Warszawski rynek biurowy zakończył 2021 rok z zasobami na poziomie 6,15 mln mkw. Skutki wciąż trwającej pandemii nadal rzutują na decyzje deweloperów i najemców. Ograniczona liczba projektów budowie oraz mniejsze zainteresowanie nowymi umowami w ramach przednajmu będzie miało swoje konsekwencje w kolejnych latach.
Nowa powierzchnia biurowa w Warszawie w 2021 roku przekroczyła roczny poziom podaży z 2020 r. i wyniosła blisko 325 000 mkw. Oznacza to drugi najwyższy wynik po stronie podaży w ostatniej dekadzie, a rekord niezmiennie należy do 2016 roku, kiedy zakończone projekty wniosły ponad 400 000 mkw.
– Popularność jaką od kilku lat cieszą się rejony centralne wśród najemców wpływa na decyzje deweloperów. Nie powinno zatem nikogo dziwić, że spośród całego wolumenu oddanego w 2021 roku, niemal 255 000 mkw. to budynki zlokalizowane właśnie w tej części stolicy – komentuje Magdalena Czempińska, dyrektor w Dziale Badań Rynku w Knight Frank.
W całym wolumenie stref centralnych ponad 55% stanowiły trzy wysokościowce usytuowane przy Rondzie Daszyńskiego – Skyliner (45 000 mkw., Karimpol), Generation Park Y (44 200 mkw., Skanska Property Poland) i Warsaw UNIT (56 400 mkw., Ghelamco).
– Wysoka dostępność powierzchni w nowych projektach i rosnący poziom pustostanów studziły decyzje deweloperów i na rozpoczęcie kolejnych budów decydowali się nieliczni. Pozostali inwestorzy brak aktywności argumentowali niepewnością związaną z rozwojem pandemii COVID-19 i zmniejszoną aktywnością najemców. W rezultacie, na koniec 2021 roku w budowie zidentyfikowano jedynie około 337 000 mkw., co było najniższym wynikiem od 2009 roku – wyjaśnia Magdalena Czempińska.
Niepokojący jest fakt, że zakładając dotrzymanie terminów przez deweloperów, około 273 000 mkw. ma zostać oddane w 2022 roku. Z dużym prawdopodobieństwem można stwierdzić, że lata 2022-2023 będą jednymi z najsłabszych lat pod względem podaży w ostatniej dekadzie.
– Trwająca od blisko 2 lat pandemia odcisnęła swoje piętno na wynikach większości branż, ale miniony rok przyniósł poprawę pod kątem aktywności najemców względem 2020 roku. W ciągu 12 miesięcy podpisano umowy najmu na niemal 650 000 mkw., to jest o 7,5% więcej niż w 2020 roku. Oczywiście nie możemy jeszcze mówić o powrocie do wyników osiągalnych w latach 2017-2019, ale stabilizacja sytuacji pozwala bardziej optymistycznie patrzeć w przyszłość – dodaje Magdalena Czempińska.
W dalszym ciągu utrzymuje się trend ostrożnościowy pod kątem formy nowych umów. Około 45% rocznego wolumenu stanowiły renegocjacje istniejących umów, co było kontynuacją trendu wzrostowego w tej kategorii obserwowanego już od 2020 roku. Wzrost udziału umów renegocjowanych odbywa się kosztem umów w budynkach w budowie. W 2021 roku zainteresowanie najemców projektami w budowie nadal było relatywnie nieduże – udział umów przednajmu w całkowitym popycie wyniósł zaledwie 11%. Również relatywnie niewielu najemców powiększa najmowaną powierzchnię. W 2021 roku podpisano umowy ekspansji na jedynie 42 000 mkw., tj. 6,5% rocznego wolumenu. Struktura popytu według lokalizacji pokazuje, że największym zainteresowaniem najemców niezmiennie cieszyły się strefy centralne (60%, 385 000 mkw.) oraz Służewiec (15%, niemal 97 000 mkw.).
– Niski udział umów przednajmu w wolumenie najmu sprawia, że budynki oddawane do użytku w minionych kwartałach wynajęte są w relatywnie niewielkim stopniu, dla przykładu budynki oddane w IV kw. 2021 były wynajęte w około 50%. Nie bez znaczenia jest również dość niski udział ekspansji w strukturze umów najmu. Te czynniki mają bezpośredni wpływ na poziom pustostanów, którego systematyczny wzrost obserwowany jest na rynku od 2019 roku – komentuje Magdalena Czempińska.
Na koniec 2021 roku w Warszawie dostępne było niemal 780 000 mkw. biur, to jest 12,7% zasobów. W porównaniu z III kw. 2021 roku współczynnik ten wzrósł o 0,2 pp., natomiast w porównaniu z analogicznym okresem 2020 roku – o 2,8 pp. Współczynnik pustostanów wykazuje wyraźne zróżnicowanie pod względem lokalizacji. W obszarach centralnych wyniósł on 12,9% (spadek o 0,3 pp. w porównaniu z III kw. 2021 roku), natomiast w rejonach poza centrum – 12,4% (wzrost o 0,5 pp. w ciągu kwartału).
Ofertę na wynajem nadal poszerzają inwestycje z powierzchnią do wynajęcia w ramach podnajmu. W IV kw. 2021 roku w Warszawie zidentyfikowano co najmniej 87 000 mkw. takich biur.
Pomimo zmieniającej się sytuacji rynkowej wywoławcze stawki czynszu na stołecznym rynku utrzymywały się dotychczas na stabilnym poziomie. Czynsze wyjściowe w Centralnym Obszarze Biznesu, uwzględniając nowe prestiżowe projekty, kształtują się w przedziale 20-25 EUR/m kw./miesiąc, aczkolwiek zidentyfikowano projekty, w których najlepsza powierzchnia biurowa na najwyższych piętrach wież dochodzi do poziomu nawet 27-28 EUR. W pozostałych lokalizacjach centralnych stawki znajdowały się w przedziale od 15 do 22 EUR/m kw./miesiąc. Czynsze wywoławcze poza centrum wynoszą od 10 do 15 EUR/m kw./miesiąc.
Źródło: Knight Frank