Schrony w nowych blokach: Koszt do 10 000 złotych na osobę

Polski rynek nieruchomości mieszkaniowych, w odpowiedzi na nowe przepisy o ochronie ludności i obronie cywilnej, od 2026 roku wprowadza nowe standardy bezpieczeństwa. W nowych inwestycjach deweloperskich obligatoryjne staje się projektowanie miejsc doraźnego schronienia lub pełnoprawnych budowli ochronnych, z szacowanym dodatkowym kosztem do 10 000 PLN na osobę chronioną.

Zgodnie z regulacjami wprowadzonymi ustawą o ochronie ludności i obronie cywilnej, od 2026 roku nowe inwestycje wielorodzinne muszą uwzględniać możliwość organizacji miejsca doraźnego schronienia (MDS), jeśli nie przewidziano w nich budowli ochronnej. W praktyce rozróżnia się trzy poziomy ochrony: MDS, ukrycie i schron. MDS to tymczasowe miejsca w piwnicach lub garażach podziemnych, oferujące podstawową osłonę. Ukrycie zapewnia ochronę przed oddziaływaniami mechanicznymi, takimi jak odłamki. Schron to obiekt szczelny, wyposażony w wentylację filtrowentylacyjną, zawory przeciwwybuchowe oraz specjalistyczne drzwi, zapewniający ochronę przed skażonym powietrzem, dymem i falą uderzeniową.

Koszt integracji rozwiązań ochronnych w nowych budynkach jest zróżnicowany. Według danych bazujących na fińskim modelu, wyposażenie schronu typu S1 dla około 100 osób w Finlandii to wydatek rzędu 25 000 euro, co przekłada się na około 1 000 PLN na jedną osobę chronioną za same kluczowe elementy (szczelne drzwi, zawory przeciwwybuchowe, instalacja oczyszczania powietrza). W Polsce, szacuje się, że dodatkowy koszt pełnoprawnego schronu w nowo budowanym obiekcie może wynieść do 10 000 PLN na osobę, co stanowi około 2% całkowitej ceny mieszkania. Mimo że podziemie i konstrukcja żelbetowa są elementami standardowymi w nowych inwestycjach, dodatkowe wymogi techniczne dla schronów, takie jak rozbudowane pomieszczenia techniczne czy specjalistyczne zaplecze sanitarne, znacząco podnoszą całkowity koszt inwestycji.

Fiński model budownictwa zakłada, że w kraju funkcjonuje około 50,5 tys. schronów obrony cywilnej, mogących pomieścić łącznie około 4,8 mln osób. Większość z nich to obiekty prywatne, zlokalizowane w zwykłych budynkach, pełniące na co dzień funkcje piwnic, pomieszczeń technicznych czy sal sportowych. Polska ustawa o ochronie ludności i obronie cywilnej stworzyła ramy prawne dla podobnych rozwiązań, jednak problemem pozostaje precyzyjne rozróżnienie i spełnienie wymagań technicznych bez nadmiernego podnoszenia kosztów. Rynek ma tendencję do wybierania najtańszych rozwiązań, jeśli klient nie jest świadomy różnic między MDS a pełnoprawnym schronem.

W 2026 roku przewidziano znaczące środki finansowe dla samorządów na obiekty zbiorowej ochrony, a wojewódzkie nabory funduszy mają wspierać zarówno dostosowywanie istniejących budynków, jak i projektowanie oraz budowę nowych obiektów ochronnych. Dla inwestorów prywatnych kluczowe staje się świadome podejście do tematu. Nabywcy mieszkań powinni szczegółowo pytać deweloperów, czy w budynku przewidziano MDS, ukrycie czy schron, czy obiekt będzie szczelny, czy posiada instalację filtrowentylacyjną, zawory przeciwybuchowe oraz wyjście awaryjne. Ważne jest również, czy obiekt zostanie zgłoszony jako obiekt zbiorowej ochrony i kto będzie odpowiadał za jego utrzymanie po oddaniu budynku do użytku. Takie konkretne pytania mogą kształtować rynek nieruchomości, promując inwestycje oferujące realne bezpieczeństwo.

fot. Jakub Zazula