Polska najbardziej transparentnym rynkiem nieruchomości w Europie Środkowo-Wschodniej

Z Globalnego Indeksu Transparentności 2014 wynika, że kraje Europy Środkowo-Wschodniej wyraźnie poprawiły swój wynik. Polska awansuje na 17 miejsce i jest notowana wyżej niż np. Hiszpania, Norwegia, Austria czy Włochy. Najbardziej transparentnym rynkiem nieruchomości na świecie jest Wielka Brytania, najmniej – Libia. Ponad 80% badanych krajów zarejestrowało poprawę w zakresie transparentności w porównaniu do 2012 r.

Według najnowszego Globalnego Indeksu Transparentności Rynku Nieruchomości, opracowanego przez ekspertów JLL i LaSalle Investment Management wynika, że ponad 80% badanych krajów odnotowało postęp w obszarze przejrzystości. Najbardziej transparentne rynki świata to Wielka Brytania, Stany Zjednoczone, Australia, Nowa Zelandia i Francja. Rynki, które odnotowały największy awans w rankingu to Kenia, Katar, Ghana, Nigeria i Rumunia.

Globalny Indeks Transparentności obejmuje 102 rynki nieruchomości na całym świecie, analizowane w takich kategoriach jak m.in. dostęp do danych rynkowych czy przejrzystość i skuteczność legislacji. Wyniki raportu stanowią narzędzie dla inwestorów i najemców szukających nowych lokalizacji dla swojego biznesu, a także dla instytucji publicznych, podejmujących działania na rzecz poprawy transparentności gospodarki. JLL mierzy poziom przejrzystości rynków nieruchomości już od 15 lat. Z tej perspektywy można zobaczyć, w jaki sposób trend związany ze zwiększaniem transparentności rozprzestrzeniał się na nowe kraje – począwszy od Stanów Zjednoczonych, Australii, Kanady, czy krajów Europy Zachodniej, przez Europę Południową i Środkową, Bliski Wschód, kraje BRICS[1] i MIST[2], do Afryki Subsaharyjskiej – wraz ze wzrostem aktywności inwestorów i najemców w tych regionach świata.

Najważniejsze wnioski z tegorocznego raportu:

• Najbardziej transparentnym rynkiem nieruchomości na świecie jest Wielka Brytania, a następnie Stany Zjednoczone, Australia, Nowa Zelandia, Francja, Kanada, Holandia, Irlandia i Finlandia. Państwa te należą do kategorii rynków wysoce transparentnych, a w tegorocznej edycji w grupie zadebiutowała Irlandia. Kategoria jest w dalszym ciągu zdominowana przez kraje anglosaskie.


• Największą poprawę w zakresie transparentności odnotowały: Kenia, Katar, Ghana, Nigeria, Rumunia, Zambia, Mauritius, Algieria, Kolumbia i Kazachstan. W tej kategorii dominują kraje Afryki Subsaharyjskiej. Należy jednak pamiętać, że region ten rozpoczyna dopiero swoją drogę w kierunku przejrzystości rynku. Największy progres w Amerykach odnotowały Kolumbia i Peru.


• Europa Środkowo-Wschodnia jest motorem zmian w zakresie transparentności na kontynencie. Rumunia i Serbia zanotowały wyraźną poprawę w tym obszarze w ostatnich dwóch latach. Liderem regionu pozostaje Polska (miejsce 17 na 102 badane kraje i awans z miejsca 19 w 2012), następnie Czechy i Węgry, które również zarejestrowały poprawę w kwestii przejrzystości rynku.


• Najmniej transparentnym rynkiem nieruchomości na świecie jest Libia.


• Na kilku rynkach (w tym na Ukrainie) poziom transparentności się obniżył.

