Polska na długo pozostanie liderem rynku nieruchomości komercyjnych w regionie Europy Centralnej, a deweloperzy z mocną pozycją nie będą mieli problemów z finansowaniem swoich przedsięwzięć. Z kolei słabsze projekty, a także starsze obiekty komercyjne staną się celem dla graczy z dużym doświadczeniem i pomysłem na biznes – podkreślał w sesji inauguracyjnej konferencji Property Forum 2013 Michał Sternicki, dyrektor generalny Aareal Bank AG Oddział w Polsce.
Deweloperzy, banki i eksperci rynku nie mają wątpliwości, iż pozycja polskiego rynku nieruchomości komercyjnych na tle innych państw w Europie Środkowo-Wschodniej jest bardzo mocna.
– Musimy jednak walczyć o utrzymanie tego miejsca, a jednocześnie szukać innych europejskich rynków do dalszego rozwoju. Wielkie pole do popisu mają w tym względzie polscy politycy, którzy powinni być nam pomocni w ekspansji naszego biznesu do takich krajów jak Rosja, Ukraina czy Rumunia – zaznaczał na Property Forum 2013 Waldemar Lesiak, wiceprezes Echo Investment.
Przemysław Krych, prezes Griffin Real Estate, także uważa, iż nie można „ignorować demografii" państw sąsiednich w planowaniu rozwoju działalności deweloperskiej na rynku nieruchomości komercyjnych, ale przyznaje, iż jego spółka sprzedała swoje ostatnie aktywa na Ukrainie i długo nie zamierza wracać na ten rynek. – Jesteśmy przekonani, że w Polsce nie zabraknie nam okazji inwestycyjnych – zauważył.
Działalność deweloperów, niezależnie od segmentu rynku, nie może się jednak ograniczać tylko do kopiowania projektów. – Błędem deweloperów jest działalność typu „copy mashine". Trzeba dogłębnie znać sytuację w kraju i na poszczególnych rynkach regionalnych i nie lekceważyć oczekiwań klientów – zwracał uwagę Elio Szmawonian, członek zarządu Mayland Real Estate.
Jan Mroczka, prezes Rank Progress, podkreślał, że deweloperzy muszą się pogodzić z tym, iż rentowność ich projektów jest mniejsza niż kilka lat temu. – Trzeba mieć nowe pomysły, słuchać najemców i potencjalnych klientów. Przykładem jest chociażby wprowadzanie najemców kinowych do mniejszych miast – mówił podczas Property Forum 2013.
Sytuacja gospodarcza w regionie Europy Środkowo-Wschodniej i w Polsce ulega poprawie. W Polsce PKB ciągle wzrasta, w górę idzie również sprzedaż detaliczna. O to, czy poprawa wskaźników gospodarczych jest odczuwalna na rynku nieruchomości komercyjnych pytał moderator sesji inauguracyjnej Property Forum 2013, Tonny Pinnel, dyrektor ds. finansowania nieruchomości, Colliers International.
– Kondycja gospodarki odbija się na m.in. na czynszach najmu w obiektach komercyjnych – zaznaczał Sean Briggs, dyrektor zarządzający na rejon Europy Wschodniej Działu Powierzchni Handlowych Colliers International. – W przypadku powierzchni handlowej najemcy nadal chcą od deweloperów obniżenia stawek, ale trzeba przyznać, że dla dużych sieci handlowych, z dobrą pozycją na rynku, nadeszła prawdziwa hossa w tym zakresie i jest to świetny czas na rozwój działalności. Mali najemcy wciąż mogą mieć jednak problemy – dodał.
Elio Szmawonian uważa, iż rozwój rynku nieruchomości handlowych to „niekończąca się historia".
– Mimo różnych opinii, obecny stan to nie kres rozwoju sektora centrów handlowych w Polsce. Segment ten należy oceniać poprzez wskaźnik mkw. przypadający na 1 tys. mieszkańców. Jest więc wiele miejsca na budowę kolejnych obiektów. Mamy już do czynienia z 5. generacją centrów handlowych i na pewno będę kolejne – zapowiadał.
Z przedstawicielem spółki Mayland zgodził się Michał Sternicki. – 70 proc. portfela finansowanych przez nas projektów komercyjnych to nieruchomości handlowe. Rzeczywiście handel to niekończąca się historia, ale oczywiście musimy być nadal ostrożni – wyjaśniał na Property Forum 2013.
W rynek centrów handlowych ciągle wierzy także prezes Rank Progress. – Nasza firma rozwija nowe działalności, ale budujemy i będziemy budować nowe obiekty handlowe. Obecnie mamy rozpoczęte trzy inwestycje i być może w tym roku wystartujemy z kolejną. W przyszłym roku chcemy ruszyć z czterema przedsięwzięciami – mówił.
Dziś Rank Progress celuje głównie w mniejsze miasta, ale ma też plany realizacji projektów deweloperskich w największych aglomeracjach. – Mamy pracy na wiele kolejnych lat i mamy dla kogo budować – są najemcy chętni do otwierania sklepów w naszych centrach. Pod uwagę bierzemy też takie miasta jak Warszawa czy Kielce – dodał Jan Mroczka.
