Warszawa – Atrakcyjność miasta i rynek biurowy w 2021 roku

Warszawski rynek biurowy zakończył 2021 rok z zasobami na poziomie 6,15 mln mkw. Skutki wciąż trwającej pandemii nadal rzutują na decyzje deweloperów i najemców. Ograniczona liczba projektów budowie oraz mniejsze zainteresowanie nowymi umowami w ramach przednajmu będzie miało swoje konsekwencje w kolejnych latach.

Nowa powierzchnia biurowa w Warszawie w 2021 roku przekroczyła roczny poziom podaży z 2020 r. i wyniosła blisko 325 000 mkw. Oznacza to drugi najwyższy wynik po stronie podaży w ostatniej dekadzie, a rekord niezmiennie należy do 2016 roku, kiedy zakończone projekty wniosły ponad 400 000 mkw.

– Popularność jaką od kilku lat cieszą się rejony centralne wśród najemców wpływa na decyzje deweloperów. Nie powinno zatem nikogo dziwić, że spośród całego wolumenu oddanego w 2021 roku, niemal 255 000 mkw. to budynki zlokalizowane właśnie w tej części stolicy – komentuje Magdalena Czempińska, dyrektor w Dziale Badań Rynku w Knight Frank.

fot. Jakub Zazula

W całym wolumenie stref centralnych ponad 55% stanowiły trzy wysokościowce usytuowane przy Rondzie Daszyńskiego – Skyliner (45 000 mkw., Karimpol), Generation Park Y (44 200 mkw., Skanska Property Poland) i Warsaw UNIT (56 400 mkw., Ghelamco).

– Wysoka dostępność powierzchni w nowych projektach i rosnący poziom pustostanów studziły decyzje deweloperów i na rozpoczęcie kolejnych budów decydowali się nieliczni. Pozostali inwestorzy brak aktywności argumentowali niepewnością związaną z rozwojem pandemii COVID-19 i zmniejszoną aktywnością najemców. W rezultacie, na koniec 2021 roku w budowie zidentyfikowano jedynie około 337 000 mkw., co było najniższym wynikiem od 2009 roku – wyjaśnia Magdalena Czempińska.

fot. Jakub Zazula

Niepokojący jest fakt, że zakładając dotrzymanie terminów przez deweloperów, około 273 000 mkw. ma zostać oddane w 2022 roku. Z dużym prawdopodobieństwem można stwierdzić, że lata 2022-2023 będą jednymi z najsłabszych lat pod względem podaży w ostatniej dekadzie.

– Trwająca od blisko 2 lat pandemia odcisnęła swoje piętno na wynikach większości branż, ale miniony rok przyniósł poprawę pod kątem aktywności najemców względem 2020 roku. W ciągu 12 miesięcy podpisano umowy najmu na niemal 650 000 mkw., to jest o 7,5% więcej niż w 2020 roku. Oczywiście nie możemy jeszcze mówić o powrocie do wyników osiągalnych w latach 2017-2019, ale stabilizacja sytuacji pozwala bardziej optymistycznie patrzeć w przyszłość – dodaje Magdalena Czempińska.

fot. Jakub Zazula

W dalszym ciągu utrzymuje się trend ostrożnościowy pod kątem formy nowych umów. Około 45% rocznego wolumenu stanowiły renegocjacje istniejących umów, co było kontynuacją trendu wzrostowego w tej kategorii obserwowanego już od 2020 roku. Wzrost udziału umów renegocjowanych odbywa się kosztem umów w budynkach w budowie. W 2021 roku zainteresowanie najemców projektami w budowie nadal było relatywnie nieduże – udział umów przednajmu w całkowitym popycie wyniósł zaledwie 11%. Również relatywnie niewielu najemców powiększa najmowaną powierzchnię. W 2021 roku podpisano umowy ekspansji na jedynie 42 000 mkw., tj. 6,5% rocznego wolumenu. Struktura popytu według lokalizacji pokazuje, że największym zainteresowaniem najemców niezmiennie cieszyły się strefy centralne (60%, 385 000 mkw.) oraz Służewiec (15%, niemal 97 000 mkw.).

– Niski udział umów przednajmu w wolumenie najmu sprawia, że budynki oddawane do użytku w minionych kwartałach wynajęte są w relatywnie niewielkim stopniu, dla przykładu budynki oddane w IV kw. 2021 były wynajęte w około 50%. Nie bez znaczenia jest również dość niski udział ekspansji w strukturze umów najmu. Te czynniki mają bezpośredni wpływ na poziom pustostanów, którego systematyczny wzrost obserwowany jest na rynku od 2019 roku – komentuje Magdalena Czempińska.

fot. Jakub Zazula

Na koniec 2021 roku w Warszawie dostępne było niemal 780 000 mkw. biur, to jest 12,7% zasobów. W porównaniu z III kw. 2021 roku współczynnik ten wzrósł o 0,2 pp., natomiast w porównaniu z analogicznym okresem 2020 roku – o 2,8 pp. Współczynnik pustostanów wykazuje wyraźne zróżnicowanie pod względem lokalizacji. W obszarach centralnych wyniósł on 12,9% (spadek o 0,3 pp. w porównaniu z III kw. 2021 roku), natomiast w rejonach poza centrum – 12,4% (wzrost o 0,5 pp. w ciągu kwartału).

Ofertę na wynajem nadal poszerzają inwestycje z powierzchnią do wynajęcia w ramach podnajmu. W IV kw. 2021 roku w Warszawie zidentyfikowano co najmniej 87 000 mkw. takich biur.

fot. Jakub Zazula

Pomimo zmieniającej się sytuacji rynkowej wywoławcze stawki czynszu na stołecznym rynku utrzymywały się dotychczas na stabilnym poziomie. Czynsze wyjściowe w Centralnym Obszarze Biznesu, uwzględniając nowe prestiżowe projekty, kształtują się w przedziale 20-25 EUR/m kw./miesiąc, aczkolwiek zidentyfikowano projekty, w których najlepsza powierzchnia biurowa na najwyższych piętrach wież dochodzi do poziomu nawet 27-28 EUR. W pozostałych lokalizacjach centralnych stawki znajdowały się w przedziale od 15 do 22 EUR/m kw./miesiąc. Czynsze wywoławcze poza centrum wynoszą od 10 do 15 EUR/m kw./miesiąc.

Źródło: Knight Frank