Kluczowe czynniki generujące wzrost transparentności to ożywienie na rynkach i zwiększona aktywność inwestorów; rosnąca świadomość rządów, że niski poziom przejrzystości negatywnie wpływa na zainteresowanie inwestorów, przepływ kapitału i jakość życia; poprawa sytuacji ekonomicznej; przypadki korupcji, skandali oraz wypadków na placu budowy nagłośnione przez coraz aktywniejsze media; dojście do głosu pokolenia Y stawiającego na przejrzystość i dostęp do informacji (tzw. Open Data) oraz rozpowszechnianie się rozwiązań z zakresu zrównoważonego budownictwa. Warto też wskazać (w zależności od kraju czy regionu) na rozwój struktur REIT, nadzór finansowy, a nawet wielkie wydarzenia sportowe.

Kraje Europy Środkowo-Wschodniej coraz bliżej czołówki, Polska liderem regionu

W ostatnich 10 latach kraje Europy Środkowo-Wschodniej notowały spektakularną poprawę w zakresie przejrzystości rynku nieruchomości. Polska, Czechy i Węgry znalazły się w gronie państw, które w latach 2004-2014 zanotowały spektakularną poprawę w zakresie przejrzystości rynku nieruchomości, przechodząc z kategorii półtransparentnych do transparentnych. Z kolei od ostatniej edycji raportu (2012) największy awans zarejestrowała Rumunia (z 40 na 30 miejsce).

Kevin Turpin, Dyrektor Działu Badań Rynku i Doradztwa, JLL w Europie Środkowo-Wschodniej, komentuje: „Jednym z regionów, którego zanotowały najbardziej znaczący awans w obszarze transparentności jest Europa Środkowo-Wschodnia. Najwyżej notowanym krajem regionu w globalnym rankingu jest Polska, a następnie Czechy, które utrzymały swoją pozycję. Warto zwrócić uwagę na Rumunię która znacząco poprawiła swoje wyniki w zakresie przejrzystości rynku w porównaniu do roku 2012. Wpływ na to miało wejście do Unii Europejskiej i wdrażanie unijnych standardów legislacyjnych oraz działania mające na celu poprawę jakości i efektywności sądownictwa. W rankingu awansowały również Węgry, które zajmują trzecie miejsce w regionie pod względem transparentności rynku, a także Słowacja, Chorwacja oraz Serbia”.

Napływ inwestycji motorem zmian w zakresie przejrzystości rynku nieruchomości

Wyniki tegorocznego Indeksu potwierdzają związek pomiędzy zainteresowaniem inwestorów i wartością inwestycji w nieruchomości a transparentnością rynku. Napływ inwestycji wiąże się ze swobodnym przepływem informacji na rynku nieruchomości, a także przestrzeganiem lokalnych regulacji prawnych.

Jeremy Kelly, Dyrektor Globalnych Programów Badawczych JLL, wyjaśnia: „Lista państw, które notują największą poprawę w zakresie transparentności skorelowana jest ze wzrostem aktywności inwestorów na danym rynku. Wynika to z tego, że inwestorzy oczekują reform w zakresie jasności procedur i dostępu do informacji o rynku, na którym planują ulokować swój kapitał. Rządy zaś szybko zdają sobie sprawę, że brak takich ulepszeń może zahamować napływ tego kapitału. Dobrym przykładem jest Kenia, która w ubiegłym roku zanotowała zwiększony napływ bezpośrednich inwestycji zagranicznych i najbardziej poprawiła swoją pozycję w rankingu”.

W poprzednich edycjach rankingu ciekawym przykładem była Polska. Kraj zanotował duży awans w rankingu w 2006 r., który był zarazem rekordowym rokiem pod względem wolumenu transakcji kupna/sprzedaży nieruchomości komercyjnych. Co ciekawe, niektóre kraje, które w poprzednich edycjach raportu rejestrowały znaczący awans w rankingu, w tej edycji również poprawiły swoją pozycję, ale w mniej spektakularny sposób niż kilka lat temu. Jednym z takim krajów jest właśnie Polska, która awansowała z miejsca 19 w 2012 na 17 w tym roku i jest uznawana za rynek transparentny. Wolniejsze tempo awansu w ostatnich dwóch latach może wynikać z tego, że kraj już cieszy się bardzo dużym zaufaniem inwestorów, którzy obecny poziom przejrzystości rynku i procedur uważają za wystarczający dla swojej działalności.

