Wpływ nowelizacji ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym i nowe warunki techniczne, wzrost cen jest nieunikniony?

Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym weszła w życie 24 września 2023 r. Zmiany przepisów wpływają na prowadzenie projektów deweloperskich zarówno na rynku mieszkaniowym jak i kubaturowym. Inwestorzy obawiają się zwiększonych kosztów prowadzenia projektów oraz wydłużających się procedur formalno-prawnych. Efektem finalnym będą wyższe ceny zarówno nieruchomości mieszkalnych jak i gruntów. Wprowadzanych zmian jest bardzo dużo i są one skomplikowane proceduralnie. Grzegorz Kawecki, współpracownik Instytutu Kapitału Ludzkiego SGH komentuje w jaki sposób nowelizacja ustawy wpłynie na proces inwestycyjny.

Zamysłem wprowadzenia ustawy była walka z suburbanizacją – czyli nie koordynowanym rozlewaniem się zabudowy poza strefy zurbanizowane, realizacja inwestycji na podstawie tzw. WZ – warunków zabudowy, które to nie zawsze odpowiadały polityce gminy w zakresie rozwoju na danym obszarze. Podkreślano również, iż brak infrastruktury społecznej podwyższa koszty funkcjonowania gmin np. poprzez konieczność lokalizowania nowych jednostek szkolnych, dostępu do terenów zielonych czy też rozbudowy sieci wodociągowych, kanalizacyjnych. Zadania rozbudowy infrastruktury należą do zadań gminy, jednak w praktyce są realizowane przez spółki deweloperskie zgodnie z podpisanymi porozumieniami np. z gestorami sieci.

Gminy do końca 2025 r. mają czas na uchwalenie Planów Ogólnych (akt planowania przestrzennego, obejmujący cały obszar gminy z wyłączeniem terenów zamkniętych), po tym terminie jeżeli nie uchwalono na danym terenie planu, inwestycje nie będą mogły być procedowane oraz nie będzie możliwości uzyskania decyzji WZ. Taka opcja doprowadzi do zablokowania rozwoju gminy i inwestycji na jej terenie.

– Ustalenie sztywnych ram czasowych dla gmin jest dobrym rozwiązaniem, które ma motywować do podjęcia działań w terminie. Inwestorzy oczekują precyzyjnych wytycznych, na podstawie których będą mogli realizować zamierzenia deweloperskie, każde odstępstwo czasowe to strata zarówno dla gminy jak i inwestorów. Niestety jednak beneficjentem nie uchwalenia planów miejscowych będą inwestorzy. Brak planów powinien być obwarowany konsekwencjami również dla urzędników odpowiedzialnych za realizację zadania w terminie – komentuje Grzegorz Kawecki, współpracownik Instytutu Kapitału Ludzkiego SGH.

Inwestorzy planując pre-development muszą przeanalizować strategię rozwoju gminy, czyli osobny dokument, który wytycza kierunek dla Planów Ogólnych.

Nowelizacja wdraża również zmiany w zakresie dostępu do infrastruktury społecznej, gminy mogą jednak modyfikować wytyczne. Ustawa wprowadza dwa standardy: dostęp do szkoły podstawowej (uwaga: publicznej, jednostki prywatne nie są brane pod uwagę) 1500 m w miastach, 3000 m poza miastami. Drugie nowum to dostęp do terenów zieleni publicznej. Inwestorzy muszą zatem weryfikować czy dany grunt spełnia przesłanki. Jeżeli gmina określi standardy dostępności infrastruktury społecznej, to tylko tereny mieszkaniowe spełniające kryteria będą mogły być wyznaczane w Planach Miejscowych i WZ tylko po spełnieniu określonych wytycznych. Od gmin zatem zależy jakie szczegółowe wytyczne zostaną wprowadzone i ile gruntów nie będzie spełniać wymogów, a co za tym idzie inwestycje nie zostaną na nich zrealizowane.

Obowiązujące Plany Miejscowe pozostają w mocy, nie stosuje się do nich definicji wprowadzanych reformą. Ceny gruntów już z uchwalonym MPZP zyskają na wartości, co jednak przełoży się finalnie na ceny mkw. Nie ma zatem żadnych przesłanek, aby ceny mieszkań spadły.

Inwestorzy zastanawiają się czym jest Zintegrowany Plan Inwestycyjny. Jest on uchwalany na wniosek inwestora, pod warunkiem zawarcia umowy urbanistycznej. W praktyce podobne umowy były już stosowane przez inwestorów w zakresie przebudowy sieci, dróg, wykonania terenów zielonych czy też obiektów użyteczności społecznej jak place zabaw.

