Warszawski rynek biurowy: stabilizacja popytu i spadający wskaźnik pustostanów

Według raportu firmy doradczej Newmark Polska „Office Occupier – Rynek biurowy w Warszawie” najemcy na warszawskim rynku biurowym nadal dokładnie analizują swoje potrzeby, w tym lokalizacje przyszłych biur, a wynajmujący aktywnie dostosowują standard powierzchni biurowej do zgłaszanego popytu. Nowe umowy, w tym przednajmu, stanowiły w trzecim kwartale ponad połowę zawartych transakcji, renegocjacje jednak wciąż mają duży udział w strukturze popytu. Jednocześnie obserwujemy niezmiennie wysokie zainteresowanie rozwiązaniami z zakresu ESG oraz działaniami mającymi na celu ich wdrażanie.

Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie wynoszą obecnie 6,21 mln mkw., a nowa podaż utrzymuje się na niskim poziomie. W okresie od stycznia do września 2023 r. deweloperzy oddali do użytkowania niecałe 20 300 mkw., z czego ponad 90% w drugim kwartale, a pozostałe 10% (S-Bridge Office Park II, 1900 mkw.) w trzecim. Według prognoz analityków z firmy Newmark Polska, całkowita podaż w 2023 r. nie przekroczy 60 000 mkw. i będzie to najniższy wynik w historii warszawskiego rynku biurowego.

– Deweloperzy nadal dokładnie monitorują i analizują obecną sytuację na rynku, szczególnie popyt zgłaszany przez najemców, jak i ich potrzeby związane m.in. z popularyzacją pracy hybrydowej – mówi Agnieszka Giermakowska, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Lider ds. ESG, Newmark Polska. – Ponadto utrzymujące się na dość wysokim poziomie koszty budowy spowodowały znaczące spowolnienie aktywności deweloperskiej w ostatnich kilkunastu miesiącach. Na koniec września 2023 r. w budowie pozostawało niewiele ponad 250 000 mkw. To o przeszło 7% mniej niż w drugim kwartale, ale niemal 27% więcej niż w analogicznym okresie w ubiegłym roku – dodaje ekspertka Newmark Polska.

Fot. Jakub Zazula

Od początku roku aktywność najemców utrzymuje się na stabilnym poziomie ok. 165 000 mkw. kwartalnie (średnia). W okresie od stycznia do września najemcy wynajęli prawie 496 600 mkw. Trzeci kwartał był najlepszym kwartałem tego roku w stolicy pod względem popytu, który wzrósł w porównaniu z poprzednim kwartałem o 5,4% i sięgnął 174 000 mkw. (to jednocześnie 35% całkowitego wolumenu transakcji od początku roku). Największym zainteresowaniem najemców niezmiennie cieszą się centralne lokalizacje biurowe, w szczególności podstrefa Zachodnie Centrum.

Fot. Jakub Zazula

Zarówno utrzymujące się wysokie koszty wykończenia powierzchni biurowej, jak i ograniczona dostępność biur w budynkach ukończonych po 2013 r. (zaledwie 5,6% z ponad 2,5 mln mkw.) sprawiają, że renegocjacje nadal mają duży udział w strukturze popytu. W trzecim kwartale 2023 roku stanowiły one 42,8% całkowitego wolumenu w porównaniu ze średnią dla pierwszych trzech kwartałów na poziomie 38,0%. Na pozostałe 57,2% złożyły się nowe umowy (41,4%), umowy przednajmu (11,4%), ekspansje i transakcje na potrzeby własne (po 2,2%). Najbardziej aktywnymi najemcami na warszawskim rynku biurowym w okresie od stycznia do końca września 2023 r. były firmy z sektora usług dla biznesu (19,4%), produkcji (11,5%) oraz IT (11,2%).

– Niezmiennie obserwujemy rosnące zainteresowanie firm wynajmem biur oferujących rozwiązania technologiczne i środowiskowe, które umożliwiają osiągnięcie efektywności energetycznej i optymalizację kosztów oraz wspierają realizację celów ESG. Z kolei wynajmujący coraz częściej decydują się na modernizację biurowców, aby sprostać rosnącym oczekiwaniom najemców – mówi Anna Szymańska, Dyrektor Działu Powierzchni Biurowych w Newmark Polska.

Fot. Jakub Zazula

Na koniec września 2023 r. wskaźnik pustostanów w Warszawie wyniósł 10,6%, co stanowi spadek o 0,8 pp. w porównaniu z poprzednim kwartałem oraz o 1,5 pp. w ujęciu rok do roku. W ostatnich trzech kwartałach wolumen powierzchni dostępnej w centralnych lokalizacjach zmniejszył się o prawie 42 500 mkw., a w lokalizacjach poza centrum o ponad 26 000 mkw.

Fot. Jakub Zazula

Miesięczne stawki czynszu w najlepszych biurowcach utrzymują się na niezmienionym poziomie w porównaniu z poprzednim kwartałem i wynoszą 22-26 euro za mkw. w centrum oraz 16-18 euro za mkw. w lokalizacjach poza centrum. Jednak rosnące wymagania wynikające ze stosowania w budynkach rozwiązań z zakresu ESG, szczególnie związanych z kwestiami środowiskowymi, mogą wpłynąć na wzrost czynszów w przyszłości.