Wzrost popytu na powierzchnie biurowe w Warszawie

Według najnowszego raportu firmy doradczej Newmark Polska „Office Occupier – Rynek biurowy w Warszawie”, pierwsza połowa 2026 roku na warszawskim rynku biurowym przyniosła wyraźne ożywienie po stronie najemców przy utrzymującej się bardzo ograniczonej aktywności deweloperskiej.

• Po relatywnie spokojnym początku roku w drugim kwartale popyt na powierzchnie biurowe znacząco przyspieszył, osiągając jeden z najwyższych kwartalnych wyników w ostatnich latach

• Jednocześnie niemal całkowity brak nowej podaży w drugim kwartale, w połączeniu z dalszym wycofywaniem z rynku starszych, mniej efektywnych budynków, przełożył się na spadek dostępności powierzchni oraz obniżenie współczynnika pustostanów

• Na koniec czerwca 2026 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie wyniosły prawie 6,24 mln mkw. i w porównaniu z analogicznym okresem poprzedniego roku zmniejszyły się o niecałe 1,5 proc.

W pierwszym półroczu deweloperzy dostarczyli na stołeczny rynek łącznie 45,2 tys. mkw. biur, przy czym prawie 95 proc. nowej podaży przypadła na pierwszy kwartał. W okresie od kwietnia do czerwca nie oddano do użytkowania żadnego nowego budynku biurowego. Jedyną powierzchnią zwiększającą zasoby w tym czasie było 2350 mkw., które powróciło na rynek po modernizacji budynku Przemysłowa 26. Dodatkowo, zasoby warszawskiego rynku po raz kolejny zmniejszyły się w ujęciu kwartalnym – o ponad 43,6 tys. mkw. – głównie w wyniku dalszego wycofywania z rynku starszych obiektów.

Pomimo lekkiego odbicia w ostatnich miesiącach aktywność deweloperska nadal pozostaje ograniczona. Na koniec czerwca 2026 roku w budowie znajdowało się ok. 124,6 tys. mkw., z czego ponad 115,9 tys. mkw. (93 proc.) przypadało na lokalizacje centralne.

Najwięcej nowych biur w Warszawie powstaje w strefie Centrum, przede wszystkim w podstrefie Zachodnie Centrum – czyli w okolicach Ronda Daszyńskiego. Choć wolumen powierzchni w realizacji wzrósł w porównaniu z końcem marca o ponad 8 proc., skala nowych inwestycji pozostaje wyraźnie poniżej poziomów obserwowanych w poprzednich latach. Do końca grudnia zaplanowano oddanie do użytku zaledwie ok. 3,9 tys. mkw. Oznacza to, że w całym 2026 roku na warszawski rynek trafi niespełna 50 tys. mkw. nowej podaży – będzie to najniższy roczny wynik od początku prowadzenia statystyk dla Warszawy. W 2027 roku nowa podaż pozostanie ograniczona i prawdopodobnie tylko nieznacznie przekroczy 60 tys. mkw. – komentuje Karol Wyka, dyrektor zarządzający działu powierzchni biurowych, Newmark Polska.

W pierwszych sześciu miesiącach 2026 roku najemcy podpisali umowy na prawie 416,6 tys. mkw. powierzchni biurowej, co oznacza wzrost o 38,4 proc. w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku.

Fot. Jakub Zazula

Wyraźne ożywienie na rynku najmu odnotowano szczególnie w drugim kwartale, w którym wolumen transakcji wyniósł prawie 282,8 tys. mkw., czyli ponad dwukrotnie więcej niż w pierwszym kwartale. Był to jednocześnie najlepszy wynik dla drugiego kwartału w historii warszawskiego rynku biurowego. Największym zainteresowaniem najemców cieszyły się lokalizacje centralne, których udział w całkowitym popycie sięgnął niemal 60 proc. (247,7 tys. mkw.). Z kolei umowy sfinalizowane poza centrum opiewały na łącznie 168,9 tys. mkw.

– W pierwszej połowie 2026 roku na warszawskim rynku biurowym zawarto pięć transakcji o powierzchni przekraczającej 10 tys. mkw. – wszystkie w drugim kwartale. Ich łączny wolumen wyniósł ponad 91,3 tys. mkw., co stanowiło blisko 22 proc. całkowitego popytu odnotowanego w pierwszych sześciu miesiącach. Cztery z pięciu największych umów zawarto w strefach centralnych, co potwierdza utrzymujące się zainteresowanie największych najemców nowoczesnymi, dobrze skomunikowanymi biurowcami w centrum miasta. Ograniczona dostępność dużych modułów w lokalizacjach centralnych może w kolejnych kwartałach dodatkowo wzmacniać presję na wzrost stawek czynszowych – podkreśla Magdalena Zagórska, dyrektor w dziale powierzchni biurowych, Newmark Polska.

W strukturze transakcji pierwszego półrocza dominowały renegocjacje oraz odnowienia umów, które odpowiadały za 48 proc. całkowitego wolumenu najmu. Tuż za nimi uplasowały się nowe umowy z 42,8 proc. udziałem w popycie. Ekspansje odpowiadały za 5,4 proc. wolumenu transakcji, a umowy przednajmu – za 3,5 proc., natomiast transakcje na potrzeby własne miały marginalny udział, wynoszący ok. 0,3 proc.

Fot. Jakub Zazula

Na koniec czerwca 2026 roku współczynnik pustostanów na warszawskim rynku biurowym obniżył się do 8,5 proc. – to spadek o ok. 1,0 p.p. w ujęciu kwartalnym oraz o ok. 2,3 p.p. rok do roku. W praktyce oznacza to, że firmy poszukujące nowych lokalizacji miały do dyspozycji niespełna 529,5 tys. mkw. wolnej powierzchni. Tak niskiej dostępności biur w stolicy nie notowano od drugiego kwartału 2020 roku.

Na koniec drugiego kwartału 2026 roku miesięczne stawki czynszu w najlepszych biurowcach wynosiły 22-28 euro za mkw. w centrum oraz 16-18 euro za mkw. w pozostałych lokalizacjach.

– Obecny układ sił na rynku wyraźnie sprzyja wynajmującym. Coraz mniejsza dostępność powierzchni, bardzo ograniczona nowa podaż oraz wysoka aktywność najemców widoczna w drugim kwartale wzmacniają pozycję negocjacyjną właścicieli topowych nieruchomości – zwłaszcza w centralnych lokalizacjach. W związku z tym w najbliższych kwartałach można spodziewać się dalszej presji na wzrost czynszów w segmencie prime, szczególnie w nowoczesnych biurowcach oferujących większe moduły, wysoki standard techniczny oraz zaawansowane rozwiązania w zakresie energooszczędności i ESG. Z kolei starsze budynki, zwłaszcza poza centrum, będą wymagały modernizacji, repozycjonowania lub zmiany funkcji, aby utrzymać konkurencyjność – mówi Agnieszka Giermakowska, dyrektor działu badań rynkowych i doradztwa, lider ds. ESG, Newmark Polska.

Fot. Jakub Zazula