Ustawa nie definiuje zamkniętego katalogu co może znaleźć się w umowie urbanistycznej, inwestor może zatem otrzymać zadanie przerastające jego możliwości finansowe jak np. budowa przedszkola, obiektu kulturalnego czy też placówki opieki zdrowotnej. Koniecznością wydaje się wprowadzenie wzorca umownego dla całego kraju, gdyż nie wiemy w jaki sposób będzie liczona wartość danej umowy, czy w zależności od PUM czy też na podstawie przesłanek, które mogą nie być obiektywne.

– Inwestorzy przystępując do realizacji zamierzenia inwestycyjnego muszą znać koszty, projekt deweloperski jest Excelem, gdzie każda pozycja ma swoje odniesienie. Inwestycja musi być dokładnie wyliczona pod względem zasadności ekonomicznej jej realizacji, projekt ma wypracować zysk. Inwestor nabywając grunt i występując o ZPI nie zna podstaw wyliczenia kwot oraz zakresu do realizacji jaki ma wykonać, pre-development jest kluczowym aspektem każdego projektu – wyjaśnia Grzegorz Kawecki.

ZPI musi być spójne z Planem Ogólnym, jest to inwestycja uzupełniająca. Zwracamy również uwagę, że zawarcie umowy urbanistycznej nie wyklucza obowiązku uzyskania obsługi komunikacyjnej inwestycji i np. przebudowy drogi, chyba, że taki zapis znajdzie się w umowie urbanistycznej. Możemy zatem mieć koszty wynikające z umowy urbanizacyjnej i te wynikające z art. 16.

Wzrost cen jest nieunikniony, nowelizacja ogranicza dostępność gruntów, dodatkowe obowiązki nakładane na inwestorów podwyższają koszty prowadzenia projektów deweloperskich. Gminy obawiają się, że nie zdążą wywiązać się z terminów wprowadzenia Planów Ogólnych, co może doprowadzić do spowolnienia realizacji inwestycji. Kolejki ustawiają się po WZ na „starych” zasadach, co również doprowadzi do przedłużenia procesu inwestycyjnego. Z plusów należy jednak przyznać, iż uporządkowanie urbanizacji terenów powinno przynieść korzyści w przyszłości zarówno dla gmin jak i inwestorów.

Jak podkreśla Grzegorz Kawecki: inwestorzy dostosują się do zmian, dla nas liczy się czas reakcji, gminy muszą wywiązać się z narzuconych przepisów w równym stopniu co inwestorzy.

– Nowe warunki techniczne wprowadzają dodatkowe obostrzenia i realnie zmniejszają możliwości zabudowy gruntu. Inwestorzy dokonując pre-developmentu oceniali grunt pod obowiązującymi dotychczas przepisami, uwzględniając odległości, stopień powierzchni biologicznie-czynnej, nasłonecznienie lokali. Każda ingerencja w przepisy powoduje zmiany w procesie inwestycyjnym. Bardzo krótki czas wdrożenia nowych przepisów, powoduje, iż inwestorzy nie mają czasu na przygotowanie inwestycji i wprowadzenie jej do sprzedaży. Przy ograniczonych możliwościach zabudowy działek, ceny będą rosnąć. Sytuacja prawna odbija się jak w lustrze na rynku nieruchomości, jest to zmiana zasad w trakcie gry. Z jednej strony rynek potrzebuje mieszkań przystępnych cenowo, szybko oddawanych do użytkowania, z drugiej mamy skomplikowane procedury formalno-prawne które komplikują proces inwestycyjny – komentuje Dorota Dymyt-Holko, prawnik ds. inwestycji deweloperskich, manager projektów.

Rynek nieruchomości jest rozgrzany, kredyt 2% znacznie zwiększył popyt, za którym nie nadąża podaż. Potrzeba odpowiedzialnej polityki mieszkaniowej, stabilizacji przepisów i uwolnienia gruntów, aby deweloperzy mieli na czym budować. Nowelizacje ustaw i zmiany wprowadzane w krótkim czasie prowadzą do zwyżki cen, nie jest to dobra informacja zarówno dla nabywców jak i deweloperów, którzy muszą kontraktować nowe budowy. Składowe ceny mkw. stale się zwiększają, zgodnie z narzuconymi na inwestorów nowymi obowiązkami, finalny koszt zmian zapłaci nabywca.