Wiosna na rynku mieszkaniowym pod znakiem spokoju w cennikach. Gdzie jest najdrożej?

Na rynku nieruchomości przyszedł czas na stabilizację średnich cen za mieszkania. Mamy jednak za sobą okres bardzo dynamicznych wzrostów, bo od 2020 roku stawki za metr kwadratowy w największych polskich miastach podniosły się nawet o ponad 70%. A w najdroższych dzielnicach przyjdzie nam zapłacić nawet 15 tys. zł/mkw. więcej za nowy lokal niż jeszcze 5 lat temu.

Rynek deweloperski w 7 największych polskich miastach rozpoczął wiosnę z silnym zastrzykiem podaży i umiarkowanym, ale stabilnym popytem. Wbrew corocznemu trendowi, marcowa sprzedaż mieszkań w największych miastach była wyższa niż lutowa. Otodom wylicza, że deweloperzy sprzedali łącznie 3,7 tys. lokali – o 5% więcej niż miesiąc wcześniej i 10% więcej niż rok temu.

Największym zainteresowaniem nabywców cieszyły się nowe mieszkania w Warszawie, których sprzedano blisko 1,2 tys., czyli o 3% więcej niż w lutym. Na drugim miejscu na podium znalazły się ex aequo Wrocław i Kraków ze sprzedażą na poziomie 529 mieszkań. Dla stolicy Dolnego Śląska oznacza to wzrost o 28%, a dla stolicy Małopolski - spadek o 8% m/m. Największą dynamikę sprzedaży wykazali jednak deweloperzy z Katowic i Poznania – tam liczba sprzedanych mieszkań wzrosła odpowiednio o 46% (198 lokali) i 31% (404 lokali) względem poprzedniego miesiąca.

Inaczej prezentują się jednak dane w ujęciu kwartalnym. W porównaniu do I kwartału 2024 r. w przypadku wszystkich 7 miast widoczne są spadki – od 20% w Trójmieście, przez 14-16% w Poznaniu, Warszawie i Łodzi oraz 9-10% w Katowicach i Wrocławiu, po 3% w Krakowie.

Otodom

Stabilizacja cen na rynku deweloperskim​

Ceny mieszkań w 7 największych polskich miastach utrzymują się na stabilnym poziomie. W marcu największe, choć raczej symboliczne zmiany zaobserwowano w Warszawie i Trójmieście, gdzie średnie stawki wzrosły o 1% oraz w Krakowie, gdzie odnotowano spadek o 0,6%. W ujęciu rocznym ceny poszły w górę o kilka procent – o 3–4% w Trójmieście, Łodzi, Poznaniu i Katowicach oraz o około 5% w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu.

Tym samym najdroższym miastem w Polsce wciąż pozostaje Warszawa ze średnią stawką za metr kwadratowy sięgającą 17,7 tys. złotych. W Krakowie nabywcy muszą liczyć się w wydatkiem rzędu około 16,3 tys. zł/mkw., a w Trójmieście około 15 tys. złotych. Najtańszym ośrodkiem miejskim nadal jest Łódź, gdzie metr kwadratowy lokalu od dewelopera kosztuje średnio około 11 tys. złotych.

- Sytuacja na rynku mieszkaniowym jest dziś mocno skomplikowana. Mgliste wizje nowego programu wsparcia kredytobiorców, pomysły na podatek katastralny, REIT-y czy wreszcie wizja końca (lub i nie) wojny w Ukrainie to czynniki, które mogą mieć ogromny wpływ na rynek nieruchomości, a są trudne do przewidzenia. Kształtów nabiera za to obniżka stóp procentowych, która z coraz większym prawdopodobieństwem będzie miała miejsce jeszcze przed końcem wakacji. Kolejne miesiące będą bez wątpienia ciekawe na rynku - komentuje Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego Otodom.

