Rynek magazynowy w Polsce pod naciskiem zewnętrznych czynników gospodarczych

Firma doradcza JLL przeanalizowała sytuację na rynku powierzchni magazynowo-przemysłowych w okresie obejmującym I-III kwartał 2022 roku. Opracowanie zebranych danych pozwoliło wyróżnić kilka trendów, którymi są:

- Największy udział w popycie na rynkach Europy i Polski wciąż przypada operatorom logistycznym.

- Działania zmierzające do zwiększania stabilności łańcuchów dostaw generują dodatkowe zapotrzebowanie ze strony tego sektora.

- W Polsce logistycy odpowiadali za aż 45 proc. nowego popytu.

Popyt na powierzchnie magazynowe w Polsce wciąż utrzymuje się na wysokim poziomie, jednak w ostatnim kwartale był on nieco słabszy. Łączny popyt obserwowany w pierwszych trzech kwartałach roku osiągnął 4 300 000 mkw., z czego za 75 proc. odpowiadały nowe umowy i ekspansje. Największa popularność jak zwykle towarzyszyła rynkom Wielkiej Piątki. W dalszej kolejności ponownie uplasowały się rynki Trójmiejski i Lubuski, przekraczając 240 000 mkw.

Wiodąca rola w kształtowaniu popytu kolejny raz przypadła operatorom logistycznym. Na koniec września suma zakontraktowanej przez nich powierzchni przekraczała 1 300 000 mkw. netto, co stanowi 45 proc. całkowitego nowego popytu. Warto zwrócić uwagę również na silnie rozwijający się sektor produkcyjny, napędzany przez automotive i e-automotive, który odpowiadał za aż 23 proc. popytu we wspomnianym okresie.

– Monitorowanie globalnej gospodarki oraz związane z nią prognozy utwierdzają uczestników rynku we wcześniejszych decyzjach o potrzebie zwiększenia zapasów w Europie. Na rynku widzimy wyższą aktywność operatorów logistycznych oraz sektora produkcyjnego, które intensywnie poszukują nowych powierzchni będących zabezpieczeniem dla napiętych łańcuchów dostaw – mówi Ludwika Korzeniowska, Starszy Dyrektor w Dziale Wynajmu Powierzchni Magazynowych, JLL.

W III kwartale 2022 r. wskaźnik pustostanów powrócił do poziomu powyżej 5 proc. Około 1,4 mln mkw. dostępnej powierzchni to wynik m.in. obserwowanej w ostatnich kwartałach rekordowej aktywności deweloperskiej (w tym spekulacyjnej). Powierzchnia ta jest jednak rozproszona w wielu parkach w całej Polsce, co nie pomaga w złagodzeniu nierównowagi podaży i popytu na najbardziej popularnych rynkach.

W minionym kwartale w przygotowaniu było 3 990 000 mkw. powierzchni magazynowej, w tym nowe realizacje to 1 000 000 mkw. Aż 46 proc. budowanej powierzchni powstało na zasadach spekulacyjnych, a większość projektów realizowano na rynkach Wielkiej Piątki i w województwie lubuskim.

Wielkość powierzchni w budowie spadła poniżej 4 mln mkw., nadal utrzymując bardzo wysoki wynik. Co więcej, deweloperzy rozpoczęli nowe realizacje o łącznej powierzchni 1 mln mkw. Ponad 46 proc. powstaje spekulacyjnie.

– Naturalną reakcją na zapowiadane spowolnienie gospodarcze jest zwiększenie ostrożności wśród deweloperów. Z tego powodu, nowe projekty chętniej podejmowane są w lokalizacjach, które gwarantują stale wysokie zainteresowanie. Inne, mniej bezpieczne realizacje są obecnie często odkładane w czasie – wyjaśnia Tomasz Mika, Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Magazynowych, JLL.

Czynsze wciąż idą w górę

W III kwartale 2022 r. odnotowano kolejne wzrosty stawek czynszów, jednak tempo zmian nie było tak dynamiczne, jak wcześniej. W porównaniu z zeszłym rokiem, wartości czynszów podskoczyły nawet o 30 proc. w zależności od lokalizacji.

Na koniec analizowanego okresu najwyższy czynsz bazowy, przekraczający 7 euro/mkw./miesiąc zarejestrowano w stolicy, z kolei najkorzystniejsze warunki najmu oscylujące wokół stawki 3 euro/mkw./miesiąc oferowano w lokalizacjach podwarszawskich.

Wolumen transakcji utrzymuje rekord

Wartość inwestycji w sektorze magazynowym po III kwartale utrzymuje trzeci najlepszy wynik dla tego okresu w historii. Na tak wysoki wolumen wpływ miała m.in. kupno portfela Danica przez CBRE IM od Hillwood. Wśród innych kluczowych transakcji znalazły się również sprzedaż parków Panattoni w Gdańsku przez Invesco do EQT Exeter, Lublinie i Zabrzu przez Brookfield Asset Management od Panattoni oraz polskiego portfela projektów 7R do grupy CTP.

– Liczba trwających obecnie transakcji pozwala zakładać, że łączny wolumen inwestycyjny powinien przekroczyć w tym roku 2 mld euro. Z drugiej strony, obserwujemy rosnące koszty finansowania oraz potencjalne ryzyko recesji, które mogą wpłynąć zarówno na nastroje, jak i ceny – tłumaczy Sławomir Jędrzejewski, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych Nieruchomości Magazynowych w Polsce, JLL.

Na koniec III kwartału 2022 r. stopy kapitalizacji wyniosły 5,5 proc. dla typowych magazynów multi-let, 4,75 proc. dla projektów warszawskich oraz 4,5 proc. dla magazynów z umowami najmu na 10 lat i więcej.