Tomasz Trzósło, Dyrektor Zarządzający JLL w Polsce, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych w Polsce, komentuje: “Takie czynniki jak wejście do Unii Europejskiej i związane z nią zmiany legislacyjne, dobra sytuacja makroekonomiczna, coraz szerszy dostęp do danych rynkowych i profesjonalnych, kompleksowych analiz przyczyniły się do stopniowego umacniania pozycji Polski jako stabilnego, bezpiecznego rynku o mocnych fundamentach. Rynek taki z biegiem czasu cieszył się coraz większym zainteresowaniem i zaufaniem inwestorów zagranicznych. Dziś Polska to kluczowa lokalizacja dla wielu międzynarodowych graczy, oferująca ciekawe opcje rozwoju portfela, jest to także rynek nieruchomości o dużej płynności. Jednym z kluczowych aspektów wzmacniających atrakcyjność Polski na międzynarodowej mapie inwestycyjnej jest dzisiaj porównywalny do Europy Zachodniej stopień transparentności rynku”.

Prognoza na najbliższe lata – w kierunku innowacji i informacji

W najbliższej przyszłości motorami rozwoju transparentności rynków nieruchomości na świecie będą: rozwój nowych technologii, a także rozwiązań typu crowdsourcing, rosnąca rola mediów społecznościowych, oczekiwania i potrzeby pokolenia Y oraz dalsze rozpowszechnianie się standardów zrównoważonego budownictwa. Eksperci JLL spodziewają się dalszych awansów krajów Afryki Subsaharyjskiej i powrotu do gry rynków regionu BRICS, które w tej edycji straciły nieco dynamikę awansu w rankingu transparentności.

O Globalnym Indeksie Transparentności Rynku Nieruchomości

Globalny Indeks Transparentności Rynku Nieruchomości, publikowany od 1999 r., oparty jest na jakościowych danych rynkowych i informacjach zebranych podczas badania firm z globalnej sieci biznesowej JLL i LaSalle Investment Management. Każdy rynek oceniono za pomocą 115 czynników. Informacje zostały pogrupowane w 5 podkategorii – a) wskaźniki efektywności, b) warunki rynkowe, c) transparentność w zarządzaniu oraz udostępnianiu informacji finansowych podmiotów notowanych i nienotowanych na rynkach zorganizowanych d) warunki prawne e) procesy transakcji. Wartość indeksu szacowana jest na podstawie 115 części składowych metodą punktów ważonych. Wynik mieści się w skali od 1,0 do 5,0 (1,0 to najwyższy poziom transparentności, 5,0 - najniższy). Kraje/rynki przypisywane są do następujących kategorii: wysoce transparentne (highly transparent), transparentne (transparent), półtransparentne (semi-transparent), o niskiej transparentności (low transparency) i nieprzejrzyste (opaque). Indeks jest narzędziem zarządzania ryzykiem dla inwestorów. Zapewnia porównywalne dane dla wielu lokalizacji geograficznych, jest wsparciem przy tworzeniu strategii inwestycyjnych i modelu alokacji środków dla poszczególnych krajów. Pomaga najemcom korporacyjnym ocenić lokalizacje na całym świecie. Na rynkach, na których panują przejrzyste zasady, łatwiej jest porównać koszt najmu powierzchni, przygotować narzędzia potrzebne do podejmowania strategicznych decyzji oraz podnieść efektywność procesów inwestycyjnych i zarządzania nieruchomościami.

[1] Brazylia, Rosja, Indie, Chiny i RPA

[2] Meksyk, Indonezja, Korea Południa i Turcja