Wrocław: Magistrat bezradny wobec deweloperów. Przyczyną nieścisłość w przepisach

Przy zbiegu ulic Polnej i Nepalskiej, zamiast domów jednorodzinnych, mają stanąć budynki wielorodzinne, choć urzędnicy chcieli jedynie dopuścić przebudowę istniejących obiektów. Inwestor udowodnił jednak, że może wybudować nowe. – Magistrat jest bezradny – komentuje radny z Brochowa.

Urząd wydał prywatnemu inwestorowi 9 lutego dwa pozwolenia na budowę budynku wielorodzinnego z garażem podziemnym na działkach nr 31/5 oraz 31/6. Decyzje są wciąż nieostateczne, a od jednej z nich strona postępowania odwołała się 5 marca. Magistrat nie chce komentować procesu administracyjnego, dopóki ten się nie zakończy.

W sprawę kontrowersyjnej inwestycji zaangażowała się również Rada Osiedla Brochów.

– Będziemy pilotować postępowania i walczyć dalej. Chcemy spotkać się z wojewodą – wyjaśnia Marcin Grabowski, radny.

Teren planowanej inwestycji jest oznaczony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego symbolem 2MN/12. Plan dopuszcza na nim m.in. zabudowę jednorodzinną, obiekty usługowe i zieleń, ale także budynki wielorodzinne, choć zapis ten dotyczy jedynie obiektów już istniejących.

– Dla budynków mieszkalnych wielorodzinnych dopuszcza się wyłącznie remont, przebudowę, montaż i rozbiórkę oraz roboty budowlane, w wyniku których będą spełniać ustalenia planu – czytamy w dokumencie.

Prywatny inwestor złożył mimo to 13 września ubiegłego roku wnioski o pozwolenie na budowę po jednym budynku wielorodzinnym z garażem podziemnym na działkach nr 31/5 i 31/6 przy zbiegu ul. Polnej oraz Nepalskiej. Pod koniec października magistrat wezwał właściciela nieruchomości do dostosowania swojego zamierzenia do zapisów MPZP (przekształcenia np. w zabudowę jednorodzinną lub inną dopuszczoną na tym terenie). Ten nie zamierzał tego zrobić i zatrudnił kancelarię adwokacką.

– Dla przeciętnego mieszkańca ten zapis w planie jest jasny, jednak gdy pochylą się nad nim prawnicy i zaczną go analizować, to szala może się przechylić na korzyść inwestora – wyjaśnia Marcin Grabowski z RO Brochów, z zawodu architekt.

Przedstawiciele firmy zatrudnionej przez inwestora złożyli jeszcze w ubiegłym roku pismo w urzędzie, w którym odwołali się od konieczności wprowadzenia zmian w projekcie. Jak argumentują adwokaci, realizacja wszystkich wymienionych w przeznaczeniu terenu obiektów jest dozwolona, w tym przypadku także zabudowy wielorodzinnej, a wspomniane później w planie zastrzeżenie dotyczy wyłącznie obiektów wielorodzinnych już istniejących, a więc nie odnosi się do powstania nowych. W związku z tym w ich ocenie planowana inwestycja jest jak najbardziej zgodna z MPZP, dlatego też urzędnicy wydali 9 lutego zgody.

– Prawnicy opierają się na tym, że jeżeli zapisy nie są do końca jasne, to prawo powinno działać na korzyść składającego wniosek i niestety pewnie ta inwestycja zostanie zrealizowana. Magistrat jest bezradny – tłumaczy nam Marcin Grabowski.

Grabowski dodaje, że jako RO Brochów wystąpili o wycofanie zapisu w planie miejscowym o dopuszczeniu na tym terenie zabudowy wielorodzinnej. Uchwała rady miejskiej z 19 października 2017 roku przewiduje te zmiany. Na razie pomysł dotyczący korekty planu miejscowego dla obszaru położonego w rejonie ulic Centralnej, Polnej i Chińskiej jest na etapie konsultacji.

