Handel w mniejszych miastach w rozkwicie

W 2022 roku inwestorzy działający na rynku handlowym w Polsce chętniej wybierali małe miasta (do 100 000 mieszkańców). Nowa podaż w tych ośrodkach miejskich wyniosła 60% całkowitego wolumenu, a dzięki temu zasoby małych miast są obecnie na porównywalnym poziomie, co tych średniej wielkości (100 000-400 000 mieszkańców). W dalszym ciągu największym zainteresowaniem inwestorów cieszyły się obiekty handlowe o małej skali, tj. parki handlowe oraz projekty typu strip mall. Od strony inwestycyjnej wolumen transakcji nieruchomości handlowych wzrósł o ponad 60% w porównaniu z 2021 rokiem.

Zasoby handlowe w Polsce na koniec 2022 roku wyniosły 12,6 mln m kw., z czego ponad połowa znajduje się w ośmiu największych aglomeracjach. W ubiegłym roku deweloperzy dostarczyli na polski rynek ponad 300 000 m kw. nowej powierzchni handlowej, co było najwyższym wynikiem od 2018 roku kiedy ukończono 365 000 m kw.

– Najwyższa aktywność deweloperów skupiła się na małych miastach o populacji nieprzekraczającej 100 000 mieszkańców. To tam zrealizowano ponad 60% nowej podaży, przy czym w zdecydowanej większości były to niewielkie projekty lub ich rozbudowy (poniżej 10 000 m kw.). Z kolei, w największych ośrodkach ukończono zaledwie 28% nowej podaży. Aktywny rok na małych rynkach spowodował, że zasoby handlowe w tych miastach zrównały się z zasobami zlokalizowanymi w ośrodkach o średniej wielkości – po 24% udziału w rynku. Obserwując realizowaną aktualnie powierzchnię handlową możemy już śmiało założyć, że w kolejnych kwartałach zasoby w małych miastach przekroczą te zlokalizowane w średnich ośrodkach miejskich – komentuje Bożena Garbarczyk, Starszy Konsultant w dziale badań rynku w Knight Frank.

Na koniec 2022 roku w Polsce na etapie realizacji znajdowało się nieznacznie ponad 255 000 m kw. powszechni handlowej, z czego aż 64% powstaje w małych miastach. Największym projektem w realizacji jest Bawełnianka (23 000 m kw.) w Bełchatowie. Zdecydowaną większość aktualnie powstających projektów stanowią nowe obiekty – 22 inwestycje, podczas gdy rozbudowy to zaledwie 7 inwestycji.

– Tak wysoka aktywność na najmniejszych rynkach handlowych w Polsce spowodowana jest wysokim nasyceniem powierzchnią handlową większych miast. Można oczekiwać, że w perspektywie średniookresowej mniejsze miasta nadal będą głównym punktem zainteresowania inwestorów – dodaje Bożena Garbarczyk.

W 2022 roku w ośmiu największych aglomeracjach w Polsce odnotowano spadek wskaźnika pustostanów w ciągu roku o 0,6 pp. do poziomu 4,7%. Wzrost pustostanów zauważalny był w czterech lokalizacjach, przy czym największy odnotowano w Szczecinie (z 3,8% na 4,6%), natomiast spadek pustostanów dotyczył pozostałych aglomeracji, przy czym największy miał miejsce we Wrocławiu (z 7,1% do 4%) oraz na Śląsku (z 5,1% do 3,4%).

- Należy tutaj dodatkowo wyjaśnić, że badanie pustostanów odbywa się raz w roku na przełomie lipca i sierpnia, a ubiegłoroczna weryfikacja dostępnej powierzchni handlowej pozwoliła wykazać poziomy wynajęcia obiektów po wycofaniu się z Polski marki Tesco w 2021 roku. Dzięki temu wiemy, że cześć z tych powierzchni została wykupiona przez Netto i Kaufland lub powstawały na niej sklepy DYI, m.in.: Leroy Merlin czy OBI– wyjaśnia Bożena Garbarczyk.

Ostatnie lata mocno dały się we znaki najemcom obiektów handlowych. Ograniczenia w działalności w trakcie pandemii, stale rosnąca inflacja oraz kryzys energetyczny, wpłynęły na ich trudną sytuację finansową. Te niekorzystne czynniki przyśpieszyły decyzje o wycofaniu się z polskiego rynku kilku marek. Wśród takich najemców znaleźli się m.in. sieć Sfera oraz marka Orsay. Dodatkowo, w minionym roku ogłoszono upadłość Go Sport oraz TXM S.A. (właściciel Textil Market). Z drugiej strony, 2022 rok przyniósł też debiuty na polskim rynku, a swoje pierwsze butiki w Polsce otworzyły m.in. marka Uniqlo, Jott (należąca do grupy LVMH), Gudi Home, Lovisa, drogeria dm, Philipp Plein. Ponadto, kolejne marki planują wejście do Polski w 2023 roku, m.in. marka Woolworth.

– Obserwując, jak zmieniały się przyzwyczajenia klientów i ich oczekiwania, którzy w trakcie pandemii zaczęli dokonywać szybszych i bezpieczniejszych zakupów, w dalszym ciągu możemy spodziewać się utrzymującej popularności projektów typu convenience, parków handlowych i dyskontów. Wzrost zainteresowania konsumentów zakupami w tego typu obiektach wpływa na decyzje inwestorów, którzy koncentrują się na mniejszych formatach – podsumowuje Bożena Garbarczyk.

Z punktu widzenia sytuacji na rynku inwestycyjnym, sytuacja wydaje się powoli normować. Po dwóch latach ograniczonego popytu na aktywa handlowe ze strony inwestorów kapitałowych, sektor handlowy systematycznie odzyskuje swój udział w rynku.

– Nieruchomości handlowe zakończyły 2022 rok z wolumen transakcji na poziomie 1,45 mld EUR, a odnotowana wartość zainwestowanego kapitału była wyższa o ponad 60% w porównaniu do roku 2021. Należy przy tym zaznaczyć, że osiągnięty poziom jest wciąż poniżej wartości notowanych przed pandemią, kiedy średniorocznie od strony inwestycyjnej aktywa handlowe przyciągały kapitał na poziomie około 2 mld EUR – wyjaśnia Małgorzata Krzystek, Dyrektor działu wycen i doradztwa w Knight Frank.

Istotny udział w ubiegłorocznym wolumenie miały dwie transakcje portfelowe EPP (łącznie 653 mln EUR) oraz nabycie dwóch obiektów handlowych przez NEPI (Forum Gdańsk kupione za 250 mln EUR i Atrium Copernicus za 127 mln EUR). Pozostałe transakcje inwestycyjne w sektorze handlowym to w przeważającej części kupno niewielkich parków handlowych o powierzchni nieprzekraczającej 5 000 m kw. oraz wolnostojące sklepy spożywcze.

– Mniejsze zainteresowanie ze strony inwestorów rynkiem handlowym wpłynęło na brak transakcji typu prime. Pierwszą transakcją, którą można zaliczyć do kategorii najlepszych aktywów, chociaż dotyczyła miasta regionalnego, było nabycie Forum Gdańsk w ostatnim kwartale 2022 roku przy stopie kapitalizacji około 6%. Większość sprzedawanych w ubiegłym roku nieruchomości handlowych dotyczyła mniejszych formatów (parki handlowe i centra typu convenience), które wyceniane były na poziomie 7,50-8,50%. Z naszych analiz wynika, że stopy kapitalizacji tego typu aktywów utrzymają się na stabilnym poziomie – podsumowuje Małgorzata Krzystek.