SAVILLS: Rosnący popyt na powierzchnię biurową na rynkach regionalnych

Jak podaje międzynarodowa firma doradcza Savills, podaż nowej powierzchni biurowej na rynkach regionalnych w okresie I-III kw. 2023 r. wyniosła blisko 236 000 m kw. Popyt brutto w tym okresie wyniósł ponad 531 000 mkw., co oznacza 19% wzrost rok do roku.

Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na głównych rynkach poza stolicą, tj. w Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Katowicach, Poznaniu, Łodzi, Lublinie i Szczecinie na koniec września 2023 r. wynosiły łącznie 6,63 mln mkw. Zgodnie z najnowszym raportem Savills „Market in Minutes: Rynek biurowy w miastach regionalnych” w trzech miastach regionalnych (w Krakowie, Wrocławiu oraz Trójmieście) zasoby biurowe przekraczają poziom 1 miliona mkw., w kolejnych trzech zasoby wynoszą pomiędzy 600 a 750 tys. mkw. (Katowice, Poznań i Łódź), a w dwóch najmniejszych rynkach (Lublin i Szczecin) nie przekraczają one 225 tys. mkw.

Od początku roku na rynkach regionalnych do użytku oddano 16 nowych inwestycji o łącznej powierzchni przekraczającej 236 000 mkw. Do największych nowych projektów zakończonych w 2023 r. należą: Ocean Office Park (budynek B5 28 600 mkw. w Krakowie; Cavatina), Craft (26 700 mkw. w Katowicach, Ghelamco) i Nowy Rynek (budynek E, 25 100 mkw. w Poznaniu, Skanska).

Na koniec września 2023 r. w największych miastach regionalnych w budowie znajdowało się blisko 482 000 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej (spadek o 19% w porównaniu do analogicznego okresu 2022 r.). Niemal 92 000 mkw. planowane jest do oddania w IV kwartale 2023 r., a w 2024 r. dostarczonych zostanie kolejne 227 000 mkw.

Najwięcej powierzchni biurowej w budowie znajduje się we Wrocławiu (121 700 mkw.), a kolejnymi rynkami na podium są Kraków (86 000 mkw.) i Katowice (84 200 mkw.).

Zgodnie z danymi Savills w okresie od stycznia do końca września 2023 r. na rynkach regionalnych wynajęto blisko 532 000 mkw., co stanowi 19% wzrost w porównaniu do analogicznego okresu 2022 r. Największy popyt odnotowano w sektorze IT, gdzie najemcy wynajęli ponad 148 000 mkw. (28% ogólnego popytu). Popyt generowany przez sektor produkcyjny stanowił 12% udziału, podczas gdy sektor usług biznesowych kolejne 11%, a sektor finansowy 10%. Operatorzy elastycznych powierzchni biurowych wynajęli ponad 19 000 mkw., co odpowiadało za 4% całkowitego popytu.

– Wysokie zainteresowanie wynajmem biur na rynkach regionalnych pozwala nam spodziewać się, że aktywność najemców za cały 2023 r. będzie zbliżona do najwyższego zanotowanego do tej pory wyniku z 2019 r. Wśród najemców coraz silniejszy jest trend dążenia do optymalizacji zajmowanej powierzchni biurowej poprzez dogłębne analizy potrzeb co do zajmowanej powierzchni przy procesach relokacyjnych. Poszukiwane są biura w centrum, które gwarantują łatwy dostęp do transportu miejskiego. Część firm decyduje się na pomniejszanie dotychczas zajmowanej powierzchni biurowej, czasami na rzecz bardziej prestiżowego biura, z efektywniejszym wykorzystaniem powierzchni i aranżacją, która spełni potrzeby pracowników. Przy wyborze biura najemcy coraz częściej kierują się też koniecznością spełniania wymogów związanych z ESG i taksonomią UE – mówi Jarosław Pilch, dyrektor działu powierzchni biurowych, reprezentacja najemcy w Savills, który stoi również na czele Workthere w Polsce.

Niski poziom absorpcji netto, który wyniósł 76 000 mkw. (spadek o 65% rok do roku), przełożył się na wzrost stopy pustostanów w miastach regionalnych do 17,3% (wzrost o 210 punktów bazowych rok do roku) – powierzchnia biurowa, która była dostępna na koniec września dla najemców przekroczyła 1,14 mln mkw. łącznie we wszystkich miastach. Porównując to z analogicznym okresem 2022 r., tylko dwa miasta odnotowały spadek wskaźnika pustostanów – Trójmiasto (40 punktów bazowych rok do roku) do nieco ponad 13% i Lublin (280 punktów bazowych rok do roku) poniżej 13%. Najwyższy poziom wskaźnika pustostanów odnotowano w Katowicach (ponad 23%) i Łodzi (blisko 23%). Tylko w jednym mieście – Szczecinie – współczynnik pustostanów był poniżej 10% (5,2%).

Poziom czynszów za powierzchnie biurowe w miastach regionalnych na większości rynków pozostaje na dość stabilnym poziomie, przy czym lekka korekta widoczna była w Krakowie, gdzie na koniec września wynosiły pomiędzy 14 do 16 euro za mkw. miesięcznie, oraz we Wrocławiu, gdzie ich poziom to od 14 do 15,75 euro za mkw. miesięcznie. Najniższe czynsze wśród miast regionalnych występują obecnie w Lublinie, gdzie wynoszą od 10 do 12 euro za mkw. miesięcznie.