Otodom

Prawdziwi ludzie, nie sztuczne obrazki

Jak zatem promować nieruchomości, by skutecznie je sprzedawać na dynamicznie zmieniającym się i wymagającym rynku? Jan Augustynowski, założyciel i prezes InvestMap.Agency, przekonuje, że przyszłością marketingu, nie tylko w branży deweloperskiej, jest pokazywanie prawdziwych ludzi, którzy stoją za firmą, a nie perfekcyjnych obrazków tworzonych przez sztuczną inteligencję.

Zdaniem CEO InvestMap.Agency, o ile AI świetnie radzi sobie z tworzeniem szkiców opisów mieszkań, analizą danych o preferencjach klientów czy targetowaniem reklam, o tyle brak jej wyczucia lokalnego rynku, zdolności do budowania autentycznych relacji z klientami czy rozumienia emocji towarzyszących zakupowi mieszkania.

- Wymuskane, idealne grafiki czy zdjęcia generowane przez sztuczną inteligencję po prostu coraz rzadziej się sprzedają. Dlatego trzeba pokazać prawdę - jak wygląda nasza zawodowa codzienność, jakie błędy popełniamy i jakie efekty przynosi nasza praca. Jeden z moich klientów zapytał mnie ostatnio, czy sztuczna inteligencja zastąpi doświadczonych sprzedawców nieruchomości. Moim zdaniem, najlepsze rezultaty przynosi łączenie doświadczenia doradców z możliwościami AI, a nie zastępowanie ludzi robotami - podkreśla Jan Augustynowski.

Jak zmieniły się ceny w ciągu 5 lat?

Co prawda, jak wspomnieliśmy wyżej, po okresach dynamicznych wzrostów średnich cen na rynku nieruchomości, obecnie przyszedł czas na ich stabilizację, a nawet pierwsze spadki. Jednak, patrząc w dłuższej perspektywie, od 2020 r. ceny za metr kwadratowy w największych polskich miastach wzrosły nawet o ponad 70%, a w najdroższych dzielnicach trzeba zapłacić nawet 15 tys. zł/mkw. więcej za nowy lokal niż 5 lat temu.

Wśród siedmiu największych polskich miast prym pod względem wzrostu cen wiedzie Kraków. Jak wylicza Otodom, od 2020 roku średnia stawka za mkw. mieszkania z rynku deweloperskiego wzrosła w stolicy Małopolski aż o ponad 70% i dziś poszukujący tu własnego M muszą liczyć się z wydatkiem rzędu około 16,4 tys./za mkw. Nieco taniej, choć o 67% drożej niż pięć lat temu, jest na rynku wtórnym, gdzie średnia cena mkw. sięga blisko 15,9 tys. złotych.

O 70% od 2020 r. podrożały nowe lokale w Warszawie i we Wrocławiu. Stolica Polski niezmiennie pozostaje najdroższym miastem z cenami przekraczającymi 17 tys. zł/mkw. Z kolei nabywcy na wrocławskim rynku deweloperskim muszą wydać około 14,2 tys. zł/mkw. W obu miastach wzrosty średnich stawek za mkw. mieszkań z drugiej ręki doganiają deweloperskie i w ciągu ostatnich 5 lat osiągnęły około 60%.

Najmniejszy skok cenowy od 2020 r. widoczny jest w Trójmieście, gdzie zmiana cen lokali z rynku deweloperskiego i wtórnego wyniosła „zaledwie” około 50%. W Katowicach, Łodzi i Poznaniu podwyżki cen za mkw. nowych mieszkań oscylowały wokół około 60%, a tych z drugiej ręki wokół około 50%.

Jakub Zazula

Nawet 27 tysięcy za metr mieszkania

Pod względem dynamiki cen w najdroższym polskim mieście, czyli Warszawie, przoduje Wola. W tej dzielnicy w latach 2019 - 2024 z roku na roku cena za mkw. rosła średnio o 18%, a cena całkowita mieszkań o 20%. Planujący tam zakup z rynku pierwotnego muszą obecnie przygotować się na wydatek nawet 27 tys. zł/mkw., czyli nawet o 1 tys. zł/mkw. wyższy niż na Śródmieściu. Za to poszukujący lokali z drugiej ręki na warszawskiej Woli zapłacą ok. 21,5 tys. zł/mkw.

