Rynek najmu instytucjonalnego w Polsce: dynamiczny rozwój mimo przeciwności

Wysokie stopy procentowe, zmiany legislacyjne, niska dostępność gruntów oraz stagnacja i spadek cen najmu są jednymi z najczęściej wymienianych wyzwań wskazywanych przez kluczowych uczestników rynku, które mogą istotnie wpłynąć na dopiero raczkujący sektor najmu instytucjonalnego. W pierwszej połowie 2023 roku na rynku najmu instytucjonalnego odnotowano niewielką ilość transakcji – zaledwie dwie. Obie transakcje dotyczyły zakupu nowo wybudowanych budynków. W porównaniu z końcem 2022 roku liczba mieszkań w budowie spadła o 23%. Liczba mieszkań planowanych do wybudowania wzrosła o 30%, co pokazuje, że inwestorzy chcą dalej rozwijać swoje portfele najmu instytucjonalnego a ekonomiczne podstawy rynku pozostają niezachwiane – wynika z raportu "Najem instytucjonalny – po chwili oddechu czas na ambitne plany".

Ze względu na wczesny etap rozwoju rynku PRS w Polsce, dostępne struktury finansowania są dosyć konserwatywne w porównaniu do tych, które widzimy na rynkach Europy Zachodniej. Wraz z rozwojem rynku, kolejnymi sukcesami w komercjalizacji i co za tym idzie, ze zmianą percepcji tego rynku przez instytucje finansowe, przyszłe warunki finansowania mogą ulec stopniowemu rozluźnianiu. Zgodnie z badaniem PwC Polska, aż 50% respondentów chciałoby pozyskać finansowanie dłużne w euro. Niestety, w celu minimalizacji ryzyka walutowego, banki finansują sektor PRS przede wszystkim w złotych, nawet w przypadku kredytobiorców należących do zagranicznych grup kapitałowych. Transza walutowa bywa czasem uwzględniona w strukturze finansowania pod warunkiem, że część przychodów jest zdenominowana w tej walucie. Aktualnie największym problemem dla inwestorów pozostają wysokie stopy procentowe oraz oczekiwania cenowe właścicieli projektów.

– Nasz cykliczny raport podsumowuje pierwszą połowę 2023 roku na rynku PRS w Polsce. Podobnie jak w poprzednich edycjach, przedstawiamy aktualny stan rynku (koncentrując się na ośmiu najbardziej aktywnych miastach), zawarte transakcje oraz komentarze rynkowe inwestorów dotyczące zarówno operacyjnych aspektów funkcjonowania jak i obszarów związanych z finansowaniem dłużnym projektów. Cieszę się, że niniejsze wydanie zostało wsparte przez zespół PwC Debt & Capital Advisory, dzięki czemu byliśmy w stanie przedstawić Państwu kompleksowy przegląd kluczowych zagadnień związanych z pozyskiwaniem finansowania dłużnego dla projektów PRS – mówi Kinga Barchoń, partnerka PwC Polska i liderka zespołu ds. usług dla rynku nieruchomości.

W pierwszej połowie roku na rynek trafiło ponad 3 900 jednostek, co podniosło łączny stan zasobów w Polsce do blisko 14 700 sztuk, przy czym dynamika wzrostu z końca 2022 roku (45% wzrost) nie została utrzymana wobec obecnego wzrostu na poziomie 36%. Duża ilość projektów w budowie oraz ambitne plany inwestorów, którzy zwiększają docelową liczbę lokali w swoich strategiach inwestycyjnych, sugerują, że zasoby mieszkaniowe w sektorze PRS będą systematycznie rosnąć. W pierwszej połowie 2023 roku liczba jednostek w budowie zmalała o 23%, do blisko 13 300. Zapowiedzi inwestorów wskazują na zwiększenie liczby mieszkań planowanych do oddania do końca 2028 roku, która wzrosła w porównaniu z końcem 2022 o 30% do prawie 57 tys. lokali. Zwiększone zainteresowanie inwestorów pokazuje potencjał do wzrostu dla całego sektora PRS.

– Rosnąca liczba dużych, wybudowanych i skomercjalizowanych z sukcesem projektów przekłada się na wzrost zainteresowania finansowaniem przez banki. Kolejne zrealizowane projekty dostarczają niezbędnych danych do analizy kredytowej. Sektor PRS wydaje się być obecnie atrakcyjny, szczególnie w porównaniu z innymi segmentami rynku nieruchomości, przede wszystkim biurowcami czy mocno konkurencyjną logistyką. Z takim nastawieniem, banki stopniowo wdrażają polityki kredytowe obejmujące PRSy, potwierdzając tym samym, że segment ten pozostanie na dłużej w ich obszarze zainteresowania. Wraz ze stopniowym rozwojem rynku, do obecnego wąskiego grona finansujących będą dołączały nowe lokalne i międzynarodowe instytucje finansowe. Presja konkurencyjna pomiędzy nimi wpłynie na stopniowe luzowanie warunków finansowania, zarówno pod kątem struktury, parametrów projektu czy wymogów stawianych samym sponsorom – mówi Anna Derleta-Konikowska, wicedyrektor PwC Polska w zespole Debt & Capital Advisory.

