Wiele można przeczytać na temat działań, które powinniśmy podjąć przed zakupem mieszkania. A może jako Kupujący to nie my powinniśmy coś robić? W końcu wydajemy pieniądze życia. Może lepiej zastanowić się, kiedy wręcz nie powinniśmy tego zrobić i kiedy deweloper nie zasługuje na nasze pieniądze? Dziś to deweloper powinien starać się przekonać do siebie Klienta.
Poniżej przedstawiam przykłady sytuacji, w których nie powinniśmy kupować mieszkania u danego dewelopera. Wyboru dokonałem subiektywnie, słysząc o wielu problemach klientów, różnych deweloperów i analizując czy były przesłanki, aby zawczasu zidentyfikować ryzyko i go uniknąć.
To zarazem lista najczęściej występujących sygnałów ostrzegawczych, które podzieliłem korzystając z nomenklatury sportowej (to jeszcze wpływ Euro).
Czerwona kartka to sytuacja, w której absolutnie nie powinniśmy podpisywać umowy z deweloperem. Wiadomo: jedna czerwona kartka eliminuje, więc wystarczy, że choć jedna z poniższych sytuacji dotyczy danego dewelopera i już powinien być poza murawą.
Druga kategoria to kartki żółte. Z jedną kartką jeszcze można grać, ale dwie to już definitywna eliminacja.
Zapraszam do dyskusji dotyczącej innych przewinień kwalifikujących się do kartki.
Czerwona kartka:
1. Brak pozwolenia na budowę inwestycji w której prowadzona jest sprzedaż mieszkań.
To oznacza, że deweloper prowadzi sprzedaż nielegalnie, ponieważ w świetle obecnych przepisów nie można zawierać umów deweloperskich bez posiadania pozwolenia na użytkowanie. Bez tego dokumentu żaden notariusz nie ma prawa podpisywać umowy deweloperskiej. Nie weryfikując tych informacji kupujący nie ma szans upewnić się czy deweloper nie ma problemów finansowych, czy jest właścicielem gruntu, na którym chce sprzedać nam mieszkanie i czy ma prawo budować mieszkanie, które nam oferuje.
2. Brak określonej w umowie konkretnej daty podpisania aktu notarialnego lub uzależnianie daty aktu notarialnego od innych okoliczności, na które nie ma wpływu Kupujący.
Jest to jednoznaczne z ryzykiem, że nigdy nie staniesz się właścicielem własnego mieszkania.
3. Brak możliwości obejrzenia mieszkania przed zakupem, kiedy budowa jest już zakończona.
4. Ograniczona ilość banków, które chcą sfinansować Ci zakup mieszkania ze względu na wybranego dewelopera.
Banki to instytucje wyposażone w najlepszą wiedze o kondycjach finansowych firm. Jeśli to nie Twoja zdolność kredytowa, lecz sytuacja dewelopera powoduje, że którykolwiek z banków nie chce finansować mieszkania zakupionego w wybranej przez Ciebie firmie, lepiej nie szukaj innego banku, który zaakceptuje wybranego dewelopera.
Żółta kartka:
1. Procent sprzedanych mieszkań dwukrotnie mniejszy od zaawansowania inwestycji.
Oznacza to, że jeśli nie zmieni się tempo sprzedaży, deweloper będzie sprzedawał na inwestycji mieszkania przynajmniej dwa razy dłużej niż je buduje. Z tego płyną dwa wnioski dla Kupującego – oferta jest nierynkowa i najprawdopodobniej zakup mieszkania oznacza przepłacenie, bo rynek nie akceptuje tej oferty, a jeśli deweloper nie jest silny kapitałowo oznacza również ryzyko płynności finansowej dewelopera.
2. W umowie brakuje podania konkretnych dat, do których deweloper uzyska pozwolenie na użytkowanie budynku.
Wynika z tego, że inwestycja może nie mieć zgody na użytkowanie w momencie przekazania mieszkań lokatorom. Wówczas na lokatorze ciąży ryzyko kar administracyjnych mieszkania w budynku niedopuszczonym do użytkowania, jak również ryzyko braku aktu notarialnego sprzedaży mieszkania, do którego niezbędne jest uzyskanie pozwolenia na użytkowanie.
3. Stosowanie niedozwolonych klauzul w umowach z klientami.
Ich obecność w umowie jest równoznaczna albo z faktem nieznajomości przez dewelopera prawa, więc trudno mieć pewność, że zna się na tym co robi, albo świadomego zastosowania takich zapisów, chcąc postawić Kupującego na przegranej pozycji w razie jakiś kłopotów.
4. Brak ostatecznie określonej ceny sprzedaży mieszkania i innych elementów składowych ceny.
Oznacza on, że nie wiesz, ile tak naprawdę zapłacisz za swoje mieszkanie. Może się okazać, że na dopłaty po prostu Cię nie stać. Może się zdarzyć, że deweloper przewiduje w umowie precyzyjnie określone mechanizmy zmiany ceny, np. w wyniku zamówienia przez ciebie dodatkowych prac, zmiany powierzchni lokalu, czy też zmiany obowiązujących stawek Vat na zakup mieszkania. Pamiętaj, w takiej sytuacji prawo nakazuje deweloperowi dać Ci możliwość podjęcia decyzji czy chcesz dokonać tych dopłat, czy jednak są one dla Ciebie zbyt wysokie. W tym drugim przypadku masz prawo zrezygnować z zakupu odzyskując wpłacone pieniądze.
5. Brak określonych w umowie stawek opłat administracyjnych.
Zakupione mieszkanie wiąże się z jego utrzymaniem, czyli kosztami. Jeśli nie znasz tych kosztów w momencie podejmowania decyzji o zakupie, nie możesz być pewny, że te stawki nie okażą się dla Ciebie zbyt wysokie.
6. Brak precyzyjnych terminów do których deweloper zobowiązany jest usunąć ewentualne usterki.
Jeśli terminy nie jest sprecyzowane w umowie licz się z tym, że usterki nie będą usuwane lub sprawy reklamacji będą przedłużać się w nieskończoność.
7. Brak określonych w umowie kar za nieterminowe przekazanie mieszkania lub spóźnienie się z terminem zawarcia aktu notarialnego.
Gdy deweloper nie nałożył na siebie sankcji z tytułu uchybień tak ważnych zobowiązań, może nie być wystarczająco zmotywowany do wywiązania się ze swoich obowiązków. Wtedy to Ty będziesz ponosić koszty utrzymania innego mieszkania, w którym będziesz czekać, aż otrzymasz klucze do nowego. Do tego dojdą koszty ubezpieczenia kredytu z tytułu braku możliwości ustanowienia hipoteki na zakupionym lokalu. W najczarniejszym scenariuszu możesz nie mieć gdzie mieszkać, póki nie otrzymasz kluczy do zakupionego mieszkania oraz nie będziesz jego właścicielem.
8. Informacje, że na poprzednich inwestycjach deweloper nie wywiązał się ze swoich obowiązków tak, jak to obiecał (np. terminy, jakość, obsługa gwarancyjna).
Jeśli w przeszłości deweloper nie realizował swoich zobowiązań, nawet jeśli były one określone w umowie, istnieje duże ryzyko, że ta sytuacja się powtórzy na kolejnej inwestycji - możliwe, że na tej, gdzie właśnie kupujesz mieszkanie. Pamiętaj jednak, że informacje o nierzetelności dewelopera powinny być wiarygodne. Często można przeczytać opinię niezadowolonego klienta, ale niekoniecznie musi mieć ona potwierdzenie w stanie faktycznym.
9. Pierwsza inwestycja dewelopera.