Wśród krakowskich dzielnic najdroższe są Stare Miasto, Grzegórzki i Krowodrza, gdzie po ostatnich latach wzrostów cen wahają się one na rynku deweloperskim od 20 do nawet 23 tys. zł/mkw. Z porównywalnym wydatkiem muszą się liczyć także poszukujący własnego M z drugiej ręki w tych częściach miasta oraz na Pogórzu. W Trójmieście, najdroższymi dzielnicami okazują się być Gdańskie Jelitkowo i Orłowo, gdzie średni koszt mkw. nowego lokalu sięga nawet 23-25 tys. złotych.

- Mieszkania w najdroższych dzielnicach łączą kilka kluczowych cech: doskonałą lokalizację, ograniczoną podaż nowych inwestycji, wysoki standard i silną markę miejsca. To często dzielnice dobrze skomunikowane, z dostępem do zieleni, szkół, usług i kultury, w których popyt jest stały, niezależnie od sytuacji na rynku. Zarówno indywidualni kupujący, jak i inwestorzy, traktują takie nieruchomości jako bezpieczną lokatę kapitału. Nawet jeśli są droższe na starcie, oferują większą stabilność cen w dłuższej perspektywie. A to oznacza, że w takich dzielnicach nie możemy się spodziewać wyraźnych spadków cen – podsumowuje Milena Chełchowska z Otodom.

Potrzebujesz wsparcia w marketingu nieruchomości? Skontaktuj się z InvestMap.Agency - pomożemy Ci skutecznie promować swoje projekty na dynamicznie zmieniającym się rynku deweloperskim.

Jakub Zazula

Ile kosztuje luksus?

Pełne dane dotyczące sprzedaży mieszkań za 2024 rok pokazują, że na rynku premium w ujęciu rocznym odnotowano spadki. Eksperci z JLL podkreślają jednak, że to efekt bazy i porównania do rekordowej sprzedaży z roku 2023. Łącznie na największych rynkach deweloperzy aktywni w tym segmencie sprzedali prawie 3 tys. mieszkań, czyli podobnie jak w 2021 r. czy nieco więcej niż w roku 2022, kiedy otoczenie rynkowe charakteryzowało się dużym poziomem niepewności.

Wyhamowanie popytu może być związane częściowo z odpływem popytu typowo inwestycyjnego, dużym zainteresowaniem apartamentami poza granicami Polski, jak również wyraźnym wzrostem średnich cen nowych apartamentów. Ważne jest także przekonanie kupujących odnośnie wzrostów cen. O ile w 2023 roku można było zaobserwować pewne przyspieszenie w zawieraniu transakcji z uwagi na szybki wzrost cen, o tyle w roku 2024 to odczucie nabywców było odmienne.

- Patrząc na ofertę w podziale na poszczególne miasta widać dominację Warszawy, gdzie ulokowane jest 30% dostępnej oferty oraz bardzo silną pozycję Trójmiasta z 27-procentowym udziałem. Na pozostałych dużych rynkach zlokalizowane jest po 10-13% ogólnej puli apartamentów - wyliczają przedstawiciele JLL.

Ceny w Warszawie pozostawiają daleko w tyle inne miasta. Średnia cena apartamentów w stolicy na koniec 2024 wyniosła około 38 tys. zł/mkw. co oznacza 33% wzrost r/r. Jest to jednak efekt wprowadzenia do sprzedaży w II połowie roku bardzo drogich luksusowych projektów w średnich cenach między 40-50 tys. zł/mkw. W pozostałych miastach, średnia cena apartamentów waha się średnio od 20 do 26 tysięcy złotych za metr kwadratowy.