys. mkw. powierzchni spekulacyjnej, m.in. w Kobyłce, Zabrzu, Katowicach, Iłowie, Mszczonowie i Sulechowie.

Skrajnie różnym modelem inwestycji są budynki powstające na zamówienie i według wymagań najemcy (BTS) oraz budowane dla klienta na własność (BTO).

Tak i jest to wyraźny, rosnący trend. W 2022 roku prawie 1 mln mkw. magazynowo-produkcyjnych powstało właśnie w formułach BTS i BTO, co było dość naturalną konsekwencją rosnącego popytu ze strony firm produkcyjnych. Mówię tutaj o zjawiskach nearshoringu oraz friendshoringu, które mają szansę jeszcze mocniej zaznaczyć swój udział na rynku w najbliższych latach. Hale produkcyjne wymagają dużej liczby usprawnień, których nie bylibyśmy w stanie wykonać w budynkach istniejących, dlatego zwykle są one "szyte na miarę". A ponieważ zakładamy, że firm produkcyjnych będzie przybywać, to BTS-y ciągle będą popularne.

Skąd większe zainteresowanie budowaniem magazynów na własność?

Niskie ceny najmu magazynów, które mieliśmy w Polsce przez bardzo wiele lat, zniechęcały klientów do rozważania budowy hal na własność. Ponieważ jednak w ubiegłym roku czynsze wzrosły średnio o 20-30 proc., to posiadanie własnego magazynu czy fabryki stało się bardziej opłacalne. Wcześniej inwestycja w budynek zwracała się dopiero po 15-20 latach, przy obecnych kosztach może zwrócić się już po 10. Nie znaczy to oczywiście, że BTO jest rozwiązaniem dla wszystkich firm potrzebujących magazynu szytego na miarę. Zwykle na taką opcję decydują się firmy, które stać na tego typu inwestycje, a jednocześnie chcą posiadać nieruchomości i nimi zarządzać.

Dwa lata temu driverem rynku magazynowego była branża e-commerce. Czy sklepy internetowe nadal są ważną pozycją w strukturze popytu na magazyny?

E-commerce jest i zostanie ważnym graczem na rynku magazynowym. Przede wszystkim trzeba pamiętać, że jest to sektor wykazujący się dużą dynamiką – jeśli rośnie, to wysoko, ale gdy następuje korekta, to ona też jest widoczna. Dlatego na e-commerce powinniśmy patrzeć na przestrzeni kilkunastu, a nie dwóch czy trzech lat. Z taką korektą niewątpliwe mamy do czynienia w ostatnich miesiącach, ponieważ wskutek trudniejszej sytuacji gospodarczej, spada konsumpcja. Jednak w dłuższej perspektywie branża będzie się rozwijać, zakupy w sieci są alternatywą dla handlu tradycyjnego i będą rosły. Jeśli porównamy polskie wskaźniki do udziałów e-commerce w rynku detalicznym na Zachodzie, to okaże się, że mamy w tym temacie jeszcze duże możliwości i sporo do zrobienia.

Czego możemy spodziewać się w najbliższych miesiącach? Jakie szanse, ale też wyzwania stoją przed rynkiem magazynowym?

Rola Polski w polityce międzynarodowej rośnie. Jesteśmy postrzegani jako ważny, stabilny partner, co również przyciąga do kraju nowych inwestorów. Spodziewamy się nowych inwestycji firm zagranicznych i wzrostu popytu na hale produkcyjne i magazynowe. Wyzwaniem będzie poradzenie sobie z obecnymi ograniczeniami w gospodarce. Czekamy przede wszystkim na korekty stóp procentowych, co uruchomi nowe inwestycje oraz zakupy na rynkach kapitałowych. Jeśli poradzimy sobie z inflacją oraz trudniejszym dostępem do finansowania bankowego, to za rok – dwa lata mamy szansę bić kolejne rekordy w liczbie budowanych magazynowych metrów.