Foto: Jakub Zazula

Na koniec I półrocza 2023 Warszawa oferowała ok. 6,5 tys. lokali na wynajem, a kolejne 5,8 tys. było w budowie. Największe zasoby mieszkań posiadają kolejno Resi4Rent (ponad 2,3 tys., natomiast wszystkie projekty, które w ubiegłym półroczu znajdowały się w budowie zostały oddane do użytku i aktualnie Resi4Rent nie posiada nowych projektów w budowie), PFRN (blisko 600 istniejących lokali i 205 w budowie), Heimstaden Bostad (566 istniejących lokali oraz 981 w budowie), LRC Group (543 istniejące lokale). Właściciele portfeli PRS wybierają centralne lokalizacje w pobliżu centrów biurowych m.in. w Śródmieściu, Woli czy też Mokotowie.

Wrocławski rynek pozostaje niezmiennie zdominowany przez dwa podmioty: Vantage Rent, który posiada 1 149 mieszkań oraz Resi4Rent z 571 lokalami. Pozostała część rynku rozproszona jest między małych graczy. Liczba projektów w budowie w pierwszym półroczu spadła do 1 785 lokali (-4% wobec II połowy 2022 r.). Nowe projekty realizowane są przez czterech graczy: Resi4Rent (1 170 lokali), TAG Immobilien (415 lokali) oraz AFI Europe (200 lokali).

Na koniec I połowy 2023 roku w Krakowie było prawie 1,9 tys. lokali do wynajęcia, co stanowi znaczny wzrost wobec końca 2022 r. (+52%). Rynek PRS w Krakowie tworzą Resi4Rent (536 lokali), Lew Invest (411 lokali), PFRN (249 lokale), Van Der Vorm (198 lokali), AFI Europe (155 lokali), Heimstaden (117 lokali), G City Europe (109 lokali) i Aurec Capital (78 lokali).

Pomimo dynamicznego wzrostu liczby lokali na wynajem, w Krakowie rośnie również liczba inwestycji w budowie, co świadczy o dużym zainteresowaniu inwestorów zwiększaniem portfolio w stolicy małopolski. Na koniec I połowy 2023 w budowie było 3 280 lokali przy czym cztery podmioty odpowiedzialne są za budowę 90% nowych zasobów mieszkaniowych: LifeSpot (1 086 lokali), Resi4Rent (873), AFI Europe (530), Heimstaden (479). Pozostałe inwestycje realizowane są przez Zeitgeist oraz Van Der Vorm.

Na koniec I połowy 2023 roku w Poznaniu było około 1 400 istniejących lokali. Poznańskie zasoby PRS zostały zdominowane przez Vantage Rent (826 lokali) z 59% udziałem wszystkich zasobów dostępnych w ramach PRS. Pozostałe zasoby podzielone są pomiędzy dwa podmioty: PFRN (421 lokali) i Resi4Rent (160 lokali). Inwestycje w budowie obejmują 1 380 nowych jednostek, z czego Resi4Rent buduje 411 lokali, Vantage Rent 363, PFRN 318, a Magis Real Estate 50 lokali.

W pierwszej połowie 2023 roku w Trójmieście wzrosła liczba dostępnych lokali (+104 lokale), natomiast brak jest nowych lokali w budowie. Dostępnych było 988 lokali, które znajdowały się w portfelach 5 podmiotów: Resi4Rent (302 lokale), PFRN (210 lokali), Zeitgeist (204 lokale), LifeSpot (168 lokali) oraz Tonsa (104 lokale) zarządzane przez AtHomeLiving. Nowe projekty planuje Resi4Rent, które mają zwiększyć liczbę dostępnych lokali o ok. 1 300.

Liczba dostępnych lokali w Łodzi dynamicznie wzrosła na przestrzeni pierwszego półrocza 2023 (+122%) – zasoby dostępnych mieszkań na koniec czerwca wynosiły 1 228. Dynamiczny wzrost to efekt ukończenia projektu LifeSpot, przy ul. Wróblewskiego 21, który posiada 674 mieszkania. Tym samym LifeSpot dołączył do pozostałych trzech podmiotów obecnych w Łodzi: Resi4Rent (219 lokali), Vantage Rent (255 lokali) oraz PFRN (80 lokali). Nowe inwestycje w budowie powiększą istniejące zasoby o 619 jednostek i stanowić będą rozbudowę obecnych już platform m.in. Resi4Rent (283 lokale), Vantage Rent (272 lokale) oraz PFRN (64 lokale). Pomimo dynamicznego wzrostu w analizowanym okresie kluczowi gracze w sektorze PRS w swoich strategiach nie planują nowych inwestycji w Łodzi.