Duże osiedla bliżej centrum?

Rosnący popyt na mieszkania z rynku pierwotnego, skłonił wielu deweloperów do projektowania wieloetapowych osiedli, liczących nawet po kilka tysięcy lokali. Takie inwestycje obecnie stanowią prawie ¼ wszystkich projektów mieszkaniowych w Warszawie i ze względu na wysoką liczbę oferowanych mieszkań stanowią ważny obszar rynku nieruchomości. Zaletą takich dużych inwestycji jest często cena – im większe osiedle, tym mniejszy koszt budowy za mkw. i konkurencyjna oferta dla klienta. Na niższą stawkę wpływa także lokalizacja – projekty wieloetapowe ze względu na większą dostępność gruntów realizowane są głównie na obrzeżach miast. Jednak zdaniem ekspertów, zaczynamy obserwować pierwsze jaskółki zmian. Coraz więcej nowych, kilkuetapowych projektów powstaje bliżej centrów miast. Ze względu na większą intensywność zabudowy, deweloperzy wprowadzają do oferty bardziej kameralne inwestycje. 

– W największych aglomeracjach pojawia się coraz więcej inwestycji szytych na miarę i dokładnie wpasowanych w otoczenie. Część budynków w ramach takich osiedli jest niższych, często dwu-trzy klatkowych, nie przekraczających 120 mieszkań. Często są to projekty o podwyższonym standardzie. Przyciągają zwłaszcza tych klientów, dla których ważny jest przede wszystkim czas dojazdu do ważnych punktów w mieście – pracy czy szkoły oraz bezpośrednie sąsiedztwo inwestycji. Klienci pytają najczęściej o odległości do metra lub przystanku komunikacji miejskiej i do parku – zauważa Michał Witkowski, dyrektor sprzedaży Skanska Residential Development Poland, spółki deweloperskiej, która swoją premierową, wieloetapową inwestycję wybudowała na warszawskiej Pradze-Południe w bezpośrednim sąsiedztwie dużego centrum handlowego i dwunastu linii autobusowych.

Potwierdzają to także badania. Według analiz TNS dla Otodom (2015), zdecydowanie najważniejszymi kryteriami przy wyborze mieszkania są nie tylko cena, ale także lokalizacja. W dalszej kolejności Polacy zwracają uwagę np. na wielkość mieszkania. Co ciekawe, marginalne znaczenie mają takie aspekty jak możliwości parkingowe czy miejsce do zabaw dla dzieci. Osiedle, zwłaszcza w dużym mieście, musi także znajdować się w bliskiej odległości od terenów zielonych i ścieżek rowerowych. Według badań TNS, dla warszawiaków bardziej niż dla mieszkańców innych miast ma znaczenie zielone otoczenie inwestycji (41% vs. 32%). Takie kompleksy mieszkaniowe zlokalizowane bliżej centrum z dostępem do rozwiniętej siatki komunikacji miejskiej oraz terenów zielonych to obecnie inwestycje cieszące się największym zainteresowaniem klientów. Przykładowo na powstającym na pograniu Żoliborza i Bielan Osiedlu Mickiewicza, którego pierwszy etap będzie oddany do użytku w ostatnim kwartale 2016 roku, 80% mieszkań zostało już wyprzedanych. Osiedle poza dobrą lokalizacją wyróżniają zielone rozwiązania. Będzie to pierwszy w Polsce budynek mieszkalny poddany certyfikacji środowiskowej BREEAM, przyznawanej tylko inwestycjom najwyższej jakości.

Mini miasteczka pod miastamiPowstające poza centrum inwestycje wpłynęły znacznie na szybszy proces urbanizacji miast – duże wieloetapowe projekty przybierały formę mini miasteczek, gdzie wokół osiedli na kilka tysięcy mieszkań powstawała infrastruktura transportowa i punkty usługowe. To w rezultacie przyczyniło się do tzw. zjawiska puchnięcia przedmieść. Takie inwestycje cieszą się dużą popularnością ze względu na to, że wiele z nich kwalifikowało się dotychczas do programu rządowego Mieszkanie dla Młodych. 

– Po planowanym zakończeniu programu MdM w 2018 roku, deweloperzy na pewno będą mieli mniej powodów do budowy „tanich” osiedli z dala od centrum miasta. Wpływ programu MdM na rozbudowę peryferyjnych osiedli, może maleć już w 2017 r. Warto pamiętać, że pula środków na kolejny rok jest częściowo wyczerpywana jeszcze przed jego rozpoczęciem – uważa Andrzej Prajsnar, ekspert Portalu RynekPierwotny.pl. – Warto również zdawać sobie sprawę, że program MdM obecnie kompensuje rosnące wymagania związane z wkładem własnym. Gdy zabraknie rządowych dopłat, nawet konieczność wniesienia dziesięcioprocentowego wkładu stanie się barierą dla wielu kredytobiorców. W efekcie może spaść zainteresowanie najtańszymi lokalami, które są budowane w dużych inwestycjach i mniej atrakcyjnych lokalizacjach – dodaje Andrzej Prajsnar. 

Chociaż projekty zlokalizowane na obrzeżach miast wciąż kuszą klientów niższą ceną za mkw., to w perspektywie zakończenia programu MdM w 2018 roku oraz nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, której jednym z głównych problemów jest rozproszenie zabudowy miast, kameralne osiedla budowane bliżej centrum zdaniem ekspertów mogą stanowić coraz większą część oferty deweloperskiej zwłaszcza w dużych miastach.