Stopniowe odmrażanie rynku nieruchomości handlowych w Polsce

Jak wynika z nowego raportu JLL, całkowita powierzchnia handlowa w budowie w Polsce wynosiła na koniec czerwca 410 tys. mkw. Rynek sprzedaży detalicznej w Polsce nadal się rozwija i ewoluuje, czego potwierdzeniem jest rosnąca aktywność najemców i właścicieli.

Szacuje się, że nowa podaż oddana do użytku do końca roku we wszystkich formatach przekroczy wynik z 2022 roku. Eksperci JLL podsumowują pierwsze półrocze 2023 r. na rynku handlowym.

Rynek detaliczny w Polsce nadal się rozwija, a w pierwszej połowie 2023 r. do zasobów dodano ponad 216 000 mkw. Całkowita sprzedaż detaliczna, choć nadal poniżej wyników z ubiegłego roku zmierza w kierunku wartości dodatnich.

Statystyki pokazują, że ożywienie rynku napędzane jest głównie przez artykuły spożywcze, produkty farmaceutyczne, kosmetyki, odzież i obuwie. W pierwszej połowie 2023 r. całkowita wartość sprzedaży nieruchomości handlowych w Polsce wyniosła prawie 200 mln euro, co stanowiło zaledwie 26 proc. wartości sprzedaży w 2022 r. (760 mln euro).

JLL szacuje, że stopy kapitalizacji dla najlepszych centrów handlowych w II kw. 2023 r. wynoszą 6,15 proc., a w przypadku najlepszych parków handlowych to obecnie około 6,90 procent.

Presja inflacyjna maleje, ale nie znika

Wymagające warunki rynkowe nadal ograniczają ożywienie rynku, chociaż wydaje się, że trend ten zmierza ku końcowi. W perspektywie krótko i średnioterminowej można pokusić się o umiarkowany optymizm. Przewiduje się, ze uśredniony roczny wskaźnik inflacji wyniesie 12 proc. w 2023 r. i 6 proc. w 2024 r. (Oxford Economics), co oznacza spadek z rekordowego poziomu 14,4 proc. w 2022 r.

– Ożywienie konsumpcji jest dyktowane przez poprawę nastrojów konsumentów i rosnącą skłonność do dokonywania ważnych zakupów, powinno to jeszcze bardziej napędzić obroty oraz wyniki centrów handlowych w nadchodzących miesiącach – mówi Maciej Kotowski, Director, Research&Consulting.

Dominują parki handlowe

Trendy makro pozostały bez zmian, a nowa podaż została zdominowana przez parki handlowe. Ten segment obejmuje obecnie prawie 2,7 mln mkw. istniejących zasobów, co stanowi ok. 16 proc. całkowitej powierzchni handlowej w Polsce. Wyniki te podkreślają dynamikę sektora parków handlowych, a wybrane inwestycje oddane do użytku w pierwszej połowie roku to m.in.: Retail Park w Kłodzku (17 000 mkw.), Aripark Bytów (12 000 mkw.), Park Glinianka w Łubnej (10 200 mkw.), Saller Dzierżoniów (8100 mkw.), N-Park Piotrków Trybunalski (7700 mkw.), Vendo Park Zambrów (6600 mkw.). Co więcej, w ramach segmentu na koniec czerwca w budowie pozostawało ponad 250 000 mkw.

– Nowe inwestycje obejmują pełne spektrum rynku, od małych parków handlowych w miastach regionalnych, po duże kompleksy, takie jak Koszalin Power Center, Galeria Karuzela Biała Podlaska i Ozimska Park w Opolu. Z drugiej strony obserwujemy również pewną, choć wciąż ograniczoną aktywność w odniesieniu do tradycyjnych centrów handlowych, szczególnie w porównaniu do retail parków. Niemniej, format ten w pierwszym półroczu 2023 r. powiększył się o 58 000 mkw. m.in. za sprawą otwartej w kwietniu Galerii Bawełnianka w Bełchatowie (23 000 mkw.) – mówi Dagmara Filipiak, Retail Leasing Lead.

Czynsze wracają do wartości sprzed pandemii

Wraz ze stopniowym ożywieniem wskaźników ekonomicznych i poprawą ogólnych nastrojów na rynku, czynsze wracają do poziomu sprzed pandemii.

– Czynsze w najlepszych centrach handlowych w Warszawie (100 mkw., moda) wynoszą obecnie do 130 euro/mkw./miesiąc. Średnia dla innych aglomeracji wacha się od 50 do 65 euro/mkw./miesiąc – dodaje Maciej Kotowski, Director, Research&Consulting.

Inwestycje na rynku handlowym

– W pierwszej połowie 2023 r. całkowita wartość sprzedaży nieruchomości handlowych w Polsce wyniosła prawie 200 mln euro, co stanowiło zaledwie 26 proc. wartości sprzedaży w 2022 r. (760 mln euro). Należy jednak zauważyć, że na wysoki wolumen z I półrocza 2022 r. wpływ miały przede wszystkim dwie transakcje wynikające ze stworzenia spółek joint-venture przez EPP, obejmujące 20 centrów handlowych, dwa parki handlowe i trzy budynki biurowe, o łącznej wartości ok. 600 milionów euro. W I poł. 2023 r. na rynku handlowym odnotowano 12 transakcji obejmujących łącznie 17 aktywów. Jest to niski poziom aktywności inwestycyjnej w porównaniu z ubiegłymi latami, niemniej jednak w bieżącym kwartale zamknęły się transakcje o wartości ponad 150 milionów euro (m.in. Matarnia Park Handlowy w Gdańsku przejęty przez Frey oraz portfel 5 parków handlowych kupiony przez Lords LB Asset Management). Dodatkowo w toku są większe transakcje, których zamknięcie planowane jest w ostatnim kwartale tego roku, dlatego spodziewamy się znacznie lepszych wyników w drugiej połowie 2023 r. – mówi Agnieszka Kołat, Head of Retail Investment, JLL.

Największą transakcją handlową odnotowaną w I półroczu 2023 r. była sprzedaż przez G City centrum handlowego Atrium Molo zlokalizowanego w Szczecinie. W tym centrum handlowym typu convenience o łącznej powierzchni GLA ok. 27 500 mkw. operują m.in. takie marki jak: Carrefour, Media Markt, TK Maxx, New Yorker, H&M, Komfort, Reserved oraz Douglas. Transakcja jest dowodem na to, że dobrze prosperujące lokalne centra handlowe o ugruntowanej pozycji, odpowiadające na codzienne potrzeby klientów, wciąż cieszą się zainteresowaniem inwestorów.