Deweloperzy i eksperci widzą ogromny potencjał w rozbudowie i remodelingu starszych centrów handlowych. – Na tym rynku jest naprawdę wiele do zrobienia – zaznaczał Sean Briggs. Zgadza się z nim także Elio Szmawonian, który wyliczył, iż w Polsce jest ok. 130 starszych centrów handlowych, które nadają się do „odświeżenia". – Polski rynek handlowy to 10 mln mkw. 42 proc. tej powierzchni istnieje na rynku ponad 10 lat. Można ją zmieniać, powiększać czy relokować na niej najemców – podkreślał.
Bardziej sceptyczny w ocenie kondycji rynku centrów handlowych był Waldemar Lesiak, wiceprezes zarządu Echo Investment. – Z jednej strony najemcy wyrażają chęć wejścia w kolejne projekty, ale należy wziąć pod uwagę, iż ich sytuacja jest znacznie trudniejsza niż była 6-7 lat temu. Warto przyjrzeć się liczbom i zastanowić się, jaka ilość powierzchni ma szansę pracować efektywnie – zwracał uwagę.
Wiceprezesowi Echo Investment rację przyznał Sean Briggs. Jego zdaniem w Polsce są miasta przesycone powierzchnią handlową, m.in. Wrocław i Poznań. – Jest za mało badań dotyczących rynku handlowego w Polsce. Dziwię się, że banki finansują niektóre obecne projekty – mówił.
Waldemar Lesiak widzi jednak ogromny potencjał przed warszawskim rynkiem biurowym. – Warszawa nie uzyska nigdy statusu Paryża czy Londynu na europejskiej mapie nieruchomości biurowych, ale należy wierzyć w ten sektor – podkreślał wiceprezes Echo Investment i dodał, iż obecnie jest bardzo dobry czas na realizację projektów biurowych w stolicy.
Tonny Pinnel zaznaczał, że polski sektor biurowy napędza w głównej mierze popyt ze strony branży BPO, szczególnie na ośmiu głównych rynkach regionalnych, do których dołączają kolejne, mniejsze miasta. – Deweloperzy powierzchni biurowych mają duże pole do popisu. Znaczące inwestycje powstają nie tylko w Warszawie. Miasta takie jak Wrocław czy Poznań skutecznie przyciągają inwestorów i stwarzają nam możliwości realizacji kolejnych projektów. Te osiem rynków to ogromna przewaga Polski na światowej mapie inwestycji BPO – mówił Lesiak.
Do dalszego dynamicznego rozwoju rynku biurowego w Polsce jest potrzebna lepsza współpraca na linii deweloperzy-samorządy. – Władze części ośrodków nie rozumieją tego, że nowe biurowce, to kolejne miejsca pracy dla mieszkańców – zaznaczał Waldemar Lesiak. Dodał, że biura to bezpieczny i dający zarobić sektor nieruchomości. – Potwierdza to podejście banków. Podchodzą do finansowania biurowców w regionach na dokładnie takich samych zasadach jak w Warszawie. Nie ma żadnych problemów z pozyskaniem kredytu na nowe inwestycje biurowe w regionach – wyjaśniał.
Z kolei Georg Blaschke z banku Helaba zwracał uwagę na dużą aktywność deweloperów powierzchni biurowych w Warszawie, np. na Mokotowie. – To stwarza pewne zagrożenie nadmuchania bańki, która w końcu może pęknąć. Podkreślił też, że cały czas ograniczeniem w rozwoju rynku nieruchomości komercyjnych jest utrudniony dostęp do finansowania.
Przemysław Krych, Founder & CEO w Griffin Real Estate, jako barierę w rozwoju rynku podał także jakość administracji w Polsce i niedokształcenie urzędników, co stwarza problemy w realizacji przedsięwzięć.
Deweloperzy zwracali również uwagę na problemy wynikające z braku planów przestrzennych.
***
Property Forum 2013 to największa impreza dedykowana sektorowi nieruchomości komercyjnych w Polsce, podczas której dochodzi do spotkania kadry zarządzającej spółek deweloperskich, działających w segmencie nieruchomości komercyjnych, z zarządcami obiektów i najemcami powierzchni. Dwa dni obrad, dziesięć sesji tematycznych, ponad 800 uczestników.
W debatach i dyskusjach udział biorą właściciele oraz zarządcy spółek inwestujących na rynku centrów handlowych, biurowców, magazynów i hoteli, najemcy powierzchni handlowych, biurowych i magazynowych, sieci hoteli, szefowie największych agencji doradczych oraz przedstawiciele instytucjonalnego otoczenia branży. Gośćmi są również samorządowcy, przedstawiciele instytucji finansowych, funduszy inwestycyjnych i inne osoby mające realny wpływ na zmiany w branży nieruchomości komercyjnych.