– Uchwalenie projektu planowane jest przed wakacjami bieżącego roku. Wejdzie w życie czternaście dni po opublikowaniu go w dzienniku urzędowym województwa. Celem zmiany planu jest określenie w sposób jednoznaczny ustaleń dotyczących przeznaczeń na terenach zabudowy jednorodzinnej – wyjaśnia Małgorzata Szafran z biura prasowego magistratu.

Skontaktowaliśmy się z prośbą o komentarz z biurem architektonicznym Pro-Art Konopka S.c., które przygotowało projekt osiedla i jest pełnomocnikiem prywatnego inwestora przy tym przedsięwzięciu. Przytaczamy otrzymane stanowisko w tej sprawie:

"Ostateczną decyzję o zgodności prowadzanych prac projektowych z planem miejscowym podejmuje organ administracji architektoniczno-budowlany. Podczas obowiązkowego sprawdzenia poprawności projektu w świetle zapisów planu miejscowego na etapie procedowania pozwolenia na budowę oraz podczas procedury odwoławczej, nie pojawiły się wątpliwości, co do poprawności przyjętych rozważań, potwierdza to, cytowany poniżej fragment Decyzji NR-O 292/17 z dnia 28.04.2017r. organu odwoławczego tj. Wojewody Dolnośląskiego dotyczącej przedmiotowej inwestycji:

»Na dz. nr 31/5 i 31/6 obowiązują ustalenia MPZP. Działka nr 31/5 znajduje się na terenie oznaczonym w części graficznej MPZP symbolem 2MN/12, a dz. nr 31/6 znajduje się na terenie oznaczonym w części graficznej MPZP symbolem 2MN/13, z dopuszczalnym, podstawowym, przeznaczeniem terenu – zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, rozumiana jako budynek mieszkalny wielorodzinny zawierający więcej niż 2 mieszkania lub zespół takich budynków, a także części budynków niemieszkalnych, w których znajduje się więcej niż 2 mieszkania, wraz z obiektami towarzyszącymi, nienależącymi do innej kategorii przeznaczenia terenu (§ 19 ust. 1 pkt 8 w związku z § 4 ust. 1 pkt 2 MPZP).

Wskazany wyżej sposób przeznaczenia terenu, w ocenie Wojewody Dolnośląskiego, został w przedmiotowym projekcie zachowany.

W tym miejscu należy w pierwszej kolejności zwróci uwagę na zasadę wolności zabudowy – podstawą zasadę prawa budowlanego, zamieszczoną wśród przepisów ogólnych ustaw – Prawo budowlane i wyrażoną w art. § 4 tej ustawy (jej istotą jest przyznanie każdemu, kto wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, prawa zabudowy nieruchomości gruntowej, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami). Zgodnie z powołaną zasadą zakres i formy inferencji administracji, architektoniczno-budowlanej w procesy inwestycyjno-budowlane powinny być jasno, precyzyjnie i w sposób wyczerpujący określone w przepisach prawa materialnego, tak aby poza tym uregulowanym zakresem jednostka mogła swobodnie kształtować procesy budowlane. Ponadto, wykładnia przepisów z zakresu reglamentacji budowlanej powinna być ścisła, a wszelkie wątpliwości należy rozstrzygać na korzyść inwestora«.

Zarzut działania na szkodę mieszkańców jest absolutnie nieupoważniony. Projekt został wykonany w oparciu o zapisy prawa miejscowego (plan miejscowy). Należy zwrócić uwagę, że na każdym etapie przygotowywania powyższego prawa, mieszkający mają możliwość czynnego uczestnictwa w tym procesie, posiadają wgląd w przygotowywane zapisy oraz prawo do składania wniosków o ich skorygowanie. Formułując zarzut działania na szkodę mieszkańców można odnieść wrażenie, że odnosi się on do wybranego przez mieszkańców organu samorządowego, który uchwalił prawo miejscowe, na który to proces mieszkańcy mieli wpływ.

Zarówno inwestor jak i projektant nie widzą jakichkolwiek podstaw do powyższych zarzutów, zarówno w stosunku do obowiązującego planu miejscowego, jak i do wykonanego na jego podstawie projektu".