Rynek biurowy w Warszawie w obliczu wyzwań podażowych i ewolujących potrzeb najemców

W 2023 r. warszawski rynek biurowy odnotował najniższy w historii poziom nowej podaży, wynoszący zaledwie 60,9 tys. mkw. powierzchni. Eksperci firmy doradczej Savills zwracają uwagę na wzmożoną aktywność deweloperów na stołecznym rynku, która nasiliła się w drugiej połowie ubiegłego roku i była odpowiedzią na przedłużający się efekt niedoboru podaży w Warszawie. W najbardziej optymistycznym scenariuszu, w latach 2024–2026, na rynek może trafić około 445 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej.

Jak wynika z najnowszego raportu firmy Savills, całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie na koniec grudnia 2023 r. wyniosły 6,23 mln mkw. W budowie znajduje się prawie 265 000 mkw., co stanowi wzrost o 43% rok do roku.

W ubiegłym roku deweloperzy rozpoczęli realizację sześciu nowych projektów o łącznej powierzchni blisko 140 000 mkw., z których tylko jeden znajduje się poza strefami centralnymi.

Wśród największych projektów, których budowa dobiegnie końca w ciągu najbliższych dwóch lat, znajdują się projekty The Bridge (Ghelamco Poland, 47 000 mkw.), Studio A (Skanska, 24 000 mkw.) oraz Office House, pierwszy budynek w ramach kompleksu Towarowa 22 (Echo Investment, 31 100 mkw.).

Materiały prasowe, / THE BRIDGE

fot. Jakub Zazula , / STUDIO A

JEMS Architekci, / OFFICE HOUSE - TOWAROWA 22

Eksperci Savills zwracają uwagę, że duże firmy poszukujące biura w centralnych lokalizacjach i wysokim standardzie mogą mieć trudności ze znalezieniem wolnej powierzchni. Na rynku dostępne są tylko dwa projekty zrealizowane po 2020 r. w strefach centralnych, które dysponują wolną powierzchnią najmu przekraczającą 5000 mkw. powierzchni biurowej. Podobnie sytuacja wygląda w przypadku budynków, które mają zostać zrealizowane do końca 2024 r., gdzie poziom przednajmu wynosi już około 40% i tylko trzy projekty mają wolne powierzchnie powyżej 5000 mkw.

– Więksi najemcy, którzy mogą wstrzymać się z przeprowadzką do 2025 lub 2026 roku, będą mieli większy wybór, a niższy poziom komercjalizacji tych budynków może potencjalnie stworzyć okazję do uzyskania atrakcyjnych warunków najmu. Istnieje jednak ryzyko, że przewidywane odbicie w nowej podaży może zostać wypłaszczone ze względu na wyższe koszty finansowania, połączone z bardziej rygorystycznymi wymaganiami ze strony instytucji finansujących. W tym scenariuszu najemcy mogą doświadczać przedłużonego niedoboru podaży w kolejnych latach – komentuje Daniel Czarnecki, dyrektor działu powierzchni biurowych, reprezentacja właściciela, Savills.

Fot. Jakub Zazula

W 2023 roku obserwowaliśmy wzrost znaczenia elastycznych powierzchni biurowych w Warszawie

Na koniec roku w stolicy działało 88 biur serwisowanych i coworkingowych, oferujących ponad 196 000 mkw. powierzchni. W ostatnim roku otwarto sześć nowych

lokalizacji, które powiększyły zasoby powierzchni flex o ponad 18 700 mkw.

Największy z nich, Mindspace w budynku Skyliner, oferuje 4400 mkw. elastycznej powierzchni. W planach na pierwszą połowę 2024 r. zaplanowano otwarcia kolejnych 4200 mkw. w dwóch lokalizacjach: Business Link w Studio B i Brain Embassy w Adgar Wave.

Popyt na powierzchnie biurowe w stolicy w 2023 r. osiągnął 748 800 m kw., co oznacza 13% spadek rok do roku, a udział renegocjacji wyniósł 43%. Nowe umowy najmu odpowiadały za 44% całkowitego popytu, przednajmy za 9%, a ekspansje 4%.

Największy udział w popycie mieli najemcy z sektora usług biznesowych (19%), produkcji (14%) oraz IT (11%).

Zgodnie z danymi Savills, na koniec IV kw. 2023 r., w Warszawie dostępnych było niecałe 650 000 mkw. powierzchni. Współczynnik pustostanów na poziomie 10,4% oznacza spadek o 1,2 pkt. proc w stosunku do końca 2022 roku.

Fot. Jakub Zazula

Poziom czynszów w 2023 r. w większości stref miasta utrzymywał się na stabilnym poziomie, jednak w drugiej połowie roku odnotowano wzrost czynszów w projektach w najlepszych lokalizacjach i najwyższym standardzie. Średnie stawki czynszowe w najlepszych lokalizacjach w centralnej strefie biznesowej wahają się między 22,5-26 euro za mkw. za miesiąc. W największej strefie pozacentralnej, czyli Służewcu pozostają na poziomie 13-15 euro za mkw. za miesiąc.

– Najwięksi najemcy mogą liczyć na atrakcyjne poziomy stawek czynszowych. Wynika to z konkurencji, jaka panuje pomiędzy deweloperami nowych projektów oraz funduszami będącymi właścicielami starszych budynków. Niski poziom obłożenia projektu w trakcie realizacji skłania deweloperów do oferowania bardziej atrakcyjnych stawek firmom, które zajmą w nim największą powierzchnię. Wraz ze wzrostem poziomu wynajęcia, możemy spodziewać się powolnego zaostrzenia polityki czynszowej ze strony dewelopera, w wyniku której rośnie konkurencyjność dobrze utrzymanych i zlokalizowanych starszych obiektów – komentuje Jarosław Pilch, dyrektor działu powierzchni biurowych, reprezentacja najemcy w Savills, który stoi również na czele Workthere w Polsce.

Rok 2024 na rynku nieruchomości biurowych zapowiada się jako czas, w którym ważną rolę odegrają tzw. zielone umowy najmu, coraz częściej wprowadzane na rynkach krajów zachodnioeuropejskich.

– W wyniku tych zapisów, najemcy będą mogli zarządzać swoim biurem w sposób bardziej świadomy, co ułatwi im dążenie do neutralności klimatycznej na poziomie korporacyjnym.

– Z kolei właściciele nieruchomości będą mogli uzyskać lepsze warunki finansowania, a potencjalnie wyższe czynsze wynikające z klauzuli przełożą się na bardziej efektywne zarządzanie budynkiem i jego standardem – dodaje Daniel Czarnecki.